Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NH TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam ( BIDV ) chi nhánh Từ Liêm - Khoá luận tốt nghiệp 248

HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠ HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -—^^ɑ^^' KHOA LUAN TOT NGHIEP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIET NAM (BIDV) CHI NHÁNH TỪ LIÊM Họ tên sinh viên: TẠ THỊ HUỆ Lớp K15TCB Khoa : TÀI CHÍNH Khóa 2012 - 2016 Hà Nội, Tháng năm 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -—^^ɑ^^' KHOA LUAN TOT NGHIEP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) CHI NHÁNH TỪ LIÊM Họ tên sinh viên: TẠ THỊ HUỆ Lớp K15TCB Khoa Tài Khóa 2012 - 2016 GVHD : Th.S BÙI THỊ LAN HƯƠNG Hà Nội, Tháng năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Báo cáo khóa luận tốt nghiệp “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm” báo cáo độc lập em Các số liệu trình bày báo cáo khóa luận hồn tồn trung thực có nguồn số liệu cụ thể Hà Nội, ngày 15 tháng năm 2016 Sinh viên Tạ Thị Huệ MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm 11 1.2.2 Cơ sở giá trị định giá bất động sản 11 1.2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản kinh tế thị trường 12 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá BĐS hoạt động tín dụng NHTM 14 1.3 Vai trò định giá bất động sản hoạt động tín dụng NHTM 18 1.4 Quy trình định giá bất động sản 19 1.5 Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng 25 1.5.1 .Phương pháp so sánh trực tiếp 25 1.5.2 .Phương pháp chi phí 26 1.5.3 Phương pháp thu nhập 27 1.5.4 Phương pháp thặng dư 2.1.1 .Lịch sử hình thành phát triển 31 2.1.2 Năng lực hoạt động lĩnh vực thẩm định giá 33 2.2 Thực trạng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản Ngân hàng BIDV 34 2.2.1 Sơ lược dịch vụ thẩm định giá BIDV chi nhánh Từ Liêm 34 2.2.2 Quy trình thẩm định giá BIDV 35 2.2.3 Phương pháp chủ yếu thực BIDV 41 2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản BIDV với khách hàng 45 2.3 Đánh giá quy trình phương pháp định giá bất động sản BIDV 55 2.3.1 Về kết đạt hạn chế 55 2.3.2 Nguyên nhân 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 65 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CHI NHÁNH TỪ LIÊM 66 3.1 Định hướng phát triển hoạt động BIDV chi nhánh Từ Liêm 66 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BIDV chi nhánh Từ Liêm 67 3.2.1 Hồn thiện quy trình định giá 67 3.2.2 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá 71 3.2.3 Nâng cao trách nhiệm cán định .giá 71 3.2.4 Nâng cao lực đội ngũ cán định .giá 72 3.2.5 Xây dựng sỡ liệu thống DANH MỤC NHỮNG TỪĐỒ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cấu tổ chức Ngân hàng BIDV chi nhánh Từ Liêm DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Bảng thông tin chung khách hàng việc định giá BIDV Từ Liêm Bảng 2.2 Hồ sơ tài sản cần định giá Bảng 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản định giá Bảng 2.4 Giá loại đất ở đường Uy Nỗ, Đông Anh, Hà Nội Bảng 2.5 Bảng kết thu thập thông tin bất động sản so sánh Bảng 2.6 Bảng đánh giá bất động sản so sánh Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh tài sản thẩm định giá tài sản so sánh Viết tắt Viết đầy đủ BĐS Bất động sản BIDV Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam CNXH ĐH KTQD Chủ nghĩa xã hội Đại học Kinh tế quốc dân ĐG BĐS Định giá Bất động sản GDBĐ GT BĐS Giao dịch bảo đảm Giá trị Bất động sản IVSC International Valuation Standards Counsil KHDN Khách hàng doanh nghiệp KHCN Khách hàng cá nhân NHTM PTGĐ Ngân hàng thương mại Phó tổng giám đốc QSDĐ Quyền sử dụng đất QLTD QLKH Quản lý tín dụng Quản lý khách hàng QTRR TMCP Quản trị rủi ro Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm TSTĐ Tài sản thâm định TSSS Tài sản so sánh TĐG VN Thâm định giá Việt Nam UBND Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản phận quan trọng cấu thành kinh tế, có liên hệ mật thiết với thị trường khác đặc biệt thị trường tài tiền tệ Trong hai thị trường này, BĐS- hàng hóa thị trường BĐS ngân hàng thương mại (NHTM) - tổ chức tài thị trường tài tiền tệ hai chủ thể quan trọng, cầu nối hai thị trường Trong định giá BĐS hoạt động tín dụng NHTM hoạt động thiếu, giúp gắn kết hai thị trường Trên giác độ NHTM việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, tạo lập uy tín thu hút khách hàng đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng NHTM Trên góc độ khách hàng, việc xác định hợp lý giá trị BĐS thúc đẩy trình chuyển hóa vốn vào sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào hoạt động tín dụng NHTM Đứng phương diện nhà nước ,việc định giá BĐS giúp quan quản lý nhà nước quản lý đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng hệ thống NHTM, xác định mức độ rủi ro, để từ có sách hợp lý quản lý điều hành hoạt động tín dụng NHTM có định hướng đắn phát triển thị trường tài tiền tệ Như việc thẩm định giá hiệu vừa mang lại lợi ích cho khách hàng, ngân hàng mà mang lại lợi ích cho quan quản lý nhà nước.Tuy nhiên, hiệu lĩnh vực hạn chế Điều đáng ý kinh tế dần ổn định sau khủng hoảng kinh tế năm 2008, hệ thống ngân hàng dần ổn định phát triển nhiên hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng chưa thực chuyên nghiệp, phần việc áp dụng quy trình phương pháp định giá chưa quy định cụ thể, phần đội ngũ cán non trẻ Khi nghiên cứu thực đề tài này, em mong muốn hiểu rõ hoạt động định giá bất động sản Việt Nam nói chung việc định giá phục vụ hoạt động cho vay ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm nói riêng nhằm hồn thiện kiến thức đưa Như vậy, nhà, khu đất có vị trí đặc điểm tương tự tài sản bảo đảm thường rao bán/ giao dịch thị trường với mức giá khung dao động trung bình 7.9 triệu đồng/m2 đến 8.4 triệu đồng/m2 6.2 Phương pháp thẩm định giá: - Phân tích thơng tin tham khảo giá nhận định giá giao dịch thời điểm định giá để đưa mức giá cuối 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm - Tài sản bảo đảm là: Quyền sử dụng đất số AP 481455 UBND huyện Đông Anh cấp ngày 12/06/2009 mang tên ông Nguyễn Đăng Bật đăng ký sang tên cho ông Vũ Tiến Dũng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ngày 09/02/2010 - Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp - Tài sản bảo đảm bao gồm : Giá trị quyền sử dụng đất xác định với giá sở 7.423triệu đồng /m tương ứng với giá trị định giá tài sản bảo đảm là: 360m x 7.423.000 đồng/m =2.672.280.000 đồng - Hệ số giá trị TSBĐ: 0,8 Giá trị định giá sau nhân hệ số giá trị TSBĐ: 2.137.824.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ ba trăm linh năm triệu bốn trăm bốn mươi nghìn đồng) Đề nghị khác: - Định kỳ đột xuất phát có yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị TSBĐ, Phòng KHDN phối hợp với phận liên quan tiến hành định giá lại TSBĐ theo quy định Ghi chú: - Phụ lục 01là phần đính kèm khơng tách rời Báo cáo kết định giá - THÀNH PHẦN TỔ ĐỊNH GIÁ: Thành phần Họ tên Tổ trưởng Hồng Quang Dũng Thành viên Ký tên Chức danh Phó Giám đốc Vũ Bảo Trung PTP KHDN Thành viên Dương Hưng Thịnh CB QLKH Nguyễn Quang Huy Thành viên Thành viên PTP QLRR Chu Tiến Thành CB QLRR BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ (Số: 03/1472814/BBDG) PHỤ LỤCPhụ 02: BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ lục 01.1 CỘNG XÃ HỘI CHỦ VIỆT NAM (PhụHÒA lục hình ảnh NGHĨA trường) Độc lập-Tự do-Hạnh phúc - Căn Báo cáo thẩm định giá trị tài sản số 03/1472814/BĐS/KHDN ngày / /2016; Hôm ngày tháng năm 2016 Trụ sở Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam - Chi nhánh Từ Liêm, gồm có: I BÊN THẾ CHẤP Vợ chồng ơng Vũ Tiến Dũng vợ bà Nguyễn Thị Ông Ngà : VŨ TIẾN DŨNG Sinh ngày : 06/09/1954 CMTND : 011764228 CA Hà Nội cấp ngày 10/05/2007 Bà : NGUYỄN THỊ NGÀ Sinh ngày : 29/09/1957 CMTDN Hộ thường trú : 001157000972 Cục Cảnh sát ĐKQL cư trú DLQG dân cư cấp ngày 04/07/2014 : Cả vợ chồng có hộ thường trú số 7-9 Phố Linh II BÊN NHẬN THẾ CHẤP Địa đăng ký : NGÂN HÀNG TƯ VÀ PHÁT TRIỂN Lang, Cống Vị, TMCP Ba Đình,ĐẦU Hà Nội VIỆT NAM - CHI NHÁNH TỪ LIÊM : Tòa nhà CT1 - C14 Bắc Hà, phố Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội Người đại diện Ơng : HỒNG QUANG DŨNG Chức vụ : Phó giám đốc Cùng tiến hành định giá thống lập Biên định giá với nội dung sau: Mục đích định giá: 4.Xác Thực định trạng giá đất, trị quyền nhà: sử dụng đất cơng trình đất để đảm bảo tiền vay choCông ty CP Inox Việt Namhoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động số 0102123138 đăng ký lần đầu ngày 27/12/2006, đăng ký thay đổi lần thứ ngày 10/08/2015 Thời điểm định giá: Tại thời điểm định giá 15/01/2016 Cơ sở định giá: - Luật đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm - Quy định số 8955/QĐ- QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm cho vay văn sửa đổi có liên quan - Quy định số 8956/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Namvề trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm văn sửa đổi có liên quan - Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND TP Hà Nội v/v Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội năm 2015 - Quy định số 0027/QĐ - BIDV Từ Liêm ngày 04/06/2015 Giám đốc Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Từ Liêm v/v thành lập tổ định giá, phương thức định giá tài sản đảm bảo Chi nhánh Từ Liêm - Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AP 481455 UBND huyện Đông Anh cấp ngày 12/06/2009 mang tên ông Nguyễn Đăng Bật đăng ký sang tên cho ông Vũ Tiến Dũng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ngày ❖ Đất - Vị trí: Thửa số Tờ đồ số - Diện tích - Hình thức sử dụng - Mục đích sử dụng - Thời hạn sử dụng 09/02/2010 1Ξ 245B 01 I ι 360 2□ 3□ 4□ I ~| η m2 Sử dụng riêng: 360 m2 Sử dụng chung: m2 _ Đất ILâu dài I - Nguồn gốc sử dụng ❖ Nhà ở: - Tình trạng pháp lý Nhận QSD đất chuyển QSD đất IChưa chứng nhận quyền sở hữu IKhông tranh chấp Ξ Tranh chấp □ Ị Thành viên Họ tên Chức danh Tổ trưởng Hồng Quang Dũng Phó Giám Đốc Thành viên Vũ Bảo Trung Lãnhđạo phòng KHDN PHỤDương LỤC Hưng 03: QUYẾT THÀNH Thịnh ĐỊNH Cán QLKHLẬP TỔ ĐỊNH GIÁ Thành viên Thành viên Nguyễn Quang HuyMẫu sốLãnhđạo phòng QLRR 01/GDBĐ Thành viên Chu Tiến Thành Cán QLRR NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Vr VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV ———— - Số:03/1472814/QĐ-QLKH Hà Nội n ’ s y1 thán S1 nam2Q!6 QUYIiT ĐINH Thành lập Tổ định giá Phương pháp định giá:TỔNG GIÁM ĐỐC/GIÁM ĐỐC Sử dụng phương pháp so sánh trựcPHÁT tiếp TRIỂN VIỆT NAM (Chi nhánh) NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ Ket định giá: TrêncứcơQuy sở định tài liệu 31/12/2014 Bên chấp cungdịch cấp,bảo qua khảo sát thực tế - Căn 8956ngày giao đảm trường; pháp địnhđộng giásản so sánh trực tiếp áp dụng tính tốn, - Đểvới thựcphương định giá bất hai bên thống kết định giá tài sảntạithơn Đại Bì, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội theo Giấy chứng nhận QuyềnĐINH: sử dụng đất số AP 481455 UBND QUYIiT huyện AnhlậpcấpTổngày tên ông Nguyễn Đăng đăng Điều Đông 1.Thành định12/06/2009 giá tài sảnmang bảo đảm khoản vay dự án Bật thôn Đài ký Bi, sang tên Nỗ, cho huyệnĐơng ơng Vũ Tiến Dũng văn phịng sử dụng xã Uy Anh, Hà Nộilàm sở đăng cấp ký tín quyền dụng/phát hành đất bảongày lãnh 09/02/2010 sau: cho công ty CP Inox Việt Namhoạt động theo Giấy chứng nhậnđăng ký hoạt Tổng giá trị quyền sử dụng đất:2.881.800.000 đồng(Hai tỷ tám trăm tám mưới động số 0102123138 đăng ký lần đầu ngày 27/12/2006, đăng ký thay đổi lần mốt triệu tám trăm nghìn đồng) thứ ngày 10/08/2015 với thành phần tham gia sau: Biên lập thành 04 bản, Bên chấp giữ 01 bản, Bên nhận chấp giữ 03 ĐẠI DIỆN BÊN NHẬN THẾ CHẤP ĐẠI DIỆN BÊN THẾ CHẤP TS Điều Nhiệm vụ, quyền hạn, nguyên tắc tổ chức hoạt động a Tổ định giá vào quy định hành pháp luật BIDV định giá tài sản - Luật đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm - Quy định số 8955/QĐ- QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm cho vay văn sửa đổi có liên quan - Quy định số 8956/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Nam trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm văn sửa đổi có liên quan - Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND TP Hà Nội v/v Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội năm 2015 - Quy định số 0027/QĐ - BIDV Từ Liêm ngày 04/06/2015 Giám đốc Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Từ Liêm v/v thành lập tổ định giá, phương thức định giá tài sản đảm bảo Chi nhánh Từ Liêm b Nguyên tắc tổ chức hoạt động Tổ định giá theo quy định hành BIDV c Tổ định giá có trách nhiệm báo cáo kết định giá tài sản bảo đảm Báo cáo thẩm định giá trị tài sản bảo đảm Điều Thời điểm định giá Thời điểm tiến hành định giá: 15/01/2016 Điều 4.Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký Điều Các cán có tên Điều 1, đơn vị cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành định PHỤ LỤC 04: BẢNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ BĐS SS SAU KHI THAY ĐỔI GIÁ TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 TỔNG GIÁM ĐỐC/GIÁM ĐỐC Tiêu chí điều chỉnh Giá giao dịch Diện tích 780,000,000 480,000,000 ĩõõ 62,4 500,000,000 62 Giá TSSS Pháp lý (%) Tỷ lệ 100% điều chỉnh (%) 7,800,000 7,692,308 8,064,516 100% 100% 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0 98% 100% 100% -2,04% -4% -4% -159.120 -307.692 -322.581 100% 100% 100% -2% -2% -2% -156.000 -153.846 -161.290 Mức điều chỉnh (đồng/m2) Quy mơ, kích thước (%) 96% Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Hình dáng (%) Tỷ lệ điều chỉnh (%) 98% Mức điều chỉnh (đồng/m2) Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh 100% 100% 100% 100% 0% 0.00% 0.00% 0 100% 95% 99% -5% 0.00% - 4.04% -390.000 100 100 0.00% 0.00% 0 (%) Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) ~ Γ Hướng(%) Tỷ lệ 95% điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh -325.806 (đồng/m2) Điều kiện sở hạ tầng 100 100 nội (%) Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0.00% Mức điều chỉnh (đồng/m2) An ninh môi trường, hạ tầng kỹ thuật 100% 100% 100% 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0 7.094.880 7.230.950 7.254.839 3 705.120 461.538 809.677 705.120 461.358 809.677 xung quanh (%) Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối Đơn giá (đồng/m2) (Lấy mức giá TB TSSS) 7.193.556 Giá làm trịn Ước tính giá trị quyền sử dụng đất 7.194.000 2.589.840.00 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ... đ? ?nh giá bất động sản phục vụ cho vay - Phạm vi nghiên cứu: Quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nh? ?nh Từ Liêm - Phương. .. thẩm đ? ?nh giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nh? ?nh Từ Liêm Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy tr? ?nh phương pháp thẩm đ? ?nh giá bất động sản phục vụ. .. thẩm đ? ?nh giá bất động sản Phân tích, đ? ?nh giá quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nh? ?nh Từ Liêm Đưa số giải pháp