4. Kết cấu đề tài
1.5. Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp là giá trị thị trường của các bất động sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu vầ các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hơp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút
ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
Thực hiện định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp vừacó những ưu điểm cũng như mặt hạn chế sau. Thứ nhất về ưu điểm, phương pháp này là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường và phương pháp này là cơ sở của các phương pháp khác. Thứ hai, về nhược điểm của phương pháp là khi sử dụng phương pháp phải có giao dịch về BĐS tương tự ở cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được, các thơng tin, chứng từ thường mang tính chất lịch sử và phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Trường hợp áp dụng phương pháp này: các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, các dãy nhà được xây cùng kiểu; các mảnh đất trống; phục vụ mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế.
1.5.2. Phương pháp chi phí
Cơ sở của phương pháp chi phí là nếu người mua tiềm năng có đủ thơng tin và dự tính hợp lý sẽ khơng bao giờ trả giá bất động sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một bất động sản có lợi ích tương tự.
Phương pháp chi phí được tiến hành theo các bước sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó
là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung Ương.
Bước 2: Ước tinh chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn luỹ kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn
luỹ kế (mức giảm giá) khỏi chi phi xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng
Thực hiện phương pháp chi phí có ưu điểm là nó được sử dụng thích hợp khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh và cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự cơng bằng cho cả người mua và người bán hơn. Bên cạnh đó cũng có những nhược điểm như: phương pháp này bỏ qua sự ảnh hưởng của cầu và sự nhận thức về giá của khách hàng; phương pháp này chỉ thích hợp khi mức giá dự kiến trên thực tế đảm bảo mức tiêu thụ dự kiến, kinh doanh trong ngành ở trạng thái ổn định và để áp dụng phương pháp này yêu cầu người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí là khi thẩm định giá những BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt như: Trường học, bệnh viện... .hay những BĐS chuyên dùng như: nhà máy điện, nhà máy lọc dầu.; thẩm định giá những BĐS mà không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh và để kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
1.5.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận là giá trị thị trương hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS và nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại.
Các bước tiến hành khi định giá theo phương pháp này là
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà b ất động sản mang lại,
có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp. . - Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích h ợp dùng để tính tốn, cơng việc này
có thể dựa vào việc phân tích ty lê lãi của các bất động sản tương tự.
- Bước 4: Dùng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản
mục tiêu.
V0 =V
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản
Ft: thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nha đậu tư ở năm thứ t. i: tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu).
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
+ Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm)
v
O = r r
I: thu nhập ròng hàng năm r: tỷ lệ chiết khấu
+ Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn:
'■ = ⅛
I1: thu nhập ròng ở năm thứ nhất: I1 = I0 (1+k) I0: là thu nhập ròng ở năm hiện hành.
i: tỷ lệ chiết khấu
k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm .
Khi tiến hành định giá tài sản theo phương pháp thu nhập có những ưu điểm và nhươc điểm như sau. Về ưu điểm, đậy là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư; ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nó là phương pháp đơn giản; và nó thể đạt đươc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sanh đươc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao. Về nhược điểm, khi phận tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, ...; trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai và kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn. Trong những trường hợp như vậy, kêt qua sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
Phương pháp này phù hợp cho những BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tậm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp, .
1.5.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở: Giá trị hiện tại của một bất động sản là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Q trình thực hiện được tiến hành theo các bước sau: - Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất - Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản - Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản
Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển
Trong đó: Giá trị phát triển là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê...
Chi phí phát triển bao gồm các chi phí trong q trình đầu tư vào cơng trình xây dựng trên đất có thể như: Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà thầu xây dựng
Giá trị thặng dư bao gồm giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư.
Tiến hành định giá theo phương pháp này có ưu điểm là được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển, đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu, có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản. Bên cạnh đó cịn tồn tại những hạn chế như khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán và phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
Phương pháp thặng dư áp dụng cho những bất động sản có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 đã khái quát một cách tổng quan nhất về những cơ sở lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và hoạt động định giá bất động sản. Tuy nhiên việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn tại mỗi đơn vị hay các ngân hàng khác nhau là khác nhau. Mặc dù vậy thì đây vẫn là cơ sở lý luận chung cho việc nghiên cứu đánh giá công tác định giá bất động sản đảm bảo tiền vay tại BIDV chi nhánh Từ Liêm.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) CHI NHÁNH TỪ LIÊM
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt
Nam
(BIDV) và BIDV chi nhánh Từ Liêm. 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.
Tên đầy đủ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Tên giao dịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam
Tên gọi tắt: BIDV
Địa chỉ: Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: 04.2220.5544 - 19009247. Fax: 04. 2220.0399 Email: Info@bidv.com.vn
Được thành lập ngày 26/4/1957, BIDV là ngân hàng thương mại lâu đời nhất Việt Nam.
Lịch sử xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi tự hào gắn với từng thời kỳ lịch sử bảo vệ và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam.
Thành lập ngày 26/4/1957 với tên gọi là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam Từ 1981 đến 1989: mang tên Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam. Từ 1990 đến 27/04/2012: mang tên Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
Từ 27/04/2012 đến nay: mang tên Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của ngân hàng bao gồm:
- Ngân hàng: là một ngân hàng có kinh nghiệm hàng đầu cung cấp đầy đủ các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích.
- Bảo hiểm: cung cấp các sản phẩm Bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ được thiết kế phù hợp trong tổng thể các sản phẩm trọn gói của BIDV tới khách
- Chứng khốn: cung cấp đa dạng các dịch vụ môi giới, đầu tư và tư vấn đầu tư cùng khả năng phát triển nhanh chóng hệ thống các đại lý nhận lệnh trên tồn
quốc.
- Đầu tư tài chính: góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án, trong đó nổi bật là vai trị chủ trì điều phối các dự án trọng điểm của đất nước như:
Công ty Cổ phần cho thuê Hàng không (VALC) Công ty phát triển đường cao tốc
(BEDC), Đầu tư sân bay Quốc tế Long Thành...
Với hơn 24.000 cán bộ, nhân viên là các chuyên gia tư vấn tài chính được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm được tích luỹ và chuyển giao trong hơn nửa thế kỷ BIDV luôn đem đến cho khách hàng lợi ích và sự tin cậy.
Cùng với mạng lưới ngân hàng với 180 chi nhánh và trên 798 điểm mạng lưới, 1.822 ATM, 15.962 POS tại 63 tỉnh/thành phố trên toàn quốc và hiện diện thương mại tại nước ngồi: Lào, Campuchia, Myanmar, Nga, Séc...
Trong đó, chi nhánh BIDV chi nhánh Từ Liêm là một trong những chi nhánh được thành lập ở Hà Nội của ngân hàng, được chính thức cấp giấy phép kinh doanh vào ngày 22/5/2015. Địa chỉ: Tòa nhà CT1 - Bắc Hà, C14, phố Tố Hữu, phường Trung Văn, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Điện thoại: 04.32080424. Email: tuliem@bidv.com.vn . Sự ra đời của chi nhánh là bước ngoặt đánh dấu sự phát triển của BIDV, có đóng góp khơng nhỏ vào sự nghiệp tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống nhân dân.
Với vai trò tạo lập nguồn vốn, cung cấp các dịch vụ tài chính cho các thành phần kinh tế trên địa bàn thành phố, góp phần thực hiện các mục tiêu, chương trình, giải pháp của Ngân hàng Nhà nước đề ra, các định hướng phát triển kinh doanh của BIDV và cơng cuộc cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, chi nhánh BIDV Từ Liêm đảm nhận các chức năng:
Nhận tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi khơng kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của tất cả các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ.
Thực hiện các nghiệp vụ thanh toán L/C, bảo lãnh, tái bảo lãnh cho các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng trong và ngồi nước hoạt động tại Việt Nam.
Thực hiện chiết khấu các giấy tờ có giá bằng tiền. Tài trợ xuất, nhập khẩu.
Cho vay đầu tư dự án, cho vay đầu tư tài sản cố định gián tiếp. Cho vay tiêu dùng bảo đảm bằng bất động sản...
2.1.2. Năng lực hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.
Sơ đồ 2.1.Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng BIDV chi nhánh Từ Liêm Ban Giám Đốc
Tại BIDV chi nhánh Từ Liêm hoạt động định giá được thực hiện bởi các cán bộ bộ phận QLKH bao gồm cả các cán bộ phòng KHDN, KHCN và bộ phận QTRR lập trong đó một tổ định giá thường bao gồm 1 phó giám đốc, 2 cán bộ phịng KHDN (hoặc KHCN) và 2 cán bộ phòng QLRR thực hiện mà chưa có phịng định giá độc lập.
Cán bộ nghiệp vụ của ngân hàng 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học về các ngành như ngân hàng, tài chính, kế tốn và quản trị kinh doanh. Đội ngũ cán bộ được tham gia các chương trình đào tạo chun mơn liên tục do Bộ tài chính và các