Nâng cao chất lượng định giá tài sản đảm bảo là BĐS phục vụ công tác cho vay của NHTM TNHH MTV dầu khí toàn cầu (GP BANK) chi nhánh thăng long

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TÓT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN DẦU KHÍ TỒN CẦU (GP BANK) - CHI NHÁNH THĂNG LONG Sinh viên thực : Phạm Minh Yến Lớp : K18TCK Khóa học : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : Th.s Đào Thị Hồ Hương Hà Nội, tháng năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận “Định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ công tác cho vay Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn thành viên Dầu khí tồn cầu (GP Bank) - chi nhánh Thăng Long” kết nghiên cứu thân em Các nội dung, số liệu kết thu thập khóa luận hồn tồn trung thực, dựa tình hình thực tế quy định báo cáo nội ngân hàng Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường lời cam đoan Hà Nội ngày 20 tháng năm 2019 Sinh viên thực Phạm Minh Yến ii LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn đến Thầy Cô trường Học viện ngân hàng truyền đạt kiến thức bổ ích, tận tình bảo suốt năm em theo học trường Những kiến thức tảng, học vô quý giá đường hành trang nghiệp em sau Đặc biệt, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến cô Đào Thị Hồ Hương nhiệt tình hướng dẫn em hồn thành tốt khóa luận Em xin chân thành cảm ơn Anh Chị ngân hàng Dầu khí tồn cầu phịng giao dịch Nguyễn An Ninh cho em hội thực tập ngân hàng tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành tốt cơng việc giao thời gian thực tập vừa qua Do thời gian thực tập nhận thức thân em cịn hạn chế nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cơ, anh chị ngân hàng Dầu khí tồn cầu bạn để khóa luận em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY .5 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Thị trường bất động sản 1.2 Bất động sản chấp đảm bảo khoản vay ngân hàng 11 1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp 11 1.2.2 Đặc điểm bất động sản chấp 11 1.2.3 Phân loại bất động sản chấp 12 1.2.4 Hình thức vay bất động sản chấp 13 1.2.5 Vai trò bất động sản chấp 13 1.3 Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay 15 1.3.1 Khái niệm định giá thẩm định giá 15 1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp 16 1.3.3 Quy trình thẩm định giá BĐS chấp phục vụ cho vay .18 1.3.4 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp phục vụcho vay .19 1.3.5 Các phương pháp định giá BĐS 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU - CHI NHÁNH THĂNG LONG 26 2.1 Khái quát ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu (GP Bank) - Chi nhánh Thăng Long 26 2.1.1 Giới thiệu chung ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu 26 2.1.2 Vài nét ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long 28 iv Từ viết tắt NHTM Nguyên nghĩa Ngân hàng thương mại 2.2 Nội dung công tác định giá bất động sảnTẮT chấp phục vụ cho vay DANH MỤC VIẾT Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long 30 2.2.1 Thời gian thẩm định giá 30 2.2.2 Thời gian cung cấp kết thẩm định 30 2.2.3 Các quy định liên quan bất động sản chấp 31 2.2.4 Lập biên định giá 32 2.2.5 Các phương pháp sử dụng định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay GP Bank chi nhánh Thăng Long 32 2.2.6 Quy trình định giá bất động sản chấp GP Bank chi nhánh Thăng Long 37 2.3 Ví dụ thực tế kết đạt được, hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản chấp cho vay GP Bank chi nhánh Thăng Long .39 2.3.1 Ví dụ thực tế công tác định giá GP Bank chi nhánh Thăng Long 39 2.3.2 Kết đạt 45 2.2.3 Hạn chế, nguyên nhân 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG 50 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA NHTM TNHH1TV DẦU KHÍ TỒN CẦU CHI NHÁNH THĂNG LONG 51 3.1 Định hướng công tác thẩm định giá thời gian tới GP Bank chi nhánh Thăng Long 51 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản GP bank chi nhánh Thăng Long 52 3.2.1 Nhóm giải pháp từ phía ngân hàng 52 3.2.2 Nhóm giải pháp phía Ngân hàng nhà nước 57 3.2.3 Nhóm giải pháp phía Chính phủ, Bộ, Ban, Ngành quan liên quan 59 3.2.4 Nhóm giải pháp với doanh nghiệp, tổ chức cá nhân vay 61 KẾT LUẬN CHƯƠNG 61 KẾT LUẬN 62 v TNHH MTV BĐS Trách nhiệm hữu hạn thành viên Bất động sản TĐV Thẩm định viên NĐT Nhà đầu tư TMCP Thương mại cổ phần TH Khách hàng TSBĐ Tài sản bảo đảm QSD Quyền sử dụng TS Tài sản BĐSSS Bất động sản so sánh CTXD CBĐG Cơng trình xây dựng Cán định giá ĐVKD GCN Đơn vị kinh doanh Giấy chứng nhận GDBĐ NHNN Giao dịch bảo đảm Ngân hàng nhà nước TTBĐS Thị trường bất động sản Bảng Bảng 1: kết hoạt động kinh doanh GP Bank 2008-2010 Trang 26 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2: bảng cân đối kế toán GP Bank 2008-2010 27 Bảng 3: Dư nợ tín dụng giai đoạn 2016-2018 28 Bảng 4: tỷ lệ chất lượng lại nhà 36 Bảng 5: đặc điêm bất động sản thâm định 40 Bảng 6: thông tin bất động sản 41 Bảng 7: điều chỉnh yếu tố so sánh 42 Bảng 8: kết lượng hồ sơ định giá GP Bank chi nhánh Thăng Long 46 Sơ đồ Cơ cấu tổ chức GP Bank chi nhánh Thăng Long Trang 29 SƠ ĐÔ vi vii LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu Ngân hàng thương mại “tổ chức tài trung gian” quan trọng kinh tế với nhiệm vụ thu hút nguồn tiền nhàn rỗi (nơi thừa vốn), dẫn dắt, phân bổ luồng vốn đến nơi thiếu vốn có hiệu cách “cho vay, đầu tư, thực nhiệm vụ chiết khấu, phương tiện toán cung cấp dịch vụ” cho khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức tài đó, thúc đẩy phát triển sản xuất lưu thơng hàng hóa Bản chất NHTM doanh nghiệp mục tiêu hàng đầu lợi nhuận, nhiên “doanh nghiệp đặc biệt” chuyên kinh doanh tiền tệ với hoạt động tín dụng đặc trưng cốt yếu Nhắc đến tín dụng nhắc tới tài sản đảm bảo - điều kiện để hạn chế rủi ro tín dụng Về lí thuyết, tài sản đảm bảo áp dụng doanh nhiệp vay thiếu thông tin minh bạch, dự án vay vốn tiềm ẩn rủi ro, thực tế, doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu ngân hàng, nên hiển nhiên vay vốn phải có tài sản đảm bảo Tuy nhiên nên cho vay với hay nhiều tài sản đảm bảo cho trước để hạn chế tổn thất cho ngân hàng lại câu trả lời dễ dàng điều phụ thuộc vào nhiều yếu tố, có định giá Là sinh viên chuyên ngành định giá, thực tập ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu (GP Bank), ngân hàng vừa trải qua sóng gió lớn liên quan đến pháp luật tình hình kinh doanh thua lỗ, tỉ lệ nợ xấu lớn dẫn đến bị Ngân hàng nhà nước mua lại với giá đồng gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến uy tín ngân hàng nên em hiểu tầm quan trọng ngành hệ thống ngân hàng nói chung ngân hàng thương mại GP Bank nói riêng Bởi em lựa chọn nghiên cứu đề tài khóa luận “ Định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ công tác cho vay Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn thành viên Dầu Khí Tồn Cầu (GP Bank) chi nhánh Thăng Long”, mặt để nêu ý kiến mặt chưa công tác định giá đồng thời đưa giải pháp phù hợp, góp chút sức nhỏ cơng xây dựng hình ảnh GP Bank nói chung chi nhánh Thăng Long nói riêng, mặt khác em học hỏi Thứ năm, xây dựng quy trình thẩm định giá nhanh gọn nhẹ, hiệu quả, ứng dụng công nghệ phần mềm hỗ trợ tín dụng, hồn thiện hệ thống thơng tin chất lượng phục vụ cho công tác định giá, đảm bảo độ xác cho kết thẩm định bảo mật an toàn cho khách hàng ngân hàng Thứ sáu, xác định phân khúc thị trường có nhu cầu vay để chủ động tìm kiếm khách hàng tiềm năng, mở rộng thị phần, đồng thời tiếp tục tạo niềm tin trung thành khách hàng có với ngân hàng Trên mục tiêu, phương hướng quan trọng để NHTM Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long tiếp tục hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo chất lượng, kịp thời, phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quốc tế 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá Bất động sản GP bank chi nhánh Thăng Long 3.2.1 Nhóm giải pháp từ phía ngân hàng a Nâng cao trình độ chun mơn cán thẩm định giá ngân hàng GP Bank ngân hàng khác hiểu rõ tầm quan trọng nguồn nhân lực định giá, ảnh hưởng đến kinh tế thị trường nói chung ngân hàng nói riêng Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng ổn định nước ta, nhu cầu thẩm định giá ngày tăng số lượng chất lượng cung nguồn lực khoảng cách xa Với định hướng nêu trên, GP Bank cần có chiến lược lâu dài cải cách vấn đề nhân chuyên ngành thẩm định giá Những cán thẩm định GP Bank chi nhánh Thăng Long nói riêng đa phần đào tạo ngành tài ngân hàng, số chuyên sâu định giá, cụ thể bất động sản Do đó, trước hết, GP Bank cần phải có cơng tác tư tưởng cán thẩm định giá yêu cầu, đạo đức ngành: “độc lập, trực, khách quan, bí mật, ”, lựa chọn nguồn nhân lực chất lượng, giàu lĩnh, tư tưởng sai lệch trị, pháp luật nhà nước Tiếp đến đánh giá tố chất cần có thẩm định viên như: kĩ xử lí thu thập thơng tin, linh hoạt phương pháp định giá loại tài sản phù hợp, kĩ làm việc nhóm cán định giá với 52 nhau, Từ xây dựng chương trình đào tạo chuyên sâu, cụ thể lĩnh vực định giá cho nguồn nhân lực cũ nguồn nhân lực GP Bank chi nhánh Thăng Long xây dựng chương trình đào tạo chuyên sâu, GP Bank nói chung GP Bank chi nhánh Thăng Long nói riêng cần chuẩn hóa tài liệu nghiệp vụ thẩm định, tạo hội cho cán thẩm định có hội học hỏi, tham gia vào khóa học ngăn hạn cơng ty chun định giá tổ chức Đồng thời định kì, chi nhánh nên tổ chức buổi sinh hoạt thảo luận khúc mắc liên quan đến định giá, tạo môi trường cởi mở, chủ động nhằm giúp cán tích lũy kiến thức, kinh nghiệm, nâng cao nghiệp vụ, đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực tự thân, cán định giá cần phải chủ động tự học hỏi để nâng cao trình độ chun mơn, am hiểu sâu rộng kinh tế-pháp luật, bám sát thực tiễn để rút kinh nghiệm thường xuyên trao đổi tiếp xúc khách hàng, tiếp xúc với chuyên gia hàng đầu định giá để kiên định kết thẩm định chế độ đãi ngộ, ngân hàng GP Bank chi nhánh Thăng Long cần có quy định cụ thể khen thưởng, tuyên dương cá nhân xuất sắc hình phạt cá nhân làm việc khơng đạt yêu cầu, cụ thể: cán thưởng thêm ‘hoa hồng” 1%-3% theo doanh thu kết định giá bất động sản tốt, đem laị uy tín cho ngân hàng, nhiều khách hàng muốn đến vay Ngược lại, kỉ luật hạ lương bậc cá nhân vi phạm điều lệ, pháp luật làm ảnh hưởng đến ngân hàng, yêu cầu TĐV kí cam kết bù đắp thiệt hại gây ra, Ngoài ra, GP Bank chi nhánh Thăng Long nên khuyến khích chủ động, tự tin khơng e ngại đưa ý kiến cá nhân cán định giá nhằm tránh tình trạng quan liêu, “cấp luôn đúng” giảm tinh thần cống hiến hội phát huy khả cá nhân b Xây dựng hệ thống thông tin nội chuẩn mực nâng cao phân tích thơng tin Kết định giá có đáng tin cậy hay khơng phụ thuộc vào số lượng chất lượng thông tin sử dụng Những thông tin thị trường bất động sản, 53 tình hình cung cầu, điều kiện thị trường tài chính, chất lượng tốt giúp cho công tác thẩm định thuận lợi, đem lại liệu xác cho việc phân tích đến kết luận Hiện nay, thông tin thu thập chủ yếu tự CBĐG tìm kiếm thông qua khách hàng vấn trực tiếp KH, bên bảo đảm người có liên quan (cơ quan đăng kí GDBĐ, quan cấp GCN ) thơng qua câu hỏi vấn/trao đổi, thực ghi chép nội dung làm việc ghi âm (nếu cần) kết vấn từ nguồn thống: phương tiện truyền thông đại chúng, công ty chuyên bất động sản Nhưng thị trường bất động sản có biến động bất ngờ, thiếu tính minh bạch nên dẫn đến khó thu thập liệu cần thiết mà chưa đáng tin Bởi thiết phải tạo lập hệ thống liệu chuyên lưu trữ, cập nhật thông tin liên quan đến thị trường bất động sản cách kịp thời từ nguồn tin cậy, làm phong phú hệ thống thông tin hỗ trợ chọn lọc, phân tích thơng tin CBĐG Để phát triển hệ thống cần có phận chuyên đảm nhận việc cập nhật thơng tin từ nhiều nguồn khác nhau, có phối hợp với tổ chức môi giới, công ty nghiên cứu thị trường về: • Các giao dịch BĐS thực sàn giao dịch bất động sản • Bảng giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định • Các thơng tin quy hoạch, rao bán đăng tải phương tiện truyền thơng đại chúng • Các nguồn thơng tin khác Hệ thống liệu cần thực phần mềm có giao diện dễ hiểu dễ sử dụng, ngồi ứng dụng cơng nghệ thu thập liệu thực địa công nghệ đồ trực tuyến, cơng nghệ phân tích khơng gian phần mềm gServer cung cấp Bên cạnh đó, chi nhánh nói riêng GP Bank nói chung nên trọng đề cao cơng tác quản lí thơng tin - ví chất bôi trơn cho hệ thống thông tin hoạt động trơn tru 54 Phân tích thơng tin thu thập khâu quan trọng ảnh hưởng đến kết thẩm định giá CBĐG phân tích thị trường bất động sản nên làm rõ yếu tố ảnh hưởng đến hàng vi ứng xử bên tham gia thị trường, từ nhận định tình hình cung cầu đưa dự báo xu hướng tăng giảm bất động sản cần thẩm định Chính sách quản lí nhà nước quan trọng, CBĐG cần sát diễn biến đã, xảy ra: sách qui hoạch, giải tỏa, đền bù, để có phương án giải c Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá Phương pháp chủ yếu chi nhánh lựa chọn để định giá so sánh trực tiếp, sau đến chi phí Thị trường bất động sản phát triển, có lúc sơi động, có lúc trầm lắng, loại hình bất động sản phong phú, phức tạp, lúc áp dụng hai phương pháp so sánh mà CBĐG cần phải xem xét, ứng dụng, kết hợp phương pháp định giá khác dựa ưu, nhược điểm phương pháp Đối với phương pháp so sánh trực tiếp cần tìm kiếm thơng tin phù hợp từ nguồn đáng tin cậy sàn giao dịch bất động sản, thông tin giao dịch mua bán phương tiện truyền thông đại chúng, để từ lựa chọn yếu tố so sánh Mặt khác chi nhánh cần xây dựng đơn giá đất thị trường theo khu vực làm sở hình thành sở liệu định giá việc thu thập thông tin giao dịch thời gian gần nhất, theo vị trí nhân tố tác động Ngoài quy định thống với tiêu chí so sánh nhằm hạn chế tính chủ quan CBĐG (đối với bất động sản chưa qua sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thích hợp) Đối với phương pháp chi phí, chi nhánh cần có phối hợp doanh nghiệp xây dựng để có nhìn tổng qt kinh tế- thị trường đầu tư xây dựng để có tài liệu đáng tin cậy: chi phí xây dựng, tuổi đời, tình trạng hao mịn nhằm chuẩn hóa cho thẩm định viên, hạn chế tính chủ quan ước tính độ hao mịn; cơng trình xây dựng qua sử dụng phù hợp việc vận dụng phương pháp so sánh chi phí Đặc biệt, với bất đông sản mang lại lợi nhuận như: khách sạn, trung tâm vui chơi giải trí, nên định giá theo phương 55 pháp thu thập kiểm tra lại kết phương pháp so sánh, hay với bất động sản đất trống để xây dựng đất có cơng trình xây dựng đất có tiềm phát triển sử dụng theo hướng tốt hiệu áp dụng phương pháp thặng dư Nếu bất động sản phức tạp, cơng trình xây dựng có quy mơ lớn nên nhờ giúp đỡ công ty chuyên thẩm định độc lập, phối hợp với đơn vị có chun mơn thiết kế xây dựng để có kết tin cậy Ngồi ra, GP Bank phải nhờ hỗ trợ từ chuyên gia lĩnh vực khác để đưa giá trị thẩm định phù hợp, không cao hay thấp so với thị trường d Hoàn thiện cấu tổ chức chế quản lí Tại chi nhánh, phận tín dụng tách biệt với phịng định giá tài sản bảo đảm song quân số phòng định giá tài sản bảo đảm chủ yếu từ phận tín dụng chuyển sang Hơn nữa, văn quy định quyền hạn, trách nhiệm phận tín dụng phòng định giá tài sản bảo đảm mang tính liệt kê, cịn thiếu thống nên thực tế CBĐG kiêm nhiệm chức “cấp tín dụng”, mà hai chức có nhập nhằng với Do đó, chi nhánh phải tách biệt hoàn toàn “chức định cấp tín dụng” với “chức thẩm định giá tài sản đảm bảo” cách hoàn thiện, bổ sung điều luật phù hợp văn qui định cách rõ ràng, thống Đặc biệt phải đảm bảo đội ngũ định giá hoàn toàn có chun mơn định giá, khơng để cá nhân liên quan định giá quyền “biểu cho vay hội đồng tín dụng” vừa thể khách quan vừa phù hợp với hình thức tất yếu kinh tế thị trường chuyên môn hóa lao động Trong q trình định giá sau định giá cần có chế quản lí, quy định cụ thể, thành lập phận độc lập chuyên kiểm soát nghiệp vụ thẩm định CBĐG gắn liền với văn hóa thực trạng hoạt động chi nhánh thời kì, vừa nâng cao trách nhiệm ý thức CBĐG, vừa hỗ trợ công việc định giá hoàn thành tốt e Xây dựng mối quan hệ tốt đẹp, tăng cường hợp tác với tổ chức định giá chuyên nghiệp 56 Có thể nói, định giá tài sản đảm bảo ngày quan trọng kinh tế thị trường Lãnh đạo GP Bank nên tìm kiếm, hợp tác tổ chức định giá có chun mơn cao độc lập vừa có kết thẩm định đáng tin cậy mà lâu dài CBĐG GP Bank học tập trao đổi trực tiếp từ chuyên gia tổ chức kinh nghiệm định giá, thu thập thông tin, cách mở rộng mối quan hệ, từ nâng cao lực thẩm định Ngồi ra, xu nhiều ngân hàng nhằm tăng uy tín khả cạnh tranh tạo dựng mối quan hệ lâu dài với Công ty định giá lớn để khách hàng thấy khách quan tiếp tục trung thành vay vốn ngân hàng GP Bank muốn đứng vững “thị trường cạnh tranh khốc liệt” cần thiết phải có Cơng ty định giá độc lập đáng tin cậy song chi phí thuê tương đối lớn Bởi vậy, xây dựng quan hệ tốt đẹp với cơng ty định giá vừa giảm chi phí thuê, vừa tạo dựng mạng lưới khách hàng phong phú Muốn vậy, thứ lãnh đạo GP Bank phải thay đổi hoàn toàn nhận thức “định giá hỗ trợ tín dụng” coi định giá “chức độc lập quan trọng” Thứ hai, GP Bank cần có thống chung với Tổ chức định giá độc lập lợi ích bên có quan điểm khác nhau, mục tiêu khác song cần cố gắng dung hòa cách thường xuyên trao đổi trực tiếp vấn đề khúc mắc hai bên tập trung đưa phương hướng giải cụ thể Ngoài cần ban hành văn quy định rõ ràng quyền hạn, trách nhiệm đơi bên cơng tác định giá 3.2.2 Nhóm giải pháp phía Ngân hàng nhà nước a Nâng cao chất lượng Trung tâm Thơng tin Tín dụng “CIC (Credit Information Center) - Trung tâm thơng tin Tín dụng đơn vị hành chính, hệ thống thơng tin trực thuộc quyền quản lí Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, có vai trị quan trọng việc hỗ trợ ngân hàng nói chung GP Bank nói riêng tìm kiếm thơng tin nhanh xác nhất” Cơ chế CIC lưu giữ thơng tin việc KH đăng kí vay chấp, mua nhà trả góp, việc hệ thống tín dụng ngân hàng “cập nhật thơng tin lên 57 CIC” để NHNN quản lí Chính vậy, nhằm phát huy tối đa vai trò CIC, NHNN cần yêu cầu NH thường xuyên cung cấp thơng tin lên CIC cách nhanh chóng, kịp thời Điều thể phối hợp đồng NHNN toàn hệ thống ngân hàng, NHTM với việc kiểm tra đối chiếu thơng tin Ví dụ, KH có nhu cầu vay GP Bank, phận tín dụng dựa vào CIC để kiểm tra lịch sử vay có đảm bảo KH NHNN cần yêu cầu NHTM kiểm tra tính minh bạch cá nhân, tổ chức vay tài sản đem chấp thật kĩ lưỡng chế tài cụ thể buộc NHTM phải tn theo, có thơng tin đưa lên CIC đáng tin cậy để sử dụng b Ban hành khung pháp lí cụ thể cho hoạt động định giá cho toàn hệ thống ngân hàng NHNN cần phối hợp với Bộ Tài chính, Chính phủ, quan kinh tế việc cập nhật thông tin từ thị trường Kịp thời tiếp nhận thông tư hướng dẫn để phổ biến ban hành tồn hệ thống ngân hàng website thức, với giải thích chi tiết khúc mắc khó hiểu tính hàn lâm văn cần thiết Ngoài ra, NHNN cần ban hành hành lang pháp lí thơng thống, văn thơng tư hướng dẫn cụ thể thống nhất, dễ hiểu, bám sát thị trường phù hợp với hoạt động ngân hàng định giá tài sản dành riêng cho hoạt động chấp: quy trình, tiêu chí so sánh, ước tính tỷ lệ điều chỉnh Hiện nay, NHTM nói chung GP Bank nói riêng tự xây dựng nguyên tắc định giá riêng nên có chênh lệch kết lớn c Giám sát chặt chẽ, hỗ trợ công tác định giá Với tư cách đầu tàu tàu hệ thống ngân hàng, NHNN có trách nhiệm giám sát, tra thường xuyên công tác định giá, loại tài sản định giá (cụ thể bất động sản) nhằm đảm bảo NH tuân thủ quy định định phát sai phạm công tác định giá Trong công tác hỗ trợ định giá, NHNN cần lập phận chuyên đảm trách kiểm tra kết thẩm định với vai trò bên thứ ba độc lập, đáng tin cậy đảm bảo tính khách quan NHTM bên vay 58 3.2.3 Nhóm giải pháp phía Chính phủ, Bộ, Ban, Ngành quan liên quan a Hành lang pháp lí Hành lang pháp lí thẩm định giá ln Bộ Tài chính, Bộ, Ngành liên quan quan tâm sửa đổi, bổ sung, đáp ứng phần vấn đề phổ biến công tác định giá tài sản đảm bảo, cụ thể bất động sản Tuy nhiên, tồn tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo ngành, lĩnh vực gây khó khăn vấn đề giải trình với quan thẩm quyền khách hàng ngân hàng Do đó, hệ thống văn pháp luật ban hành cần phải đồng hóa, thống từ Trung ương đến địa phương, điều tiết quan hệ BĐS lĩnh vực khác Ví dụ: kiến nghị Chính phủ giải mâu thuẫn thẩm định giá đất Luật đất đai, Luật đầu tư Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Nhiều trường hợp gặp nhiều khó khăn q trình xin cấp giấy chứng nhận QSD đất quyền sở hữu nhà tồn vấn đề: chưa nộp nghĩa vụ tài chính, quy định cấp giấy chứng nhận QSD đất có nhiều yêu cầu cho hồ sơ đăng kí đất (thiếu thống chồng chéo), cán quan thẩm quyền gây khó dễ dẫn đến khó khăn chấp BĐS BĐS chưa đạt yêu cầu làm TSDB, Chính vậy, nhà nước nên giảm thiểu thủ tục rườm rà, phải có phận tiếp dân giải thích có chậm chễ việc cấp sổ đỏ, có sách tài với mức thu phù hợp cho hộ nghèo, kỉ luật nghiêm cán quan thẩm quyền vi phạm, tuyên truyền người dân nâng cao nhận thức thực nghiêm túc quyền nghĩa vụ thân đề nghị quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ b Quản lí thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có lúc sơi động, có lúc trầm lắng, dẫn đến thông tin bị nhiễu, ảnh hưởng lớn đến cơng tác định giá Chính vậy, sách quản lí nhà nước đóng vai trị quan trọng thị trường ln biến đổi Chính phủ cần có hệ thống văn pháp luật đồng nhất, rõ ràng, sở vững quản lí thị trường bất động sản, với thông tin thị trường BĐS giao dịch ngầm, tượng sốt đất “ ảo”, đầu cơ, thông tin thay đổi vị trí đồ địa 59 dễ dẫn đến sai lệch Đặc biệt cần quan tâm đến sách đền bù, bồi thường thỏa đáng giải tỏa để ổn định lịng dân Ngồi ra, nhà nước cần quán triệt cung cấp thông tin minh bạch việc yêu cầu giao dịch BĐS công khai, phải giao dịch sàn giao dịch, thông qua giảm thất thu thuế định hướng hệ thống sàn giao dịch theo xã hội hóa, đảm bảo hoạt động hiệu quả, tránh gây bất ổn với thị trường BĐS, hỗ trợ tín dụng dự án BĐS có ảnh hưởng quan trọng đến kinh tế Giá trị bất động sản đảm bảo nhận chấp so với thị trường khác thường có chênh lệch khơng tương xứng Sở dĩ có điều khung giá đất mà UBND đưa phục vụ tính thuế giá trị đền bù khơng phục vụ mục đích cho vay riêng biệt nên giá trị BĐS dựa theo khung giá bị giảm đi, giảm hạn mức cho vay, ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng ngân hàng Do đó, UBND tỉnh/thành phố cần xây dựng khung giá giá đất phù hợp với khu vực sở bám thị trường c Ứng dụng khoa học cơng nghệ đào tạo nguồn nhân lực Chính phủ cần quan tâm đến đầu tư sở vật chất, đặc biệt lưu tâm đến áp dụng khoa học công nghệ Xây dựng Trung tâm lưu giữ thông tin quan trọng, chất lượng, phong phú, kết nối trung tâm thơng tin tín dụng Ngân hàng nhà nước Tổng cục thuế để hỗ trợ phân tích dự báo xu hướng thị trường, mở rộng phạm vi triển khai Cơ sở liệu quốc gia giá ứng dụng vào số danh mục các phần mềm có khắp nước Bên cạnh đó, Chính phủ cần trình Quốc hội, để hỗ trợ huy động ngân sách xây dựng Trung tâm thông tin chất lượng Nguồn nhân lực yếu tố quan trọng để nâng cao công tác thẩm định giá, phải lên kế hoạch chuẩn bị chiến lược lâu dài để đào tạo Bằng cách chuẩn hóa tài liệu tham khảo chất lượng, xây dựng quy trình chuẩn chuyên môn lẫn đạo đức nghề nghiệp lựa chọn doanh nghiệp uy tín ngồi nước để phối hợp, hỗ trợ công tác đào tạo chuyên sâu học viên giáo viên cấp thẻ, hỗ trợ kinh phí nơi giảng dạy thẩm định giá chuyên sâu để học viên có hội tham gia cơng tác định giá 60 thực tế Ví dụ: sinh viên chuyên ngành định giá Học viện ngân hàng nói riêng trường ĐH kinh tế nói chung nên tham gia hoạt động ngoại khóa định kì sau chương học, tạo hội tiếp xúc với chuyên gia lĩnh vực hàng đầu thẩm định, thực hành định giá tài sản đảm bảo đơn giản để khơng bị bỡ ngỡ lí thuyết thực tế 3.2.4 Nhóm giải pháp với doanh nghiệp, tổ chức cá nhân vay Các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân vay phải nâng cao ý thức trung thực, tính minh bạch thơng tin thân bất động sản chấp nộp đơn xin vay Trước xin vay chấp, doanh nghiệp tổ chức cá nhân tìm hiểu kĩ quy định cho vay GP Bank nơi khách hàng nộp hồ sơ xin vay Nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ chuyên gia định giá độc lập, tìm kiếm thơng tin từ nguồn uy tín để tránh gây bất lợi cho thân ảnh hưởng đến q trình định giá Ngồi ra, tổ chức cá nhân vay phải tuân thủ với hợp đồng kí kết thời gian cho vay, khơng có hành vi gây thiệt hại đến lợi ích NH: bán bất động sản chấp, cố tình chấp nhiều ngân hàng lúc mà chưa có cho phép của chi nhánh Nếu khơng cịn khả trả nợ phải phát mại tài sản, doanh nghiệp cá nhân tổ chức vay phải tuân thủ quy định pháp luật có thái độ hợp tác vs ngân hàng để đưa thỏa thuận phát mại Ket luận chương Một ngân hàng muốn nâng cao vị cạnh tranh phải hiểu rõ điểm mạnh điểm yếu thân Trong chương trước, khóa luận sâu vào thực tiễn công tác thẩm định giá GP Bank chi nhánh Thăng Long Điều gợi cho khóa luận giải pháp số khuyến nghị phù hợp với định hướng phát triển, nâng cao chất lượng cơng tác định giá, góp phần cải thiện yếu điểm tồn phát huy điểm mạnh có chi nhánh Do đó, Chương vừa kết nghiên cứu hai chương trước vừa kết hợp đồng quan điểm người viết định hướng ban lãnh đạo Ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long nói riêng tồn hệ thống ngân hàng GP Bank nói chung cơng tác thẩm định bất động sản chấp 61 KẾT LUẬN Có thể nói, định giá tài sản đảm bảo đóng vai trị quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung GP Bank chi nhánh Thăng Long nói riêng Đây thật “một nghề, sản phẩm tất yếu kinh tế thị trường” Nhờ có định giá tài sản đảm bảo (cụ thể bất động sản chấp) mà luồng vốn kinh doanh đầu tư lưu thông dễ dàng, hiệu đồng vốn tăng cao nhu cầu vay (bên vay có ý thức trả nợ cao hơn), hỗ trợ cho ngân hàng định tín dụng nhằm giảm thiểu rủi ro gia tăng lợi nhuận Ngồi ra, thơng qua cơng tác định giá ngân hàng, Cơ quan quản lí nhà nước có đánh giá chất lượng an tồn tín dụng, từ có định hướng sách cần thiết (chính sách tiền tệ, sách tín dụng, ) cho phát triển ổn định hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, cơng tác định giá nói chung ngân hàng cịn nhiều bất cập như: khơng có khung pháp lí chung cho định giá phục vụ chấp hay chồng chéo luật, việc định giá tài sản đảm bảo từ trước đến chuyện nội ngân hàng nhằm quản lí rủi ro tài sản đảm bảo nên ngân hàng “độc quyền dịch vụ thẩm định giá”, ảnh hưởng đáng kể chất lượng tín dụng Đặc biệt, GP Bank ngân hàng vừa trải qua năm tháng sóng gió tình hình kinh doanh, nợ xấu bị mua lại với giá đồng bị ảnh hưởng uy tín đáng kể Mặc dù có bước tiến định song tồn nhiều hạn chế, bối cảnh cạnh tranh gay gắt GP Bank nói chung chi nhánh Thăng Long nói riêng thiết phải có sách cụ thể, phù hợp với thực trạng hoạt động tồn phát triển Trước hết khóa luận đưa hệ thống lí luận chung nguyên tắc định giá bất động sản chấp, sau trình bày thực trạng cơng tác định giá GP Bank chi nhánh Thăng Long Và điều quan trọng nhất, hiểu chi nhánh “bộ mặt ngân hàng” nên thơng qua khóa luận em mong muốn đóng góp ý kiến thân việc xây dựng hình ảnh Ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long cơng tác định giá tài sản đảm bảo, góp phần đảm bảo hoạt động trơn tru cho toàn hệ thống ngân hàng 62 thương mại Dầu khí tồn cầu Em hi vọng tài liệu tham khảo bổ ích để cá nhân tổ chức có liên quan đến cơng việc thẩm định giá nghiên cứu áp dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản nghề thẩm định viên Tuy nhiên, hạn chế mặt nhận thức, thời gian nghiên cứu kinh nghiệm thực tế chưa tích lũy đầy đủ nên khóa luận cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy bạn để khóa luận em hoàn thiện tốt Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn ! 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Tiến Đạt, Thẩm định giá bất động sản, Học viện ngân hàng Đinh Xuân Hạng Nguyễn Văn Lộc, Quản trị tín dụng ngân hàng thương mại, 2012, NXB Tài Chính Quyết định 471/2018/QĐ-TGĐ Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu Hướng dẫn thẩm định, định giá quản lí tài sản bảo đảm Luật Tổ chức tín dụng 47/2010/QH 12 được Quốc hội nước CHXH Việt Nam khóa XII, kì họp thứ thơng qua Báo cáo tài nội GP Bank Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Các tài liệu tham khảo web https://www.gpbank.com.vn/ http://s.cafef.vn/otc/GPBANK-ngan-hang-thuong-mai-tnhh-mtv-dau-khitoan-cau.chn https://www.sbv gov.vn/webcenter/portal/m/links/cm 100?dDocN ame=SBV3 24584 https://thebank.vn/blog/6448-danh-sach-ngan-hang-thuoc-so-huu-nha-nuochien-nay.html https://vnvc.com.vn/Su-can-thiet-cua-viec-dinh-gia-bat-dong-san-616.html Loại nhà Tỷ lệ % theo vị trí tầng tối đa lẻ tầng (lầu) định Phụmột lụcnhà 01 phố bình thường tổng tỷ lệ phân bổ cho tầng không 100% Hướng dẫn định giá TSBĐ BĐS nhà nhiều hộ, nhiều tầng (nhà tập thể) Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu Thực định giá theo thị trường với công thức sau: Giá trị bất động sản = Diện tích sàn sử dụng × Đơn giá sàn sử dụng + Diện tích sàn sử dụng: phần thuộc sở hữu riêng xác định theo hồ sơ pháp lí + Đơn giá sàn sử dụng xác định theo phương pháp so sánh Trường hợp CBĐG khơng tìm tài sản so sánh hộ nhà nhiều hộ, nhà tập thể tương đồng tài sản định giá đơn giá sàn sử dụng tính sau: Đơn giá sàn sử dụng = Tỷ lệ % theo vị trí tầng × Đơn giá quyền sử dụng đất + Đơn giá quyền sử dụng đất: (i) QSD đất công nhận phù hợp với quy hoạch, xác định đơn giá QSD đất theo sở thị trường, (ii) QSD đất công nhận không phù hợp với quy hoạch, xác định đơn giá QSD đất theo Bảng khung giá đất UBND Tỉnh/Thành phố nơi có đất ban hành vị trí tương ứng phần diện tích nằm quy hoạch giải tỏa + Tỷ lệ % theo tầng: CBĐG đề xuất theo giá thị trường khảo sát được, tối đa không tỷ lệ quy định bảng Điều chỉnh đơn giá áp dụng: Trường hợp BĐS định giá tọa lạc tầng (lầu) (tầng áp mái), chủ sở hữu phép cơi nới để tăng diện tích phù hợp quy định pháp luật diện tích sử dụng thực tế nhiều diện tích cơng nhận giấy chứng nhận (tối thiểu 50% diện tích cơng nhận) giá trị tài sản tăng thêm tối đa khơng 15% tổng giá trị định giá Trường hợp toàn khối nhà chuyển nhượng cho chủ sở hữu thể giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất riêng Tầng (trệt) Tầng (Lầu 1) Tầng (lầu 2) Tầng (Lầu 3) Nhà tầng 65% 35% Nhà tầng 60% 20% 20% Nhà tầng 55% 20% 15% 15% Nhà tầng 45% 20% 15% 10% Tầng trở lên (lầu 4) Tầng lửng (nếu có diện tích ≥10m2) 10% 10% 10% 10% 10% Bảng - Tỷ lệ điều chỉnh % theo tầng ... KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CÔNG TÁC CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN DẦU KHÍ... cam đoan khóa luận ? ?Định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ công tác cho vay Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn thành viên Dầu khí toàn cầu (GP Bank) - chi nhánh Thăng Long? ?? kết nghiên... cứu đề tài khóa luận “ Định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ công tác cho vay Ngân hàng thương mại trách nhiệm hữu hạn thành viên Dầu Khí Toàn Cầu (GP Bank) chi nhánh Thăng Long? ??, mặt để