3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản tại GP
3.2.1. Nhóm giải pháp từ phía ngân hàng
a. Nâng cao trình độ chun mơn cán bộ thẩm định giá trong ngân hàng
GP Bank cũng như bất kì ngân hàng nào khác hiểu rõ tầm quan trọng của nguồn nhân lực định giá, nó ảnh hưởng đến nền kinh tế thị trường nói chung và của chính ngân hàng nói riêng. Trong bối cảnh nền kinh tế đang tăng trưởng ổn định ở nước ta, nhu cầu thẩm định giá ngày một tăng nhưng số lượng cũng như chất lượng cung nguồn lực này vẫn còn khoảng cách khá xa.
Với định hướng đã nêu trên, GP Bank cần có một chiến lược lâu dài về cải cách đối với vấn đề nhân sự chuyên ngành thẩm định giá. Những cán bộ thẩm định ở GP Bank chi nhánh Thăng Long nói riêng đa phần được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, số ít là chuyên sâu định giá, cụ thể là bất động sản. Do đó, trước hết, GP Bank cần phải có cơng tác tư tưởng đối với các cán bộ thẩm định giá về yêu cầu, đạo đức ngành: “độc lập, chính trực, khách quan, bí mật,....”, lựa chọn nguồn nhân lực chất lượng, giàu bản lĩnh, khơng có tư tưởng sai lệch về chính trị, pháp luật của nhà nước. Tiếp đến đánh giá các tố chất cần có của một thẩm định viên như: kĩ năng xử lí thu thập thơng tin, linh hoạt trong các phương pháp định giá đối với từng loại tài sản phù hợp, kĩ năng làm việc nhóm giữa các cán bộ định giá với
nhau,.... Từ đó xây dựng chương trình đào tạo chuyên sâu, cụ thể về lĩnh vực định giá cho nguồn nhân lực cũ cũng như nguồn nhân lực mới tại GP Bank chi nhánh Thăng Long.
về xây dựng chương trình đào tạo chun sâu, GP Bank nói chung và GP Bank chi nhánh Thăng Long nói riêng cần chuẩn hóa tài liệu nghiệp vụ thẩm định, tạo cơ hội cho các cán bộ thẩm định có cơ hội học hỏi, được tham gia vào khóa học ngăn hạn do những cơng ty chuyên định giá tổ chức. Đồng thời định kì, chi nhánh nên tổ chức các buổi sinh hoạt thảo luận khúc mắc liên quan đến định giá, tạo môi trường cởi mở, chủ động nhằm giúp cán bộ tích lũy kiến thức, kinh nghiệm, nâng cao nghiệp vụ, đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực.
về tự bản thân, mỗi cán bộ định giá cần phải chủ động tự học hỏi để nâng cao trình độ chun mơn, am hiểu sâu rộng về kinh tế-pháp luật, luôn bám sát thực tiễn để rút ra kinh nghiệm cũng như thường xuyên trao đổi và tiếp xúc khách hàng, tiếp xúc với những chuyên gia hàng đầu về định giá để luôn kiên định đối với những kết quả thẩm định.
về chế độ đãi ngộ, ngân hàng GP Bank chi nhánh Thăng Long cần có những quy định cụ thể về khen thưởng, tuyên dương những cá nhân xuất sắc cũng như những hình phạt đối với cá nhân làm việc khơng đạt u cầu, cụ thể: cán bộ có thể được thưởng thêm ‘hoa hồng” 1%-3% theo doanh thu nếu kết quả định giá các bất động sản tốt, đem laị uy tín cho ngân hàng, nhiều khách hàng muốn đến vay. Ngược lại, kỉ luật hoặc hạ lương một bậc đối với cá nhân vi phạm những điều lệ, pháp luật làm ảnh hưởng đến ngân hàng, hoặc yêu cầu TĐV kí cam kết sẽ bù đắp thiệt hại đã gây ra,. Ngoài ra, GP Bank chi nhánh Thăng Long nên khuyến khích sự chủ động, tự tin không e ngại đưa ra các ý kiến cá nhân của cán bộ định giá nhằm tránh tình trạng quan liêu, “cấp trên ln ln đúng” giảm tinh thần cống hiến cũng như cơ hội được phát huy khả năng của mỗi cá nhân.
b. Xây dựng hệ thống thông tin nội bộ chuẩn mực và nâng cao phân tích thơng tin
Kết quả định giá có đáng tin cậy hay khơng phụ thuộc vào số lượng cũng như chất lượng thông tin sử dụng. Những thông tin như thị trường bất động sản,
tình hình cung cầu, các điều kiện trên thị trường tài chính,... nếu chất lượng tốt sẽ giúp cho cơng tác thẩm định thuận lợi, đem lại những dữ liệu chính xác nhất cho việc phân tích và đi đến kết luận.
Hiện nay, các thông tin thu thập được chủ yếu đều tự CBĐG tìm kiếm thơng qua khách hàng như phỏng vấn trực tiếp KH, bên bảo đảm và người có liên quan (cơ quan đăng kí GDBĐ, cơ quan cấp GCN...) thông qua các câu hỏi phỏng vấn/trao đổi, thực hiện ghi chép nội dung làm việc hoặc ghi âm (nếu cần) các kết quả phỏng vấn hoặc từ các nguồn chính thống: phương tiện truyền thơng đại chúng, công ty chuyên về bất động sản. Nhưng thị trường bất động sản ln có những biến động bất ngờ, thiếu tính minh bạch nên dẫn đến khó thu thập được những dữ liệu cần thiết mà cũng chưa chắc đáng tin. Bởi vậy nhất thiết phải tạo lập hệ thống dữ liệu chuyên lưu trữ, cập nhật các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản một cách kịp thời từ những nguồn tin cậy, làm phong phú hệ thống thơng tin cũng như hỗ trợ chọn lọc, phân tích thơng tin của CBĐG.
Để phát triển hệ thống này cần có một bộ phận chuyên đảm nhận việc cập nhật các thơng tin từ nhiều nguồn khác nhau, có sự phối hợp với các tổ chức môi giới, các công ty nghiên cứu thị trường về:
• Các giao dịch BĐS được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. • Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy
định.
• Các thông tin quy hoạch, rao bán được đăng tải trên phương tiện truyền thông đại chúng.
• Các nguồn thơng tin khác.
Hệ thống dữ liệu trên cần được thực hiện trên phần mềm có giao diện dễ hiểu và dễ sử dụng, ngồi ra ứng dụng cơng nghệ thu thập dữ liệu tại thực địa như công nghệ bản đồ trực tuyến, cơng nghệ phân tích khơng gian do phần mềm gServer cung cấp. Bên cạnh đó, chi nhánh nói riêng và GP Bank nói chung nên chú trọng đề cao cơng tác quản lí thơng tin - được ví như chất bơi trơn cho hệ thống thông tin được hoạt động trơn tru.
Phân tích thơng tin thu thập được là khâu quan trọng ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá. CBĐG khi phân tích thị trường bất động sản nên làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến hàng vi ứng xử của các bên tham gia thị trường, từ đó nhận định tình hình cung cầu hiện tại cũng như đưa ra những dự báo xu hướng tăng giảm của bất động sản cần thẩm định. Chính sách quản lí của nhà nước cũng rất quan trọng, CBĐG cần luôn sát sao mọi diễn biến đã, đang và sẽ xảy ra: chính sách qui hoạch, giải tỏa, đền bù,... để có những phương án giải quyết.
c. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá
Phương pháp chủ yếu được chi nhánh lựa chọn để định giá là so sánh trực tiếp, sau đó đến chi phí. Thị trường bất động sản phát triển, có lúc sơi động, có lúc trầm lắng, các loại hình bất động sản phong phú, phức tạp, khơng phải lúc nào cũng áp dụng mỗi hai phương pháp so sánh trên mà CBĐG cần phải xem xét, ứng dụng, kết hợp những phương pháp định giá khác nhau dựa trên ưu, nhược điểm của từng phương pháp.
Đối với phương pháp so sánh trực tiếp cần tìm kiếm những thơng tin phù hợp từ những nguồn đáng tin cậy như sàn giao dịch bất động sản, thông tin giao dịch mua bán trên phương tiện truyền thơng đại chúng,..để từ đó lựa chọn những yếu tố có thể so sánh được. Mặt khác chi nhánh cần xây dựng đơn giá đất thị trường theo từng khu vực làm cơ sở hình thành cơ sở dữ liệu định giá bằng việc thu thập các thông tin giao dịch trong thời gian gần nhất, căn cứ theo vị trí và các nhân tố tác động. Ngoài ra quy định thống nhất với các tiêu chí so sánh nhằm hạn chế tính chủ quan của CBĐG (đối với bất động sản chưa qua sử dụng thì phương pháp so sánh trực tiếp là khá thích hợp).
Đối với phương pháp chi phí, chi nhánh cần có sự phối hợp đối với các doanh nghiệp xây dựng để có cái nhìn tổng qt kinh tế- thị trường đầu tư xây dựng cơ bản để có những tài liệu đáng tin cậy: chi phí xây dựng, tuổi đời, tình trạng hao mịn nhằm chuẩn hóa cho những thẩm định viên, hạn chế tính chủ quan khi ước tính độ hao mịn; những cơng trình xây dựng đã qua sử dụng phù hợp trong việc vận dụng phương pháp so sánh và chi phí. Đặc biệt, với những bất đơng sản mang lại lợi nhuận như: khách sạn, các trung tâm vui chơi giải trí,. nên định giá theo phương
pháp thu thập và có thể kiểm tra lại kết quả bằng phương pháp so sánh, hay với những bất động sản là đất trống để xây dựng hoặc đất có cơng trình xây dựng trên đất có tiềm năng phát triển sử dụng theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất áp dụng phương pháp thặng dư.
Nếu các bất động sản phức tạp, những cơng trình xây dựng có quy mơ lớn nên nhờ sự giúp đỡ của các công ty chuyên về thẩm định độc lập, phối hợp với các đơn vị có chun mơn về thiết kế xây dựng để có kết quả tin cậy. Ngồi ra, GP Bank phải nhờ sự hỗ trợ từ các chuyên gia của các lĩnh vực khác nhau để đưa ra giá trị thẩm định phù hợp, không quá cao hay quá thấp so với thị trường.
d. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức và cơ chế quản lí
Tại chi nhánh, bộ phận tín dụng đã được tách biệt với phịng định giá tài sản bảo đảm song quân số của phòng định giá tài sản bảo đảm chủ yếu là từ bộ phận tín dụng chuyển sang. Hơn nữa, văn bản quy định quyền hạn, trách nhiệm giữa bộ phận tín dụng và phịng định giá tài sản bảo đảm mới chỉ mang tính liệt kê, vẫn cịn sự thiếu thống nhất nên trên thực tế CBĐG vẫn kiêm nhiệm ln chức năng “cấp tín dụng”, bởi vậy mà hai chức năng này vẫn có sự nhập nhằng với nhau. Do đó, chi nhánh phải tách biệt hồn tồn giữa “chức năng quyết định cấp tín dụng” với “chức năng thẩm định về giá tài sản đảm bảo” bằng cách hoàn thiện, bổ sung những điều luật phù hợp trong những văn bản qui định một cách rõ ràng, thống nhất. Đặc biệt phải đảm bảo đội ngũ định giá hồn tồn chỉ có chun môn là định giá, không để những cá nhân liên quan định giá được quyền “biểu quyết cho vay tại hội đồng tín dụng” vừa thể hiện sự khách quan vừa phù hợp với hình thức tất yếu trong nền kinh tế thị trường là chun mơn hóa lao động.
Trong q trình định giá và sau định giá cần có cơ chế quản lí, những quy định cụ thể, thành lập một bộ phận độc lập chuyên kiểm soát nghiệp vụ thẩm định của CBĐG gắn liền với văn hóa và thực trạng hoạt động của chi nhánh trong từng thời kì, vừa nâng cao trách nhiệm ý thức của CBĐG, vừa hỗ trợ công việc định giá được hoàn thành tốt nhất.
e. Xây dựng mối quan hệ tốt đẹp, tăng cường hợp tác với các tổ chức định giá chuyên nghiệp
Có thể nói, định giá tài sản đảm bảo đang ngày càng quan trọng trong nền
kinh tế thị trường hiện nay. Lãnh đạo GP Bank nên tìm kiếm, hợp tác các tổ chức định giá có chun mơn cao độc lập vừa có kết quả thẩm định đáng tin cậy mà về lâu dài CBĐG của GP Bank có thể được học tập trao đổi trực tiếp từ những chuyên gia của tổ chức về kinh nghiệm định giá, thu thập thông tin, cách mở rộng các mối quan hệ,... từ đó nâng cao năng lực thẩm định.
Ngồi ra, xu thế hiện nay rất nhiều ngân hàng nhằm tăng uy tín và khả năng cạnh tranh của mình đã tạo dựng mối quan hệ lâu dài với các Công ty định giá lớn để khách hàng thấy được sự khách quan và tiếp tục trung thành vay vốn tại những ngân hàng đó. GP Bank muốn đứng vững trong “thị trường cạnh tranh khốc liệt” này càng cần thiết phải có Cơng ty định giá độc lập đáng tin cậy song chi phí đi thuê là tương đối lớn. Bởi vậy, nếu xây dựng được quan hệ tốt đẹp với những cơng ty định giá đó sẽ vừa giảm được chi phí th, vừa tạo dựng mạng lưới khách hàng phong phú.
Muốn vậy, thứ nhất lãnh đạo GP Bank phải thay đổi hoàn toàn nhận thức “định giá chỉ hỗ trợ tín dụng” và coi định giá là một “chức năng độc lập quan trọng”. Thứ hai, GP Bank cần có sự thống nhất chung với Tổ chức định giá độc lập về lợi ích vì mỗi bên đều có những quan điểm khác nhau, mục tiêu khác nhau song cần cố gắng dung hòa bằng cách thường xuyên trao đổi trực tiếp những vấn đề khúc mắc của hai bên và tập trung đưa ra phương hướng giải quyết cụ thể. Ngoài ra cần ban hành văn bản quy định rõ ràng về quyền hạn, trách nhiệm của đôi bên trong công tác định giá.