Trong tất cả các phương pháp định giá bất động sản đã nêu ở chương 1, phòng định giá chi nhánh Thăng Long chủ yếu sử dụng hai phương pháp là chi phí và so sánh trực tiếp vì đem lại kết quả thẩm định giá mang độ chính xác tương đối cao, đáng tin cậy.
a. Phương pháp so sánh
Cách tiếp cận: cơ sở giá trị thị trường.
Các trường hợp áp dụng đối với bất động sản:
- Các bất động sản có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây
dựng “cùng một kiểu, cùng một địa bàn, khu vực, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên cùng một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa hiệu”.
- Các mảnh đất trống. Các bước thực hiện
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin về thực trạng BĐS cần định giá. Khảo sát thực tế bất động sản, thu thập thông tin bất động sản cần định giá:
Quyền sử dụng trên đất: vị trí lơ đất, hồ sơ thể hiện ranh giới rõ ràng, thực địa có thể xác định ranh giới.. .để xác định vị trí kích thước các cạnh bất động sản. Mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất ( đất giao hay đất thuê,..), những lưu ý được ghi chú trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chưa quy hoạch,..), thời hạn sử dụng đất lâu hay ngắn hạn, vị trí của BĐS thực tế so với trên bản đồ địa chính, xác định hướng, kiểm tra kích thước; diện tích hình dạng của bất động sản, xác định độ rộng đường/ngõ/hẻm/ngách/kiệt (đường vào bất động sản rộng hay hẹp, xác định các lối đi khác đến vị trí BĐS ngồi lối đi chính.).
Tài sản trên đất: nhà ở, nhà xưởng, loại kiến trúc; diện tích mặt bằng; số tầng, thời gian xây dựng, chất lượng xây dựng, trang thiết bị gắn liền với tài sản trên đất, thiết kế nội thất, xác định các hạng mục cấu thành nên CTXD trên đất, mục đích sử dụng CTXD trên đất có dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Một vài thơng tin khác: mơi trường tự nhiên - mơi trường xã hội: các tiện ích, cơ sở hạ tầng xung quanh: đường giao thơng; hệ thống cấp thốt nước; viễn thơng; điện sinh hoạt;. mơi trường khí hậu, tình trạng ơ nhiễm,.
Khảo sát thực tế bất động sản, thu thập thông tin các BĐS sử dụng để so sánh
Nguồn thu thập: khảo sát thực địa, giao dịch mua bán trên thị trường, thông tin từ các cơ quan báo chí uy tín,.
Thời gian thu thập: thơng tin về BĐS so sánh vào hoặc gần nhất với thời điểm định giá và địa điểm giao dịch gần nhất với BĐS yêu cầu.
Điều kiện đối với thông tin thu thập: khách quan, đúng thực tế, phải có các chứng cứ cụ thể, đáng tin cậy về các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường. Các chứng cứ có thể là: hợp đồng, hóa đơn, chứng từ, thơng tin khu vực đại chúng, cơ quan uy tín,..
Bước 2: Phân tích và so sánh những thơng tin thu thập được để chọn lọc
những yếu tố có thể so sánh được.
Phân tích, so sánh, rút ra những điểm tương tự, điểm khác biệt, lợi hay bất lợi của BĐS yêu cầu với BĐS so sánh, từ đó rút ra những yếu tố có thể so sánh được để ước tính giá trị BĐS thẩm định.
Các thơng tin có thể được sử dụng làm tiêu chuẩn so sánh: đặc điểm pháp lí, điều kiện thanh tốn, điều kiện giao dịch, vị trí, cảnh quan mơi trường, kích thước hình dạng thửa đất, hướng, thiết kế nội thất...
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với bất
động sản định giá
Nguyên tắc điều chỉnh: “lấy BĐS cần thẩm định giá là tiêu chuẩn để điều chỉnh giá của BĐSSS theo các đặc điểm của BĐS thẩm định giá. Những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với BĐS thẩm định giá thì điều chỉnh tăng ở mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐSSS (cộng), những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với BĐS cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo dơn vị chuẩn của BĐSSS (trừ)”.
Phương thức điều chỉnh: “điều chỉnh tuyệt đối trước với những yếu tố có thể lượng hóa thành tiền, điều chỉnh tương đối (%) đối với những yếu tố khơng thể lượng hóa thành tiền”.
Bước 4: Ước tính giá trị bất động sản
Giá trị QSD đất = Đơn giá thửa đất X Diện tích thửa đất (1)
Trong đó:
* Diện tích QSD đất được định giá dựa trên:
Hồ sơ pháp lí và thực trạng BĐS, nếu diện tích trong hồ sơ pháp lí phù hợp với diện tích trên thực tế, định giá theo hồ sơ pháp lí và hiện trạng thực tế.
Trường hợp diện tích trong hồ sơ pháp lí lớn hơn so với diện tích trên thực tế, định giá theo hiện trạng thực tế.
Trường hợp BĐS có diện tích q lớn hoặc do điều kiện khách quan (ranh giới chưa rõ ràng, có q nhiều cạnh, vị trí các cạnh không thể tiếp cận...) không thể đo đạc thực tế thì xác định diện tích theo hồ sơ pháp lí và ghi rõ hạn chế trong Báo cáo thẩm định giá.
* Đơn giá thửa đất: Chi nhánh có thể tham khảo dựa trên giá trị thị trường hoặc bảng khung giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố nơi có BĐS thơng báo.
Giá trị BĐS = Diện tích căn hộ × Đơn giá thị trường của căn hộ (2)
Trong đó:
* Diện tích căn hộ được xác định căn cứ diện tích sử dụng riêng ghi trên giấy
chứng nhận quyền sở hữu. Trường hợp căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì diện tích căn hộ xác định căn cứ trên biên bản giao hộ.
* Đơn giá thị trường của căn hộ: áp dụng phương pháp so sánh để xác định.
b. Phương pháp chi phí
Cơ sở tiếp cận: giá trị phi thị trường
Áp dụng trong các trường hợp: mục đích sử dụng riêng biệt ít có trao đổi trên thị trường hoặc không đủ điều kiện sử dụng phương pháp so sánh: bệnh viện, trường học, nhà xưởng, định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
Các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ liên quan đến cơng trình xây dựng
- Bản vẽ thiết kế, các thơng số kĩ thuật, nền móng, kiến trúc, dự tốn, trắc địa, cấp thoát nước,..
- Tiêu chuẩn kĩ thuật, vật liệu xây dựng, thiết bị, vị trí, kích thước ,... - Có các giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng thực tế của cơng trình xây dựng.
Năm xây dựng. tuổi đời kinh tế còn lại, chất lượng xây dựng, kiến trúc xây dựng, loại mặt bằng, diện tích sử dụng, số tầng, chi phí cần thiết để khắc phục những nguyên nhân gây ra sự hao mòn của CTXD.
Đánh giá chất lượng cịn lại của cơng trình, những kết cấu chính tạo nên CTXD, kiểm tra mức độ đồng bộ, xem CTXD có bị nghiêng, sụt lún, thấm dột hay rạn nứt không.
Từ 01 đến < 05 năm 90% Từ 17 đến < 20 năm 65% Từ 05 đến < 10 năm 85% Từ 20 đêín < 22 năm 60% Từ 10 đến < 12 năm 80% Từ 20 đêín < 25 năm 50% Từ 12 đến < 15 năm 75% Từ 25 đêín < 30 năm 40% Trên 30 năm: khơng xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại (trừ trường hợp sửa chữa)
Bảng 4- tỷ lệ chất lượng còn lại ở nhà ở. Nguồn: QĐ 471 của GP Bank
Bước 3: Tính tốn giá trị CTXD
Giá trị CTXD = Diện tích sàn xây dựng × Đơn giá CTXD × Tỷ lệ chất lượng cịn lại (3)
Trong đó: tỷ lệ chất lượng còn lại phụ thuộc vào quy định của NH, thông qua các phương pháp xác định giá trị khấu hao của loại nhà cửa, vật kiến trúc theo quy định của Bộ tài chính (Quyết định số 45/2013/TT-BTC) cũng như trình độ của CBĐG. Đơn giá cơng trình xây dựng mới là chi phí thay thế: chi phí xây dựng mới dựa vào vật liệu kĩ thuật tốt.