1.3. Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay
1.3.3. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay
Bước 1: Xác định vấn đề
• Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá
• Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lí, kinh tế kĩ thuật.
• Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá.
• Xác định ngày có hiệu lực.
• Thống nhất với khách hàng về thời gian và giá dịch vụ.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
• Nhận biết các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản được mua, bán, cho thuê và đặc điểm thị trường. • Xác định các tài liệu cần thiết cho thẩm định giá: bất động sản, thị trường • Xây dựng chương trình định giá.
• Lập đề cương báo cáo.
• Lập kế hoạch cho từng thời gian cụ thể cho từng bước cơng việc và tồn bộ quá trinh
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin: thu thập thông tin từ kinh
tế, chính trị của các tỉnh, thành,... các thơng tin về chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận.Sau đó tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định và bất động sản so sánh.
Bước 4: Phân tích thơng tin: phân tích tài liệu về thị trường bất động sản cần
thẩm định và bất động sản so sánh. Lựa chọn các phương pháp định giá dựa trên mục đích đẩm định, thị trường bất động sản, các đặc điểm kinh tế của bất động sản, chọn lọc những thơng tin chân thực, súc tích.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá, đưa ra giá trị thị trường
hoặc phi thị trường của bất động sản, nhận xét, giải thích, kiến nghị, bổ sung kết quả định giá (nếu cần).
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
1.3.4. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên,
một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
b. Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
c. Nguyên tắc thay thế:
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong q trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
d. Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
e. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.3.5. Các phương pháp định giá BĐSa. Phương pháp so sánh a. Phương pháp so sánh
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS cần thẩm định giá là tiêu chuẩn để điều chỉnh giá của BĐSSS theo các đặc điểm của BĐS thẩm định giá. Những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với BĐS thẩm định giá thì điều chỉnh tăng ở mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐSSS (cộng), những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với BĐS cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐSSS (trừ).
Phương thức điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối trước với những yếu tố có thể lượng hóa thành tiền, điều chỉnh tương đối (%) đối với những yếu tố khơng thể lượng hóa thành tiền.
Quy trình định giá trị BĐS:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập được ở
bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đặc biệt cần làm rõ 2 vấn đề: nguồn gốc các giao dịch thị trường , đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn BĐS so sánh thích hợp
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS cần thẩm định và các
BĐSSS, thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được cơng nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
Nhược điểm: Bắt buộc phải có thơng tin, các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
b. Phương pháp chi phí: là phương pháp dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại
hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những cơng
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ hao mịn của cơng trình, xét trên mọi nguyên
nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của CTXD bằng cách trừ số tiền hao mịn khỏi chi
phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản khơng có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. Thơng thường cho giá trị tối thiểu. Ngồi ra, việc ước tính các phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV. Do vậy, nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái q.
Nhược điểm: Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị, giá trị thị trường tồn bộ khơng hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại. Việc ước tính một số khoản phải hao mịn có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Ngồi ra, địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu kinh tế- kĩ thuật xây dựng.
c. Phương pháp thu nhập: giá trị thị trường hiện hành của BĐS ngang bằng
với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. * Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập
Bước 1: Xác định thời gian dự tính nhận được thu nhập. Bước 2: Ước tính dịng thu nhập hằng năm.
Bước 3: Tính giá trị thu hồi của BĐS vào cuối kì trước. Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu của dịng thu nhập. Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản.
* Phương pháp vốn hóa thu nhập
Bước 1: Ước tính thu nhập thuần hằng năm dự tính tạo ra từ BĐS. Bước 2: Ước tính tỷ suất vốn hóa.
Bước 3: Áp dụng cơng thức vốn hóa thu nhập ước tính giá trị BĐS cần định
giá
Ưu điểm: đây là phương pháp có cơ sở lí luận chặt chẽ, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ đầu tư. Ngoại trừ kĩ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn gián. Có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
Dựa tên các hàm tài chính nhằm ước tính giá trị BĐS, tuy nhiên việc đầu tư vào BĐS có những đặc thù riêng so với các sản phẩm tài chính khác như cổ phiếu, trái phiếu. Vì thế, TĐV cần phải hiểu rõ những thay đổi trong công thức khi vận dụng các hàm tài chính, nhằm phù hợp cơng việc thẩm định.
Dựa trên các giả thuyết về dòng thu nhập trong tương lai, kết quả thẩm định lại trực tiếp phụ thuộc vào các giả thuyết, do vậy điều này địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu chun sâu về tài chính BĐS, dự báo kinh tế và có nhiều nguồn dữ liệu để phân tích một cách đầy đủ, tồn diện. Ngồi ra, xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp.
d. Phương pháp thặng dư: giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị cịn lại
sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Bước 1: Xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của NĐT xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lí để có BĐS cho việc phát triển), gồm: các giả định về pháp lí, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận liên quan.
Ưu điểm: (i) Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển. (ii) Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. (iii) Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm: khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán, phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
Năm 2008 Năm 2009
Năm 2010
Thu nhập lãi thuần -33,942 137,776 100,772
Chi phí hoạt động 132,372 177,364 296,449
Tổng lợi nhuận trước thuế 74,224 173,584 274,172
Tổng lợi nhuận sau thuế 54,445 132,807 205,762
Lợi nhuận sau thuế 54,445 132,807 205,762
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương này tập trung vào lí thuyết để có cái nhìn tổng qt nhất về định nghĩa, ý nghĩa, vai trò của BĐS thế chấp cũng như quy trình, phương pháp chung định giá, là cơ sở để tìm hiểu sâu trong cơng tác định giá BĐS thế chấp thực tế, cụ thể là ở Ngân hàng thương mại THNN MTV Dầu khí tồn cầu (GP Bank) chi nhánh Thăng Long.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV
DẦU KHÍ TỒN CẦU - CHI NHÁNH THĂNG LONG
2.1. Khái quát về ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu (GPBank) - Chi nhánh Thăng Long Bank) - Chi nhánh Thăng Long
2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu
Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu GP Bank vốn là Ngân hàng Thương mại nơng thơn Ninh Bình được thành lập vào tháng 11/1993, chính thức chuyển đổi thành Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị và hoạt động tại Hà Nội từ 07/11/2005. Ngày 7/7/2015, Ngân hàng TMCP Dầu khí Tồn Cầu bị NHNN mua lại với giá 0 đồng và đổi thành Ngân hàng thương mại Trách Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên Dầu khí Tồn Cầu ( TNHH MTV) và 100% vốn thuộc sở hữu của nhà nước.
Trước khi chuyển đổi mơ hình hoạt động, GP Bank đã đạt được thành tích: “ Đơn vị dẫn đầu trong phong trào thi đua năm 2007”, “Ngân hàng hoàn thành nhiệm vụ xuất sắc”, “Top 500 thương hiệu Nổi tiếng tại Việt Nam năm 2009 do Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam khảo sát”, “Cup Thương hiệu nổi tiếng quốc gia Top 1000 Doanh nghiệp đóng thuế thu nhập lớn nhất Việt Nam năm 2010”, “Nhãn hiệu nổi tiếng Việt Nam năm 2011”, “Top 10 Ngân hàng được quan tâm nhất MyEbank năm 2014”.
Cân đối kế toán Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Tổng tài sản 8,259,16
7 1,7274,676 27,731,023
- Tiền, vàng gửi và cho vay các tổ chức
tín dụng 7 2,372,04 6,823,856 5,387,890 - Cho vay khách hàng 3110,43 1 5962,89 0 8843,88 5 Nợ phải trả 7254,04 5 15200,220 24574,19 0
- Tiền gửi và vay các tổ chức tín dụng 2964,51
1 1 5858,80 5 7043,31
- Tiền gửi của khách hàng 4083,83
3 5 8214,75 1 15680,97 Vốn và các quỹ 1005,12 2 2074,45 6 3156,83 3 - Vốn của tổ chức tín dụng 991,675 1990,40 6 3018,00 0
- Lợi nhuận chưa phân phối -3,712 45,951 69,181
Bảng 1- kết quả hoạt động kinh doanh GP Bank 2008-2010. Nguồn: www.chungkhoanviet.vn
Dư nợ tín dụng Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Tỉ lệ dư nợ 64% 75,5% 87.5%
Tỉ lệ dư nợ có bất động sản thế chấp 28% 39.5% 42%
Bảng 2- bảng cân đối kế toán GP Bank 2008-2010.
Nguồn: báo cáo tài chính GP Bank
Xét về tốc độ tăng vốn điều lệ, từ 500 tỷ đồng (2006) đến 2000 tỷ đồng năm 2009, so với một doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngân hàng đã có bước tiến đáng kể. Tuy