1.3. Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay
1.3.5. Các phương pháp định giá BĐS
a. Phương pháp so sánh
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy BĐS cần thẩm định giá là tiêu chuẩn để điều chỉnh giá của BĐSSS theo các đặc điểm của BĐS thẩm định giá. Những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với BĐS thẩm định giá thì điều chỉnh tăng ở mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐSSS (cộng), những yếu tố ở BĐSSS kém hơn so với BĐS cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của BĐSSS (trừ).
Phương thức điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối trước với những yếu tố có thể lượng hóa thành tiền, điều chỉnh tương đối (%) đối với những yếu tố khơng thể lượng hóa thành tiền.
Quy trình định giá trị BĐS:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập được ở
bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đặc biệt cần làm rõ 2 vấn đề: nguồn gốc các giao dịch thị trường , đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn BĐS so sánh thích hợp
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS cần thẩm định và các
BĐSSS, thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được cơng nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
Nhược điểm: Bắt buộc phải có thơng tin, các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
b. Phương pháp chi phí: là phương pháp dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại
hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những cơng
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ hao mịn của cơng trình, xét trên mọi nguyên
nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của CTXD bằng cách trừ số tiền hao mịn khỏi chi
phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản khơng có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. Thơng thường cho giá trị tối thiểu. Ngồi ra, việc ước tính các phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV. Do vậy, nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
Nhược điểm: Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị, giá trị thị trường tồn bộ khơng hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại. Việc ước tính một số khoản phải hao mịn có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Ngồi ra, địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu kinh tế- kĩ thuật xây dựng.
c. Phương pháp thu nhập: giá trị thị trường hiện hành của BĐS ngang bằng
với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. * Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập
Bước 1: Xác định thời gian dự tính nhận được thu nhập. Bước 2: Ước tính dịng thu nhập hằng năm.
Bước 3: Tính giá trị thu hồi của BĐS vào cuối kì trước. Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu của dịng thu nhập. Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản.
* Phương pháp vốn hóa thu nhập
Bước 1: Ước tính thu nhập thuần hằng năm dự tính tạo ra từ BĐS. Bước 2: Ước tính tỷ suất vốn hóa.
Bước 3: Áp dụng cơng thức vốn hóa thu nhập ước tính giá trị BĐS cần định
giá
Ưu điểm: đây là phương pháp có cơ sở lí luận chặt chẽ, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ đầu tư. Ngoại trừ kĩ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn gián. Có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
Dựa tên các hàm tài chính nhằm ước tính giá trị BĐS, tuy nhiên việc đầu tư vào BĐS có những đặc thù riêng so với các sản phẩm tài chính khác như cổ phiếu, trái phiếu. Vì thế, TĐV cần phải hiểu rõ những thay đổi trong công thức khi vận dụng các hàm tài chính, nhằm phù hợp cơng việc thẩm định.
Dựa trên các giả thuyết về dòng thu nhập trong tương lai, kết quả thẩm định lại trực tiếp phụ thuộc vào các giả thuyết, do vậy điều này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu chuyên sâu về tài chính BĐS, dự báo kinh tế và có nhiều nguồn dữ liệu để phân tích một cách đầy đủ, tồn diện. Ngồi ra, xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp.
d. Phương pháp thặng dư: giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị cịn lại
sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.
Bước 1: Xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của NĐT xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lí để có BĐS cho việc phát triển), gồm: các giả định về pháp lí, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận liên quan.
Ưu điểm: (i) Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển. (ii) Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. (iii) Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm: khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán, phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
Năm 2008 Năm 2009
Năm 2010
Thu nhập lãi thuần -33,942 137,776 100,772
Chi phí hoạt động 132,372 177,364 296,449
Tổng lợi nhuận trước thuế 74,224 173,584 274,172
Tổng lợi nhuận sau thuế 54,445 132,807 205,762
Lợi nhuận sau thuế 54,445 132,807 205,762
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương này tập trung vào lí thuyết để có cái nhìn tổng qt nhất về định nghĩa, ý nghĩa, vai trò của BĐS thế chấp cũng như quy trình, phương pháp chung định giá, là cơ sở để tìm hiểu sâu trong cơng tác định giá BĐS thế chấp thực tế, cụ thể là ở Ngân hàng thương mại THNN MTV Dầu khí tồn cầu (GP Bank) chi nhánh Thăng Long.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV
DẦU KHÍ TỒN CẦU - CHI NHÁNH THĂNG LONG