3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản tại GP
3.2.4. Nhóm giải pháp với các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân đi vay
Các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân đi vay phải nâng cao ý thức trung thực, tính minh bạch thơng tin của bản thân cũng như về bất động sản thế chấp khi nộp đơn xin vay. Trước khi xin vay thế chấp, các doanh nghiệp tổ chức cá nhân tìm hiểu kĩ quy định cho vay của GP Bank nơi khách hàng nộp hồ sơ xin vay. Nên tham khảo ý kiến chuyên mơn từ những chun gia định giá độc lập, tìm kiếm thơng tin từ những nguồn uy tín để tránh gây bất lợi cho bản thân cũng như ảnh hưởng đến q trình định giá. Ngồi ra, các tổ chức cá nhân đi vay phải ln tn thủ với hợp đồng đã kí kết và trong thời gian cho vay, khơng được có những hành vi gây thiệt hại đến lợi ích của NH: lén bán bất động sản đã thế chấp, cố tình thế chấp tại nhiều ngân hàng một lúc mà chưa có sự cho phép của của chi nhánh. Nếu khơng cịn khả năng trả nợ phải phát mại tài sản, các doanh nghiệp cá nhân tổ chức đi vay phải tuân thủ quy định của pháp luật cũng như có thái độ hợp tác vs ngân hàng để đưa ra các thỏa thuận phát mại.
Ket luận chương 3
Một ngân hàng muốn nâng cao vị thế cạnh tranh ắt phải hiểu rõ điểm mạnh điểm yếu của bản thân. Trong chương trước, khóa luận đi sâu vào thực tiễn cơng tác thẩm định giá tại GP Bank chi nhánh Thăng Long. Điều đó đã gợi ra cho khóa luận những giải pháp cùng một số khuyến nghị phù hợp với định hướng phát triển, nâng cao chất lượng cơng tác định giá, góp phần cải thiện những yếu điểm đang tồn tại cũng như phát huy điểm mạnh hiện có của chi nhánh. Do đó, Chương 3 vừa là kết quả của nghiên cứu của hai chương trước vừa là sự kết hợp đồng bộ giữa quan điểm của người viết và định hướng của ban lãnh đạo Ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long nói riêng và tồn hệ thống ngân hàng GP Bank nói chung trong cơng tác thẩm định bất động sản thế chấp.
KẾT LUẬN
Có thể nói, định giá tài sản đảm bảo đóng vai trị quan trọng trong hoạt động tín dụng của mỗi ngân hàng nói chung và của GP Bank chi nhánh Thăng Long nói riêng. Đây thật sự là “một nghề, một sản phẩm tất yếu của nền kinh tế thị trường”. Nhờ có định giá tài sản đảm bảo (cụ thể là bất động sản thế chấp) mà luồng vốn kinh doanh đầu tư được lưu thông dễ dàng, hiệu quả đồng vốn tăng cao đối với nhu cầu đi vay (bên đi vay có ý thức trả nợ cao hơn), hỗ trợ cho các ngân hàng ra quyết định tín dụng nhằm giảm thiểu rủi ro và gia tăng lợi nhuận. Ngồi ra, thơng qua công tác định giá của mỗi ngân hàng, Cơ quan quản lí nhà nước sẽ có những đánh giá về chất lượng và sự an tồn của tín dụng, từ đó có những định hướng và chính sách cần thiết (chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng,...) cho sự phát triển ổn định của cả hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, hiện nay cơng tác định giá nói chung của các ngân hàng vẫn cịn nhiều bất cập như: khơng có khung pháp lí chung cho định giá phục vụ thế chấp hay sự chồng chéo trong các bộ luật, việc định giá tài sản đảm bảo từ trước đến nay là chuyện nội bộ của ngân hàng nhằm quản lí rủi ro tài sản đảm bảo nên ngân hàng vẫn “độc quyền dịch vụ thẩm định giá”,... đã ảnh hưởng đáng kể chất lượng tín dụng. Đặc biệt, GP Bank là ngân hàng vừa trải qua những năm tháng sóng gió về tình hình kinh doanh, nợ xấu cũng như bị mua lại với giá 0 đồng đã bị ảnh hưởng uy tín đáng kể. Mặc dù có những bước tiến nhất định song vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, nhất là trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hiện tại thì GP Bank nói chung và chi nhánh Thăng Long nói riêng nhất thiết phải có những chính sách cụ thể, phù hợp với thực trạng hoạt động hiện tại mới có thể tồn tại và phát triển.
Trước hết bài khóa luận đã đưa ra hệ thống lí luận chung về nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp, sau đó trình bày thực trạng cơng tác định giá tại GP Bank chi nhánh Thăng Long. Và điều quan trọng nhất, hiểu được các chi nhánh chính là “bộ mặt của mỗi ngân hàng” nên thơng qua bài khóa luận này em mong muốn được đóng góp những ý kiến của bản thân trong việc xây dựng một hình ảnh mới Ngân hàng thương mại Dầu khí tồn cầu chi nhánh Thăng Long về cơng tác định giá tài sản đảm bảo, góp phần đảm bảo hoạt động trơn tru cho toàn hệ thống ngân hàng
thương mại Dầu khí tồn cầu. Em cũng hi vọng đây là tài liệu tham khảo bổ ích để các cá nhân tổ chức có liên quan đến cơng việc thẩm định giá có thể nghiên cứu và áp dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản cũng như nghề thẩm định viên. Tuy nhiên, do còn những hạn chế về mặt nhận thức, thời gian nghiên cứu và kinh nghiệm thực tế chưa tích lũy đầy đủ nên khóa luận vẫn cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của thầy cơ và các bạn để bài khóa luận của em được hoàn thiện tốt hơn.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn !
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Phạm Tiến Đạt, Thẩm định giá bất động sản, Học viện ngân hàng.
2. Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc, Quản trị tín dụng ngân hàng thương mại, 2012, NXB Tài Chính
3. Quyết định 471/2018/QĐ-TGĐ Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu về Hướng dẫn thẩm định, định giá và quản lí tài sản bảo đảm
4. Luật Tổ chức tín dụng 47/2010/QH 12 đã được được Quốc hội nước CHXH Việt Nam khóa XII, kì họp thứ 7 thơng qua.
5. Báo cáo tài chính nội bộ của GP Bank
6. Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
7. Các tài liệu tham khảo trên web https://www.gpbank.com.vn/
http://s.cafef.vn/otc/GPBANK-ngan-hang-thuong-mai-tnhh-mtv-dau-khi- toan-cau.chn
https://www.sbv. gov.vn/webcenter/portal/m/links/cm 100?dDocN ame=SBV3
24584
https://thebank.vn/blog/6448-danh-sach-ngan-hang-thuoc-so-huu-nha-nuoc- hien-nay.html
Loại nhà Tỷ lệ % theo vị trí tầng tối đa
Phụ lục 01
Hướng dẫn định giá TSBĐ là BĐS nhà nhiều hộ, nhiều tầng (nhà tập thể) tại Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí tồn cầu
1. Thực hiện định giá theo thị trường với công thức sau:
Giá trị bất động sản = Diện tích sàn sử dụng × Đơn giá sàn sử dụng + Diện tích sàn sử dụng: là phần thuộc sở hữu riêng được xác định theo hồ sơ
pháp lí.
+ Đơn giá sàn sử dụng được xác định theo phương pháp so sánh.
2. Trường hợp CBĐG khơng tìm được tài sản so sánh là căn hộ của nhà nhiều hộ, nhà tập thể tương đồng như tài sản định giá thì đơn giá sàn sử dụng được tính như sau:
Đơn giá sàn sử dụng = Tỷ lệ % theo vị trí tầng × Đơn giá quyền sử dụng đất
+ Đơn giá quyền sử dụng đất: (i) QSD đất được công nhận và phù hợp với
quy hoạch, xác định đơn giá QSD đất theo cơ sở thị trường, (ii) QSD đất được công nhận không phù hợp với quy hoạch, xác định đơn giá QSD đất theo Bảng khung giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố nơi có đất ban hành tại vị trí tương ứng đối với phần diện tích nằm trong quy hoạch giải tỏa.
+ Tỷ lệ % theo tầng: CBĐG đề xuất theo giá thị trường khảo sát được, tối đa không quá tỷ lệ quy định tại bảng 1
Điều chỉnh đơn giá áp dụng:
Trường hợp BĐS định giá tọa lạc tại tầng (lầu) trên cùng (tầng áp mái), chủ sở hữu được phép cơi nới để tăng diện tích phù hợp quy định của pháp luật và diện tích sử dụng thực tế nhiều hơn diện tích được cơng nhận trên giấy chứng nhận (tối thiểu 50% diện tích được cơng nhận) thì giá trị tài sản tăng thêm tối đa không quá 15% trên tổng giá trị định giá.
Trường hợp toàn bộ khối nhà đã được chuyển nhượng cho cùng một chủ sở hữu nhưng vẫn còn thể hiện từng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở riêng lẻ từng tầng (lầu) thì được định giá như một nhà phố bình thường và tổng tỷ lệ phân bổ cho các tầng không quá 100%.
Tầng 1 (trệt) Tầng 2 (Lầu 1) Tầng 3 (lầu 2) Tầng 4 (Lầu 3) Tầng 5 trở lên (lầu 4) Tầng lửng (nếu có diện tích ≥10m2) Nhà 2 tầng 65% 35% 10% Nhà 3 tầng 60% 20% 20% 10% Nhà 4 tầng 55% 20% 15% 15% 10% Nhà trên 5 tầng 45% 20% 15% 10% 10% 10% Bảng 1 - Tỷ lệ điều chỉnh % theo tầng