2.3. Ví dụ thực tế và những kết quả đạt được, hạn chế trong công tác thẩm
2.2.3. Hạn chế, nguyên nhân
a. Hạn chế
Một mặt, GP bank chi nhánh Thăng Long đang từng bước hoàn thiện với những kết quả đã đạt được, song mặt còn lại vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể:
Thứ nhất, thông tin trên thị trường bất động sản luôn đa dạng, phong phú,
đặc biệt với sự bùng nổ của cơng nghệ số, internet thì việc tìm kiếm ngày càng trở nên dễ dàng hơn, thuận tiện, tiết kiệm thời gian song cũng tồn tại rất nhiều rủi ro. Phương pháp định giá được sử dụng nhiều nhất tại GP Bank chi nhánh Thăng Long là so sánh trực tiếp. Thơng tin thị trường cực kì được u cầu cao tại phương pháp này. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại nhiều giao dịch ngầm, hoạt động đầu cơ, thông tin thiếu minh bạch,.. khiến cho kết quả thông tin thu thập được phản ánh sai lệch về giá trị và ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Ngồi ra, ngân hàng chưa xây dựng hệ thống thơng tin lưu trữ chung từ các nguồn uy tín về bất động sản như: thông tin các giao dịch, thông tin quy hoạch.
Thứ hai, nguồn nhân lực định giá tại chi nhánh chủ yếu là những người trẻ
tuổi, học ở các trường kinh tế và đa số chưa được cấp thẻ. Hơn nữa định giá là lĩnh vực rất khó, đặc biệt bất động sản liên quan rất nhiều lĩnh vực, đòi hỏi CBĐG phải am hiểu sâu rộng về ngành xây dựng, phong thủy,...nên CBĐG tại GP Bank chi nhánh Thăng Long vẫn còn gặp nhiều trở ngại trong việc định giá.
Thứ ba, khối lượng hệ thống văn bản được cập nhật tương đối lớn. Tùy
thuộc vào trình độ CBĐG mà có thể thích ứng nhanh những nguyên tắc mới được đưa ra hay không hoặc khi CBĐG đi thu thập thông tin trùng hướng dẫn định giá
mới được ban hành nên CBĐG khơng có cơ hội được tiếp nhận thơng tin cũng như có cơ hội trực tiếp được giải đáp thắc mắc của mình với cấp trên khi gặp vướng mắc, do đó kết quả định giá có thể dẫn đến những sai số. Ngồi ra, văn bản hướng dẫn đơi lúc chỉ mang tính liệt kê, khơng đi sâu cụ thể, dùng nhiều từ hàn lâm trừu tượng làm khó khăn trong việc tự nghiên cứu của CBĐG, làm ảnh hưởng công tác định giá.
Thứ tư, các ngân hàng nói chung và GP Bank chi nhánh Thăng Long nói
riêng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là phổ biến. Bên cạnh những ưu điểm như đơn giản, dễ sử dụng song vẫn cịn những hạn chế như các thơng tin thu thập được “thường mang tính lịch sử”; thị trường bất động sản luôn biến động bất ngờ, “mang tính chủ quan” vì phụ thuộc vào kinh nghiệm thu thập, phân tích thơng tin của CBĐG. Trong ví dụ 2.3.1 nêu trên thể hiện rõ nét sự chủ quan trong định giá. Thứ nhất, CBĐG chưa nêu cụ thể căn cứ nào để đưa ra những tỉ lệ điều chỉnh so sánh và thứ hai vì sao lại lấy giá ước tính thay vì giá bán, cơ sở nào để CBĐG lại có quyết định như vậy? Ngồi ra, chi nhánh chưa có sự linh hoạt trong các phương pháp định giá mà chỉ tập trung nhiều nhất vào so sánh trực tiếp, mà mỗi bất động sản có tính đặc thù cao nên kết quả định giá nhiều khi đưa ra chưa thực sự phản ánh đúng giá trị.
Thứ năm, quy trình định giá trước khi cho vay tại GP Bank chi nhánh Thăng
Long tuy đang ngày càng hoàn thiện chi tiết nhưng chưa đề cập đến nội dung cụ thể công tác đánh giá lại định kì của BĐS bảo đảm sau vay. Đây là nội dung quan trọng không kém so với nội dung định giá trước khi cho vay bởi thị trường bất động sản ln biến động nên nếu khơng có những phương hướng kịp thời đánh giá lại định kì bất động sản bảo đảm trong thời gian cho vay sẽ có sự rủi ro lớn cho ngân hàng nói chung và chi nhánh nói riêng, nhất là khi KH khơng có khả năng trả nợ, tùy thuộc vào sự hợp tác của KH mà có mức độ ảnh hưởng đến vấn đề phát mại tài sản.
b. Nguyên nhân
Thứ nhất, định giá liên quan đến nhiều lĩnh vực, mặc dù Bộ Tài Chính, CP
đã ban hành những văn bản, thông tư hướng dẫn, nhưng vẫn chồng chéo, cụ thể: khung giá đất có sự mâu thuẫn giữa Bộ Tài chính và Bộ xây dựng vì quản lí BĐS
thuộc Bộ Tài chính cịn cấp giấy phép xây dựng thuộc về Bộ xây dựng. Hơn nữa, khung giá đất được ban hành luôn thấp hơn so với giá thị trường, nếu NH sử dụng khung giá đất do UBND quy định để định giá thì giá trị nhỏ hơn giá trị thị trường, ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng cũng như mục tiêu kinh doanh của NH.
Thứ hai, định giá ở Việt Nam chưa được coi trọng, do đó “Văn bản pháp
luật Việt Nam” mới chỉ đề cập đến định giá giống hình thức liệt kê nhiều hơn là đi sâu vào chi tiết cụ thể. Ví dụ về quy định về trách nhiệm, bồi thường thiệt hại nếu thẩm định viên vi phạm đến pháp luật định giá như thế nào chưa được đề cập... Ngoài ra thị trường bất động sản vận hành ra sao, chức năng cũng như vai trị cũng khơng được ban hành chính thức. Trong khâu xét duyệt sổ đỏ, giấy chứng nhận QSD đất thủ tục vẫn cịn rườm rà, vẫn tồn tại tình trạng cán bộ có thẩm quyền gây khó dễ dân, quy định mức thu phí chưa phù hợp với các hộ khó khăn...
Thứ ba, như đã nói, đội ngũ định giá chi nhánh Thăng Long vẫn cịn non
trẻ, thiếu kinh nghiệm. Do đó trong các trường hợp địi hỏi cao năng lực cũng như bề dày kinh nghiệm cơng tác định giá ln có sự trở ngại nhất định. Ngoài ra, mối quan hệ giữa cơ quan thẩm quyền và CBĐG chưa được tốt nên khó khăn trong việc đề nghị cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản, ảnh hưởng quá trình định giá.
Thứ tư, định giá TS là công việc nhạy cảm, chưa thật sự phát triển, số lượng
TĐV nói chung đủ tiêu chuẩn được cấp thẻ chưa nhiều. Ngồi ra chưa có khung pháp lí chung về định giá TS trong hệ thống ngân hàng, cụ thể là BĐS thế chấp mà tự từng NH xây dựng quy trình, cách thức định giá. Do đó đã gây nên sự chồng chéo, thiếu tính nhất quán nên giá trị định giá TS này ở NH này có thể cao nhưng ở NH khác lại rất thấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người đi vay.
Thứ năm, có nhiều trường hợp khách hàng đến vay tại chi nhánh khơng có
sự trung thực, cố tình gian lận, khai báo sai hiện trạng tài sản khiến CBĐG gặp khó khăn trong việc tìm kiếm, kiểm tra thơng tin. Ngồi ra, KH đến vay vốn bằng tài sản thế chấp hầu như khơng tham khảo nguồn tin uy tín, chun gia độc lập về lĩnh vực định giá và tìm hiểu kĩ lưỡng về thủ tục cho vay tại GP Bank nói chung và chi nhánh nói riêng nên ảnh hưởng đến q trình định giá.
Chi nhánh Thăng Long hướng đến trong năm tới mở rộng tín dụng, tăng khả năng cạnh tranh bằng cách giảm thiểu những quy trình máy móc, rườm rà, thủ tục đơn giản. Bởi vậy rất khó đảm bảo cân bằng giữa chống gian lận cũng như hoạt động tín dụng vẫn được mở rộng. Hơn nữa, trong quá trình vay, KH vẫn lén thế chấp BĐS đã thế chấp ở GP Bank nói chung và chi nhánh Thăng Long nói riêng tại nhiều ngân hàng khác, cố tình trì hỗn, khơng hợp tác thỏa thuận với NH về vấn đề phát mại tài sản.
Thứ sáu, với đặc thù là DN đặc biệt chuyên kinh doanh lĩnh vực tiền tệ, mục
tiêu GP Bank nói chung và chi nhánh Thăng Long nói riêng vẫn ln là tối đa hóa lợi nhuận- tối thiểu hóa rủi ro. Để khơng ảnh hưởng đến lợi ích của mình, CBĐG ln được u cầu làm giảm giá trị thật sự để cho vay thấp. Khi KH khơng đủ khả năng trả nợ, chi nhánh có thể tiến hành phát mại BĐS nhằm thu hồi vốn cũng như kiếm được khoản lợi nhuận trong đó. Bởi vậy, vơ hình chung dẫn đến tính chun nghiệp, chính xác của CBĐG chưa cao cũng như áp lực của CBĐG là khá lớn khi phải làm “vừa lòng” khách hàng và “vừa lòng” ngân hàng, và điều này chi nhánh Thăng long chưa có sự quan tâm đúng mức đối với cán bộ định giá của mình.
Ket luận chương 2
Trong chương này, em nêu ra một số yêu cầu cụ thể về công tác, quy trình định giá cũng như loại BĐS được phép thế chấp tại GP Bank chi nhánh Thăng Long. Ngoài ra, em nêu ra thực trạng, nguyên nhân còn tồn tại với chi nhánh Thăng Long, cụ thể các kết quả đạt được là công tác định giá được hoàn thiện, chất lượng thẩm định tin cậy, được KH đánh giá cao nhưng vẫn còn hạn chế về phương thức thu thập thông tin, nguồn nhân lực định giá hiện tại, song song đó là đưa ra những nguyên nhận nội lực và ngoại lực. Ngoài việc khẳng định một lần nữa tầm quan trọng của định giá TSĐB phục vụ cho vay thì chương này là cơ sở, định hướng đến các giải pháp, khuyến nghị cho sự phát triển lâu dài của GP Bank chi nhánh Thăng Long.
CHƯƠNG 3:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA NHTM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU CHI NHÁNH
THĂNG LONG