Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH TRẦN MINH CHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS LƯU QUỐC THÁI Học viên: TRẦN MINH CHƯƠNG Lớp Cao học luật Khoá 20 Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Trần Minh Chương – tác giả Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi thực hiện, hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Lưu Quốc Thái Luận văn có kế thừa ý tưởng, kết nghiên cứu số tác giả trước Mọi thơng tin, số liệu sử dụng Luận văn trung thực có trích dẫn nguồn đầy đủ Những thơng tin, số liệu mang tính chất cá nhân trích dẫn, sử dụng nhằm mục đích nghiên cứu học tập, ngồi khơng sử dụng vào mục đích khác Tác giả Trần Minh Chương DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Quyền sử dụng đất : QSDĐ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước : DNCVĐTNN Chủ thể sử dụng đất : CTSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất : GCNQSDĐ Đầu tư trực tiếp nước : FDI Tổ chức Thương mại Thế giới : WTO Bộ luật Dân năm 2015 : BLDS 2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 : LKDBĐS 2014 Luật Doanh nghiệp năm 2014 : LDN 2014 Luật Đầu tư năm 2014 : LĐT 2014 Luật Đất đai năm 2013 : LĐĐ 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 : LKDBĐS 2006 Luật Thương mại năm 2005 : LTM 2005 Luật Đất đai năm 2003 : LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 1993 : LĐĐ 1993 Luật Đất đai năm 1987 : LĐĐ 1987 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài 3.2 Đối tượng nghiên cứu đề tài 3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc luận văn Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 10 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 10 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 10 1.1.2 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 15 1.2 Cơ sở xây dựng pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước .20 1.2.1 Chủ trương Đảng sách Nhà nước 20 1.2.2 Xu hội nhập quốc tế 22 1.2.3 Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai .23 1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 25 1.3.1 Đối với Nhà nước 25 1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất 26 1.4 Sự phát triển pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 28 1.4.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 28 1.4.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004 .29 1.4.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014 .31 1.4.4 Giai đoạn từ 01/07/2014 đến 32 KẾT LUẬN CHƯƠNG 33 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN 34 2.1 Thực trạng pháp luật xác lập quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 34 2.1.1 Thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất 34 2.1.2 Thông qua giao dịch quyền sử dụng đất 37 2.1.2.1.Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất 37 2.1.2.2.Thơng qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất 40 2.1.2.3.Thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 45 2.1.3 Thơng qua hình thức khác 48 2.2 Thực trạng pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 53 2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 2.2.2 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 57 2.2.3 Góp vốn quyền sử dụng đất 60 2.2.4 Thế chấp quyền sử dụng đất 62 2.3 Hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 63 2.3.1 Một số giải pháp mang tính định hướng 63 2.3.1.1 Giải mâu thuẫn, chồng chéo LĐĐ 2013 với luật khác có liên quan đến việc định danh DNCVĐTNN 63 2.3.1.2 Tiếp tục xem tiếp cận đất đai khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến hình thành phát triển DNCVĐTNN, đảm bảo công việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế 64 2.3.1.3 Hoàn thiện việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN nội dung thực đối xử với QSDĐ quyền tài sản 64 2.3.1.4 Tiếp tục cải cách thủ tục hành quản lý, sử dụng đất đai nhằm cải thiện môi trường đầu tư, thu hút đầu tư nước theo tinh thần Nghị số 19/NQ-CP Chính phủ ngày 12 tháng 03 năm 2015 nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2015 – 2016 65 2.3.2 Một số kiến nghị cụ thể 66 2.3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 66 2.3.2.2 Một số kiến nghị hoàn pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG 72 KẾT LUẬN 73 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hiện nay, Việt Nam thành viên tổ chức thương mại giới (WTO) gần Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) Đây xu tất yếu có ý nghĩa sống cịn quốc gia Vì vậy, việc tranh thủ nguồn lực từ đầu tư trực tiếp nước bên cạnh nguồn lực nước vấn đề Việt Nam quan tâm trọng năm qua Tính đến tháng năm 2013, có 15.067 dự án cịn hiệu lực, tổng vốn đăng ký khoảng 218,8 tỷ USD, vốn thực khoảng 106,3 tỷ USD Những thành tựu chứng tỏ đầu tư trực tiếp nước thu hút ngày lớn nguồn lực vốn, cơng nghệ kỹ thuật cao, khai thác có hiệu nguồn tài nguyên quốc gia phục vụ cho trình tăng trưởng kinh tế đất nước Để tiếp tục phát huy lợi nêu trên, bên cạnh việc hoạch định tốt sách phát triển kinh tế vĩ mơ sách pháp luật đất đai với ý nghĩa chìa khóa để khơi thơng nguồn lực này, tảng quan trọng đảm bảo tiếp cận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất nước ngoài, phận doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi họ đầu tư kinh doanh Việt Nam Vấn đề không mục tiêu hướng đến Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất mà cam kết Việt Nam với quốc gia xu hội nhập kinh tế quốc tế Đồng thời, pháp luật đất đai phải sở pháp lý quan trọng nhằm giúp chủ thể thực quyền tài sản thông qua việc đưa quyền sử dụng đất lưu thông giao dịch quyền sử dụng đất Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai năm 2013 ban hành (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2014) tạo chuyển biến quan trọng kinh tế việc thu hút đầu tư nước ngoài, có quy định liên quan đến quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận quyền sử dụng đất thơng qua sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất kinh doanh nhà ở, nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ngày đối xử gần giống Mục I Nghị 103/NQ-CP ngày 29/8/2013 Chính phủ định hướng nâng cao hiệu thu hút, sử dụng quản lý đầu tư trực tiếp nước quyền tài sản; thủ tục hành lĩnh vực đất đai ngày cải cách theo hướng minh bạch, công khai giúp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi dễ dàng tiếp cận quyền sử dụng đất Đây điểm sáng Luật Đất đai năm 2013 để thu hút đầu tư nước vào Việt Nam kích thích vực dậy thị trường bất động sản vốn trầm lắng Mặc dù vậy, quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tồn nhiều điểm bất cập như: chưa cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa; xác lập quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất chưa quy định rõ ràng giao dịch chuyển nhượng vốn doanh nghiệp hay giao dịch quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chưa thể tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng trực tiếp quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán dự án kinh doanh nhà ở… Từ phân tích cho thấy, u cầu hồn thiện sách pháp luật đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực tế khách quan nhằm tạo bình đẳng thành phần kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư Việt Nam phù hợp với điều kiện hội nhập quốc tế Đồng thời, với ban hành hàng loạt văn hướng dẫn Luật Đất đai 2013 thời gian vừa qua liên quan đến quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cho thấy việc nghiên cứu pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có ý nghĩa góc độ lý luận lẫn thực tiễn Vì lẽ đó, tác giả chọn đề tài “Quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” làm đề tài Luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, cụ thể: - Lưu Quốc Thái (2016) “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất”, sách chuyên khảo - Nhà xuất Hồng Đức Tài liệu tác giả Lưu Quốc Thái làm rõ vấn đề lý luận nội dung pháp luật hành thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, bao gồm vấn đề như: (i) Lý luận quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam (bản chất, tồn khách quan, đặc trưng, vai trò đặc biệt quan trọng thị trường việc xây dựng kinh tế hàng hóa vận động theo chế thị trường Việt Nam) (ii) Nội dung pháp luật đất đai hành thị trường quyền sử dụng đất (pháp luật thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, pháp luật thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp, tài đất đai) - Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 8/2015 Bài viết tập trung phân tích, đánh giá quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Điểm b Khoản Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định có liên quan nhằm góp phần hồn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước pháp luật đất đai - Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 01/2015 Đây viết có giá trị tham khảo lớn cho tác giả, góc độ lý luận lẫn thực tiễn Bài viết tập trung nghiên cứu hội tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất (ở thị trường thứ cấp) pháp luật đất đai hành Theo đó, viết phân tích cách thức để nhà đầu tư (trong nước ngồi) tiếp cận quyền sử dụng đất, đồng thời tác giả thực trạng pháp luật tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất Từ đó, tác giả kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất - Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 04/2014 Bài viết tập trung việc đánh giá lại quy định pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch thuận lợi tổ chức, cá nhân nước xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam - Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014 Bài viết tập trung phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành, bên cạnh việc so sánh với quy định có liên quan Luật Đất đai năm 2013 nhằm đưa đề xuất cho việc ban hành (hoặc điều 66 2.3.2 Một số kiến nghị cụ thể 2.3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi  Thơng qua hoạt động giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước - Bổ sung quy định Khoản Điều 55 LĐĐ 2013 theo hướng cho phép DNCVĐTNN, người Việt Nam định cư nước giao đất thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa giống tổ chức kinh tế Như phân tích trên, LĐĐ 2013 cịn phân biệt đối xử tổ chức kinh tế với DNCVĐTNN người Việt Nam định cư nước đất kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa quy định quyền cho tổ chức kinh tế Vì vậy, theo tác giả cần bổ sung quy định quy định Khoản Điều 55 LĐĐ 2013 với nội dung sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất “Tổ chức kinh tế, DNCVĐTNN, người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng” Quy định tạo nên bình đẳng nhà đầu tư thuộc thành phần kinh tế thị trường sơ cấp, tận dụng nguồn lực quan trọng như: nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nguồn nhân lực, khoa học – kỹ thuật, kinh nghiệm quản lý để quy hoạch lại hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa nước ta  Thông qua giao dịch quyền sử dụng đất - Cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ từ CTSDĐ có QSDĐ hợp pháp khác với điều kiện việc nhận chuyển nhượng QSDĐ phù hợp quy hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất phê duyệt Về vấn đề này, tác giả chia sẻ quan điểm với tác giả Đặng Hùng Võ: “Việc tạo bình đẳng quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước nước bước quan trọng để tăng vốn đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam, khả tăng vốn FDI liên quan chặt chẽ với độ cởi mở sách đất đai86 Vì vậy, “theo nguyên tắc Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), sớm hay muộn phải xây dựng hệ thống pháp luật đất đai nguyên tắc bảo đảm công quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước nước ngoài”87, cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ 86 http://cafef.vn/vi-mo-dau-tu/ong-dang-hung-vo-kien-nghi-sua-6-diem-trong-luat-dat-dai-de-thu-hut-fdi2012315171150458.chn, ngày 15/03/2012, truy cập lúc 17h31 phút 87 http://cafef.vn/vi-mo-dau-tu/ong-dang-hung-vo-kien-nghi-sua-6-diem-trong-luat-dat-dai-de-thu-hut-fdi2012315171150458.chn, ngày 15/03/2012, truy cập lúc 17h31 phút 67 gia đình, cá nhân phạm vi dự án đầu tư chấp thuận địa điểm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất Nếu đề xuất chấp nhận mang lại lợi ích sau đây: (i) Đa dạng hóa hình thức tiếp cận đất đai DNCVĐTNN thị trường thứ cấp, đảm bảo bình đẳng, cơng CTSDĐ Pháp luật hành chưa cho phép DNCVĐTNN trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi lại có quyền bị hạn chế so với tổ chức kinh tế Một lần nữa, pháp luật đất đai tiếp tục gia tăng khoảng cách phân biệt đối xử CTSDĐ nước nước ngồi Do đó, tác giả mạnh dạn kiến nghị cho phép DNCVĐTNN phép nhận chuyển nhượng QSDĐ từ CTSDĐ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ phù hợp với quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền mục đích sử dụng đất chủ thể Điều giúp DNCVĐTNN có hội tiếp cận đất đai từ nhiều nguồn khác phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh tạo nên bình đẳng CTSDĐ Theo tác giả Lưu Quốc Thái: “Đây điểm mấu chốt quan trọng tạo tâm lý thoải mái cho nhà đầu tư nước ngoài, tạo sức thu hút đầu tư lớn cho đất nước từ nguồn lực quốc tế”88 (ii) Giảm bớt áp lực thu hồi đất cho Nhà nước mà buộc DNCVĐTNN phải thông qua giao dịch thị trường QSDĐ nhằm phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường, hạn chế khiếu nại đất đai Thực tiễn cho thấy, dù Nhà nước cố gắng tạo lành mạnh cho thị trường QSDĐ sơ cấp “gánh nặng” thu hồi đất giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất vấn đề đáng lo ngại, “giá đất bồi thường chủ yếu thực theo bảng giá nên thấp so với giá đất thị trường89” Điều làm cho khiếu nại đất đai kéo dài, khơng đảm bảo quyền lợi người có đất bị thu hồi làm chậm trình giải phóng mặt để giao cho nhà đầu tư Ngồi ra, quỹ đất có giới hạn nên việc giao đất, cho thuê đất ngày hạn chế hiển nhiên việc xác lập SDĐ cho DNCVĐTNN chủ yếu phải thơng qua quan hệ thị trường90 Vì vậy, việc cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ từ CTSDĐ khác góp phần “thị trường hóa” quan hệ đất đai, hạn chế trường hợp can thiệp 88 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, tlđd, tr.22 89 Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tr 19 90 Trần Xuân Đài (2014), “Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở”, Luận văn Thạc sỹ Luật học trường Đại học Luật TP.HCM, tr.73 68 quyền lực Nhà nước vốn trở nên quen thuộc Đồng thời,“tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho quan hành nhà nước cấp việc thu hồi đất91” (iii) Hạn chế tình trạng DNCVĐTNN đường vịng để tiếp cận QSDĐ làm gia tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng xấu đến lành mạnh thị trường QSDĐ thứ cấp thị trường bất động sản Hiện nay, để có QSDĐ thực dự án đầu tư, DNCVĐTNN buộc phải “đi đường vòng” để tiếp cận QSDĐ từ chủ thể có QSDĐ pháp luật cho phép Chẳng hạn, DNCVĐTNN góp vốn đầu tư với tổ chức kinh tế để thành lập tổ chức kinh tế liên doanh (trong tổ chức kinh tế góp vốn QSDĐ) sau mua lại phần vốn góp giá trị QSDĐ để trở thành CTSDĐ diện tích góp vốn này92 Do đó, để tiếp cận QSDĐ từ chủ thể này, DNCVĐTNN buộc phải tiêu tốn khoản chi luồng – thực chất “chi phí hội” Từ đây, thị trường QSDĐ trở nên lành mạnh Chúng ta biết rằng, thị trường QSDĐ phát triển lành mạnh phụ thuộc vào mức độ lành mạnh thị trường QSDĐ thứ cấp, quan trọng nguồn cung thị trường Thực tiễn cho thấy, thị trường thứ cấp lành mạnh pháp luật quy định phù hợp, cho phép DNCVĐTNN dễ dàng tiếp cận QSDĐ, ngược lại pháp luật quy định q khắt khe mang tính cấm đốn tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch QSDĐ phi quy phát triển “ồ ạt” (iv) Tránh hạn chế quy định pháp luật vốn không rõ ràng nửa vời như quy định DNCVĐTNN phép nhận chuyển nhượng giá trị vốn đầu tư giá trị QSDĐ Điểm b Khoản Điều 169 LĐĐ 2013 Hiện tại, chưa cho phép DNCVĐTNN trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ từ CTSDĐ nên LĐĐ 2013 mở hội cho DNCVĐTNN phép nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Tuy nhiên, quy định tạo nên nhầm lẫn, bối rối cho quan thực thi pháp luật, CTSDĐ xem chất giao dịch giao dịch QSDĐ ngôn từ sử dụng “dè dặt” - Cho phép DNCVĐTNN thuê đất hộ gia đình, cá nhân nước giống tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư nước Thực tiễn cho 91 Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tr 18 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, tạp chí khoa học pháp lý số 4/2014, tr.23 92 69 thấy, thuê đất từ CTSDĐ để đầu tư thuận lợi dễ dàng so với nhận QSDĐ trực tiếp từ Nhà nước nhận QSDĐ thông qua giao dịch QSDĐ Tuy nhiên, pháp luật chưa cho phép DNCVĐTNN thuê QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư nước Thiết nghĩ, pháp luật nên cho phép DNCVĐTNN quyền thuê đất hộ gia đình, cá nhân Điều mở hội tiếp cận đất đai cho DNCVĐTNN, tạo nên bình đẳng CTSDĐ tạo khung pháp lý bảo vệ hộ gia đình, cá nhân trước rủi ro từ việc cho thuê đất DNCVĐTNN - Cho phép tất DNCVĐTNN phép nhận góp vốn QSDĐ Theo pháp luật hành, tất DNCVĐTNN phép nhận góp vốn QSDĐ mà bao gồm tổ chức kinh tế doanh nghiệp liên doanh Quy định tạo phân biệt đối xử DNCVĐTNN tổ chức kinh tế nước, chí phân biệt thân DNCVĐTNN, nguồn vốn đầu tư hình thức thành lập DNCVĐTNN khác Vì vậy, tác giả kiến nghị cho phép tất DNCVĐNN phép nhận góp vốn QSDĐ hộ gia đình, cá nhân việc nhận góp vốn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt mục đích chủ thể DNCVĐTNN sau nhận góp vốn QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân hình thức sử dụng đất tương ứng với loại đất đem góp vốn: (i) Nếu đất ở, đất kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa DNCVĐTNN sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) Nếu loại đất cịn lại khơng phải đất đất hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa DNCVĐTNN sử dụng đất hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Ngoài ra, pháp luật cần xem góp vốn QSDĐ giao dịch cần khuyến khích thị trường thứ cấp Bởi lẽ, xét phương diện pháp lý, giao dịch giúp DNCVĐTNN có quyền nghĩa vụ pháp lý CTSDĐ, tạo tâm lý an tâm cho DNCVĐTNN sử dụng đất Mặt khác, cần sửa đổi quy định xử lý QSDĐ góp vốn Khoản Điều 80 NĐ 43/2014/NĐ-CP theo hướng: việc góp vốn vào doanh nghiệp có hình thành pháp nhân làm chấm dứt tư cách pháp lý chủ thể góp vốn làm phát sinh tư cách pháp lý cho chủ thể nhận góp vốn Ngược lại, góp vốn để hợp tác sản xuất, kinh doanh việc xử lý QSDĐ góp vốn tùy trường hợp để nhận 70 QSDĐ Như vậy, tạo nên đồng LĐĐ 2013 văn hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 với LDN 2014, LĐT 2014  Thông qua hình thức khác: Sửa đổi quy định điều kiện chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư Như tác giả phân tích, pháp luật cho phép DNCVĐTNN gián tiếp nhận QSDĐ thơng qua nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất điều kiện thực thực quyền bị đóng khung Vì vậy, để thực quyền tài sản chủ đầu tư buộc phải “lách” điều kiện cách chuyển nhượng vốn doanh nghiệp dự án đầu tư chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án93 Mặt khác, quy định Khoản Điều 51 LKDBĐS 2014 tạo thiếu thống LĐĐ 2013 LKDBĐS 2014 phương thức chuyển giao QSDĐ cho DNCVĐTNN, tạo tiêu cực theo kiểu xin – cho muốn có QSDĐ Thiết nghĩ, LĐĐ 2013 LKDBĐS 2014 nên quy định cho phép bên chuyển nhượng dự án có quyền chuyển nhượng dự án kể từ thời điểm có định giao đất, cho thuê đất, miễn bên nhận chuyển nhượng có đủ điều kiện lực thực dự án cam kết thực dự án Tuy nhiên, pháp luật cần quy định chặt chẽ điều kiện thẩm định dự án (nhất điều kiện lực thực dự án chủ đầu tư mới), tránh trình trạng chủ đầu tư lợi dụng quy định để bán dự án cho DNCVĐTNN gây tình trạng thiếu minh bạch, ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản Đồng thời, cần bỏ quy định Khoản Điều 51 LKDBĐS 2014 nhằm tạo thống LĐĐ 2013 LKDBĐS 2014 tiếp cận đất đai DNCVĐTNN 2.3.2.2 Một số kiến nghị hoàn pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi - Thống xác định quyền nghĩa vụ DNCVĐTNN Hiện nay, quy định LĐĐ 2013 có khơng thống xác định quyền nghĩa vụ DNCVĐTNN Đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp liên doanh, việc xác định quyền dựa vào cách thức thành lập doanh nghiệp doanh nghiệp Việt Nam nhà đầu tư nước ngồi góp vốn, mua cổ phần theo quy định pháp luật đầu tư lại dựa tỷ lệ vốn góp, mua cổ phần Rõ ràng, việc định danh DNCVĐTNN thuộc trường hợp 93 Tài liệu hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản” Trường Đại học luật TP.HCM tổ chức tháng năm 2014 71 doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước hay doanh nghiệp liên doanh đơn giản DNCVĐTNN nhà đầu tư nước ngồi góp vốn, mua cổ phần theo quy định pháp luật đầu tư xác định doanh nghiệp đại lượng mang tính ổn định Trong đó, để xác định DNCVĐTNN nhà đầu tư nước góp vốn, mua cổ phần theo quy định pháp luật đầu tư lại khó khăn giá trị cổ phần phần vốn góp thay đổi lúc nào, chí thay đổi hàng giờ, doanh nghiệp thị trường chứng khốn Chính điều làm cho để xác định quyền DNCVĐTNN trở nên thiếu tính ổn định, kéo theo thay đổi địa vị pháp lý DNCVĐTNN Vì vậy, theo tác giả cần quy định xác định quyền nghĩa vụ DNCVĐTNN theo hình thức sử dụng đất (quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hình thức giao thuê đất) để bao quát trường hợp sử dụng đất không thông qua Nhà nước giao đất, cho thuê đất (như nhận chuyển QSDĐ) Và theo cách quy định quy định “quyền nghĩa vụ người sử dụng đất rút gọn, đỡ rối rắm hơn94”, tạo thống việc áp dụng chế độ pháp lý sử dụng đất - Sửa đổi Điều 11 LKDBĐS 2014 theo hướng cho phép DNCVĐTNN quyền phân lô, bán nhà dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê giống tổ chức kinh tế Hiện nay, Điều 11 LKDBĐS 2014 quy định quyền phân lô, bán cho tổ chức kinh tế dẫn đến thiếu bình đẳng việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế DNCVĐTNN Vì vậy, theo tác giả cần sửa đổi quy định Điều 11 LKDBĐS 2014 theo hướng cho phép DNCVĐTNN quyền phân lô, bán nhà dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê giống tổ chức kinh tế Điều tạo nên công bình đẳng cho DNCVĐTNN với tổ chức kinh tế - Quy định rõ đối tượng mà DNCVĐTNN quyền cho thuê lại QSDĐ khu vực ngồi khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế Như tác giả phân tích, việc cho th lại đất DNCVĐTNN ngồi khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế LĐĐ 2013 chưa rõ đối tượng mà DNCVĐTNN có quyền cho th lại QSDĐ Vì vậy, nhằm đảm bảo tính rõ ràng quán pháp luật việc điều chỉnh quan hệ cho thuê QSDĐ, tác giả kiến nghị sửa đổi quy định cho thuê, cho thuê lại QSDĐ DNCVĐTNN 94 Lưu Quốc Thái (2012), “Bàn hình thức sử dụng đất số kiến nghị dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, tlđđ, tr.12 72 Điều 183, 184 LĐĐ 2013 sau: “DNCVĐTNN có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thời hạn sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” - Sửa đổi LĐĐ 2013 liên quan đến quyền góp vốn QSDĐ theo hướng: phân biệt rõ ràng góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh góp vốn hình thành nên pháp nhân Hiện nay, LĐĐ 2013 xem tất hành vi góp vốn vào pháp nhân góp vốn hình thành pháp nhân Trong đó, LĐT 2014 có phân định góp vốn QSDĐ có hình thành pháp nhân góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh Điều tạo nên thiếu thống pháp luật đất đai pháp luật đầu tư liên quan đến góp vốn QSDĐ, việc xử lý trường hợp chấm dứt góp vốn Thiết nghĩ, theo tác giả cần sửa đổi LĐĐ 2013 theo hướng tách bạch rõ ràng góp vốn QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh góp vốn hình thành nên pháp nhân Đối với góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh bên góp vốn nhận lại QSDĐ góp vốn cịn góp vốn có hình thành pháp nhân làm chấm dứt tư cách pháp lý bên góp vốn 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thông qua việc phân tích thực trạng pháp luật QSDĐ DNCVĐTNN rút số kết luận sau đây: Về xác lập QSDĐ DNCVĐTNN Ở thị trường sơ cấp, việc xác lập QSDĐ DNCVĐTNN gần tạo bình đẳng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, ngoại trừ quy định Khoản Điều 55 LĐĐ kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa Điểm bật đánh giá điểm sáng thị trường sơ cấp lần LĐĐ 2013 thức cho phép DNCVĐTNN sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để kinh doanh nhà Ở thị trường thứ cấp, việc xác lập QSDĐ DNCVĐTNN pháp luật quy định đa dạng thị trường sơ cấp song khơng có thay đổi đáng kể so với LĐĐ 2003, quy định DNCVĐTNN phép nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Điểm b Khoản Điều 169 LĐĐ 2013 Bản thân quy định tạo nhiều tranh cãi, lúng túng hiểu vận dụng Thêm vào đó, cách thức nhận QSDĐ lại ẩn chứa khơng quy định bất hợp lý, đáng nói pháp luật chưa cho phép DNCVĐTNN trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ từ CTSDĐ khác Do vậy, để có QSDĐ sản xuất kinh doanh nhiều DNCVĐTNN tự tìm cho cách thức xác lập QSDĐ khác cách thức mà pháp luật quy định “đường vịng” để có QSDĐ, làm cho thị trường QSDĐ trở nên thiếu lành mạnh, gia tăng phân biệt đối xử CTSDĐ Quyền giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN Quyền giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN với tư cách quyền tài sản giúp cho hàng hóa bất động sản lưu thơng thông qua giao dịch QSDĐ QSDĐ DNCVĐTNN dù ghi nhận quyền tài sản chưa đối xử mức, chưa trở thành công cụ kinh tế để DNVĐTNN huy động vốn phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Quyền tiếp tục có phân biệt đối xử doanh nghiệp nước DNCVĐTNN, chưa có quy định cho phép DNCVĐTNN phân lô, bán dự án kinh doanh nhà kết hợp bán cho thuê Nhìn chung, quyền giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN khơng có thay đổi bản, chủ yếu kế thừa từ LĐĐ 2003 74 KẾT LUẬN Trên sở quan điểm phát triển kinh tế đề Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011-2020, Đảng ta xác định quan điểm Việt Nam việc phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 – 2020 “tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Xây dựng kinh tế thị trướng đại, hội nhập quốc tế, có nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ, hiệu theo quy luật kinh tế thị trường, cạnh tranh bình đẳng, minh bạch…Trong phát huy cao nguồn lực nước, đồng thời chủ động hội nhập quốc tế, huy động sử dụng có hiệu nguồn lực bên ngồi để phát triển nhanh, bền vững95…” Tổng kết 25 năm thu hút đầu tư trực tiếp nước chứng minh khả thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi có mối liên quan chặt chẽ với việc đổi sách đất đai, mang lại hiệu tích cực thu hút đầu tư nước ngồi Việt Nam qua thúc đẩy kinh tế - xã hội Việt Nam phát triển nhanh bền vững96 LĐĐ 2013 văn hướng dẫn thi hành với LĐT 2014 bước đầu tạo hành lang pháp lý quan trọng việc thu hút đầu tư nước sử dụng đất Việt Nam, tạo mơi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng nhà đầu tư thuộc thành phần kinh tế, bảo vệ quyền sở hữu tài sản quyền, lợi ích hợp pháp nhà đầu tư sở khai thác lợi ích hiệu mà đất đai mang lại Việc tiếp cận đất đai tổ chức, cá nhân nước cải thiện hơn, từ chỗ tổ chức, cá nhân nước ngồi tiếp cận QSDĐ chủ yếu thơng qua Nhà nước cho thuê đất đến LĐĐ 2013 chủ thể tiếp cận QSDĐ thơng qua giao đất có thu tiền sử dụng đất Sự thay đổi góp phần tạo bình đẳng tiếp cận đất đai CTSDĐ nước nước thị trường sơ cấp, thu hút nguồn vốn đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản Ngồi ra, pháp luật cịn cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Quyền giao dịch QSDĐ chủ thể tiếp tục pháp luật ghi nhận bảo hộ giống LĐĐ 2003 Đây nỗ lực Nhà nước việc xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy tối đa nguồn lực cho phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, pháp luật đất 95 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng cộng sản Việt Nam, ngày 21 tháng năm 2016 Kỷ yếu Hội nghị 25 năm đầu tư trực tiếp nước ngồi Việt Nam (2013), “Chính sách đất đai đầu tư nước Việt Nam” Bộ Kế hoạch Đầu tư tổ chức 96 75 đai hành chưa phá vỡ khoảng cách bất bình đẳng DNCVĐTNN với CTSDĐ khác như: người Việt Nam định cư nước tổ chức kinh tế khâu tiếp cận đất đai thị trường thứ cấp, quyền giao dịch QSDĐ chưa thực phát huy vai trị cơng cụ huy động vốn, gây cản trở việc thu hút đầu tư nước Luận văn “Quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” hồn thành việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn DNCVĐTNN, QSDĐ DNCVĐTNN; đồng thời tác giả vào phân tích chi tiết nội dung pháp luật QSDĐ DNCVĐTNN (chủ yếu xác lập QSDĐ quyền giao dịch QSDĐ) Thông qua đó, tác giả hạn chế, bất cập pháp luật liên quan đến QSDĐ DNCVĐTNN sử dụng đất kinh doanh Việt Nam Trên sở đó, tác giả tìm số ngun nhân để lý giải cho hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn QSDĐ DNCVĐTNN bên cạnh việc so sánh, đối chiếu với quy định pháp luật đất đai qua thời kỳ pháp luật đất đai với pháp luật khác có liên quan như: pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư….Ngoài ra, tổng kết Luận văn đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật QSDĐ DNCVĐTNN (bao gồm giải pháp mang tính định hướng giải pháp mang tính cụ thể) DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Cương lĩnh, văn kiện Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam Cương lĩnh xây dựng đất nước thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng cộng sản Việt Nam, ngày 21 tháng năm 2016 B Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp năm 2013 Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 1980 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 08 tháng 12 năm 2015 Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2014 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2014 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2013 10 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 06 năm 2006 11 Luật Thương mại số 36/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 06 năm 2005 12 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2003 13 Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều LĐĐ 1993 ngày 29 tháng 06 năm 2001 14 Luật số 10/1998/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều LĐĐ 1993 ngày 02 tháng 12 năm 1998 15 Luật Đầu tư nước ngày 12 tháng 11 năm 1996 16 Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 07 năm 1993 17 Luật Đất đai năm 1987 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 12 năm 1987 18 Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng năm 2008 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 19 Pháp lệnh số 37-L/CTN ngày 14 tháng 10 năm 1994 Uỷ ban thường vụ Quốc hội quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam 20 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 22 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2003 23 Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất 24 Nghị số 19/NQ-CP Chính phủ ngày 12 tháng 03 năm 2015 nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2015 – 2016 25 Nghị 103/NQ-CP ngày 29/8/2013 Chính phủ định hướng nâng cao hiệu thu hút, sử dụng quản lý đầu tư trực tiếp nước C Tài liệu tham khảo  Luận án, Luận văn, Báo cáo, Kỷ yếu, Tài liệu hội thảo 26 Lưu Quốc Thái (2009), “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện”, Luận án Tiến sĩ Luật học trường Đại học Luật TP.HCM 27 Trần Xuân Đài (2014), “Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở”, Luận văn Thạc sĩ Luật học trường Đại học Luật TP.HCM 28 Nguyễn Tiến Mạnh (2013), “Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư”, Luận văn Thạc sĩ Luật học trường Đại học Luật TP.HCM 29 Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai 30 Kỷ yếu Hội nghị 25 năm đầu tư trực tiếp nước Việt Nam (2013), “Chính sách đất đai đầu tư nước ngồi Việt Nam” Bộ Kế hoạch Đầu tư tổ chức 31 Tài liệu hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản” Trường Đại học luật TP.HCM tổ chức tháng năm 2014  Giáo trình, Từ điển 32 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), “Giáo trình Luật Đất đai”, tái lần thứ nhất, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam 33 Từ điển luật học (2006), Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp  Sách chuyên khảo, Tạp chí 34 Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb Hồng Đức 35 Phạm Văn Võ (2011), “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai”., Nxb Lao động 36 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý số (86)/2015 37 Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 8/2015 38 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014 39 Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014 40 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học số 6/2014 41 Lưu Quốc Thái (2013), “Bàn hình thức sử dụng đất số kiến nghị dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”, Đặc san Tạp chí Khoa học Pháp lý số 1-3/2013 42 Phạm Văn Võ, Nguyễn Hoàng Thùy Trang (2012), “Các mơ hình sở hữu đất đai vấn đề pháp lí đặt Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 03/2012 43 Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất – khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tế”, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế 44 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, “Bàn quyền nghĩa người sử dụng đất”  Tài liệu từ internet 45 http://baodautu.vn/lam-ro-khai-niem-nha-dau-tu-nuoc-ngoai-d1610.html 46 http://baobacninh.com.vn/news_detail/61568/quy-hoach-nghia-trangnhan-dan-thanh-pho-bac-ninh-can-co-tam-nhin-xa.html 47 http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/NghiencuuTraodoi/2015/31233/Hoi-nhap-kinh-te-quoc-te-Tu-quan-diem-cua-Dangden.aspx 48 http://nghiencuubiendong.vn/toan-cau-hoa-hoi-nhap-kinh-te/2014-hoinhap-quoc-te-mot-so-van-de-ly-luan-va-thuc-tien 49 http://www.ipd.org.vn/nghien-cuu-truong-hop-noi-bat/dau-tu-truc-tiepnuoc-ngoai-o-viet-nam-giai-doan-1988-2015:-thuc-trang-va-van-de-tacgia:-ngo-quang-trung-a452.html 50 http://www.thesaigontimes.vn/116712/Luat-Dat-dai-moi-va-hoat-dongM&A.html 51 http://www.thesaigontimes.vn/140591/Bat-dong-san-mot-nam-hoi-phucva-tang-toc.html, thời báo kinh tế Sài Gòn online, ngày 31/12/2015 52 http://www.baomoi.com/nhap-nhang-cong-tu-du-an-nghiatrang/c/15423713.epi 53 http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20130630/doanh-nghiep-ngoai-o-at-thuechui/556664.html, báo tuổi trẻ ngày 30/06/2013 dat 54 http://www.pcivietnam.org/diem-tin/go-vuong-cho-doanh-nghiep-trongviec-tiep-can-va-su-dung-dat-dai-a607.html 55 http://www.baoanhdatmui.vn/details.php?id=1885 56 http://cafef.vn/vi-mo-dau-tu/ong-dang-hung-vo-kien-nghi-sua-6-diemtrong-luat-dat-dai-de-thu-hut-fdi-2012315171150458.chn ... gồm: xác lập quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Đồng thời, Luận văn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tác... tư nước 10 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng. .. ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI 10 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 10 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất