2.1.2.2 .Thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.2. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
2.2.3. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác nhằm hợp tác sản xuất, kinh doanh79. Góp vốn bằng QSDĐ giúp DNCVĐTNN lựa chọn cách thức phù hợp để khai thác, sử dụng đất đai một cách linh hoạt nhằm mang lại hiệu quả cao hơn khi mà bản thân chủ thể có QSDĐ không đủ điều kiện đầu tư vào đất80.
Khác với các giao dịch QSDĐ cịn lại, DNCVĐTNN có quyền góp vốn bằng QSDĐ mà khơng bị giới hạn về chủ thể tham gia quan hệ. Đây là quy định thơng thống, có sự kế thừa từ LĐĐ 2003, giúp các DNCVĐTNN có thể chủ động sử dụng QSDĐ của mình như một nguồn vốn trong việc tìm kiếm các đối tác, mở rộng quan hệ hợp tác đầu tư với nhiều chủ thể khác trong nền kinh tế thị trường. Theo đó, từ Điều 183 đến Điều 187 LĐĐ 2013 quy định DNCVĐTNN được quyền “góp vốn
bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất” nhưng tại Điều luật này không chỉ rõ phạm
vi các chủ thể mà DNCVĐTNN được quyền góp vốn bằng QSDĐ.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013 (về các chủ thể có quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ) thì chỉ có “Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp
liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Bên cạnh đó, tại Khoản 4 Điều 183 và Khoản 1 Điều 184 LĐĐ 2013
cũng quy định về việc góp vốn bằng QSDĐ của DNCVĐTNN. Cụ thể, DNCVĐTNN hình thành do nhà đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng cổ phần mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ chi phối hoặc doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ thì
79 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), “Giáo trình Luật Đất đai”, tlđd, tr.280.
cũng có các quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn bằng QSDĐ. Ngồi ra, tại Điều 174 LĐĐ 2013 còn cho phép tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DNCVĐTNN.
Từ những quy định trên cho thấy sự thiếu thống nhất giữa các quy định của LĐĐ 2013 liên quan đến quyền góp vốn của DNCVĐTNN. Bởi tại Điều 169 LĐĐ 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế và doanh nghiệp liên doanh được phép nhận góp vốn bằng QSDĐ nhưng các Điều 174 LĐĐ 2013 lại cho phép tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, DNCVĐTNN (khơng phân biệt rõ DNCVĐTNN thuộc loại nào?). Quy định như vậy vơ hình trung pháp luật đất đai đã tạo ra sự phân biệt đối xử giữa DNCVĐTNN và các CTSDĐ khác và phân biệt ngay cả trong chính bản thân DNCVĐTNN.
Ngoài ra, liên quan đến góp vốn bằng QSDĐ của DNCVĐTNN vẫn còn sự thiếu thống nhất giữa pháp luật đất đai với pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư. Theo quy định của LĐĐ 2003 thì góp vốn bằng QSDĐ được chia thành hai loại: góp vốn để hình thành pháp nhân (bao gồm góp vốn thành lập pháp nhân và góp vốn thêm vào pháp nhân để hoạt động) và góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh. Tương ứng với mỗi cách thức góp vốn sẽ có những hệ quả pháp lý khác nhau. Đối với góp vốn hình thành pháp nhân thì người góp vốn sẽ trở thành thành viên hoặc cổ đông công ty. Chủ thể nhận góp vốn trở thành CTSDĐ. Ngược lại, góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Việc góp vốn theo cách này không làm chấm dứt tư cách pháp lý của người góp vốn mà họ được nhận lại QSDĐ góp vốn theo thỏa thuận hoặc hết thời hạn góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh.
Theo Điểm a Khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn cịn lại”. Hay tại Khoản 5 Điều 3 LĐT 2014 cũng có quy định: “Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư”. Theo đó, một trong những hình thức để nhà đầu tư có thể thực hiện dự án đầu
dự án đầu tư được định nghĩa tại Khoản 18 Điều 3 LĐT 2014 là tiền và tài sản khác để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh (bao gồm cả QSDĐ).
Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 LĐĐ 2013 thì góp vốn bằng QSDĐ được xem là một trong những giao dịch QSDĐ làm chuyển QSDĐ. Cụ thể:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đồng thời, tại Điểm c
Khoản 1 Điều 99 và Điểm e khoản 1 Điều 169 Luật ĐĐ cũng có quy định việc tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ. Người nhận góp vốn bằng QSDĐ được cấp GCNQSDĐ. Tinh thần này cũng được quy định tại LDN 2014.
Như vậy, LĐĐ 2013 khơng cịn có sự phân biệt giữa góp vốn có hình thành pháp nhân và góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh mà xem tất cả các hành vi góp vốn đều là góp vốn hình thành pháp nhân. Với cách quy định như vậy của LĐĐ 2013 liên quan đến góp vốn bằng QSDĐ của DNCVĐTNN cho thấy sự thiếu thống nhất giữa pháp luật đất đai với pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đầu tư, kể cả giữa LĐĐ 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó, quy định về việc xử lý các trường hợp chấm dứt góp vốn cũng thiếu tính hợp lý. Chẳng hạn, theo Điểm a Khoản 3 Điều 80 NĐ 43/2014/NĐ-CP thì việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt khi hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ và bên góp vốn được nhận lại QSDĐ. Nếu căn cứ theo LĐT 2014 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì khi hết thời hạn góp vốn bên góp vốn sẽ được nhận lại QSDĐ góp vốn nếu các bên khơng có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu căn cứ theo LĐĐ 2013 và LDN 2014 thì tài sản góp vốn thuộc sở hữu của pháp nhân nên người góp vốn khơng có quyền nhận lại QSDĐ góp vốn. Theo tác giả, sự thiếu thống nhất này có ngun nhân chính là do LĐĐ 2013 khơng tách bạch rõ ràng giữa góp vốn hình thành pháp nhân và góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh.
2.2.4. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp81.
Theo LĐĐ 2003, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật. Trên cơ sở đó, LĐĐ 2013 tiếp tục ghi nhận quyền này cho các DNCVĐTNN. Cụ thể, tại Điều 183 và Điều 184 LĐĐ 2013 cho phép DNCVĐTNN được quyền “thế chấp bằng quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất” . Với ý nghĩa là một
công cụ huy động vốn cho các CTSDĐ nên pháp luật hiện hành đã trao quyền thế chấp cho phần lớn các CTSDĐ kinh doanh, trong đó bao gồm cả các DNCVĐTNN.
Quy định này được kế thừa từ LĐĐ 2003, tạo ra sự cơng bằng và bình đẳng cho DNCVĐTNN trong việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng từ tổ chức tín dụng, tương tự như tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp các DNCVĐTNN huy động các nguồn vốn vay phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật có điểm đặc biệt chỉ cho phép các CTSDĐ kinh doanh (không phân biệt DNCVĐTNN hay tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngồi) chỉ được thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư nước ngồi
2.3.1. Một số giải pháp mang tính định hướng
2.3.1.1. Giải quyết sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa LĐĐ 2013 với các luật khác có liên quan đến việc định danh DNCVĐTNN
Hiện nay, mỗi văn bản pháp luật tiếp cận DNCVĐTNN dưới nhiều góc độ khác nhau tuy nhiên các văn bản này đều thiếu nhất quán trong việc định danh các DNCVĐTNN, chưa theo kịp quy định của pháp luật kinh tế như vấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp (kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp 100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, nhất là sự thay đổi cổ phần, phần vốn góp theo thị trường chứng khốn82. Thiết nghĩ, cần thống nhất tiêu chí để định danh DNCVĐTNN theo hướng xem tất cả các DNCVĐTNN được thành lập tại Việt Nam có sử dụng đất đều là doanh nghiệp Việt Nam, nhất là khi Việt Nam là thành viên WTO. Về vấn đề này, tác giả đồng ý với
82
quan điểm của tác giả Lưu Quốc Thái: “Nhóm chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất chỉ nên bao gồm các tổ chức ngoại giao, lãnh sự, các tổ chức khác của tổ chức quốc tế sử dụng đất khơng nhằm mục đích sản xuất kinh doanh và các tổ chức kinh tế nước ngồi có văn phịng đại diện, chi nhánh hoạt động tại Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân Việt Nam83”. Giải quyết tốt vấn đề này sẽ
xóa bỏ tình trạng phân biệt đối xử giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Từ đây, sẽ không cần phải đặt ra các quy định pháp luật để phân định sự khác nhau trong việc tiếp cận đất đai và thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ của CTSDĐ.
2.3.1.2. Tiếp tục xem tiếp cận đất đai là khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và phát triển của DNCVĐTNN, đảm bảo công bằng trong việc tiếp cận đất đai giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
Tiếp cận đất đai là một trong những chỉ số để đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương trong việc thu hút đầu tư hiện nay84. Đất đai được tiếp cận một cách dễ dàng sẽ tạo tiền đề thuận lợi cho doanh nghiệp tự chủ kinh doanh - yếu tố gắn liền trực tiếp với các nhà đầu tư khi thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh có sử dụng đất. Thông tin QSDĐ công khai, minh bạch sẽ là điều kiện tốt để DNCĐTNN tiếp cận đất đai lợi nhất. Từ đó, góp phần minh bạch hóa việc tiếp cận đất đai, hạn chế các tiêu cực nảy sinh trong tiếp cận đất đai kinh doanh, giảm chi phí giao dịch cho nhà đầu tư qua đó gián tiếp hạ giá thành sản phẩm. Để làm được điều này, pháp luật đất đai cần đa dạng hóa các cách thức tiếp cận QSDĐ cho các DNCVĐTNN bằng nhiều hình thức khác nhau, chủ yếu phát triển các cách thức tiếp cận ở thị trường QSDĐ thứ cấp khi mà quỹ đất giao, cho thuê ngày càng hạn chế.
2.3.1.3. Hoàn thiện việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN về nội dung và thực hiện đối xử với QSDĐ như một quyền tài sản
Quyền giao dịch QSDĐ là quyền năng tài sản mang tính dân sự của DNCVĐTNN nhưng pháp luật ln có khuynh hướng can thiệp bằng các quan hệ hành chính với việc đặt ra các giới hạn về điều kiện thực hiện và phạm vi thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN. Điều này làm cho quyền giao dịch QSDĐ chưa thực sự phát huy vai trị là một cơng cụ huy động vốn cho nền kinh tế. Theo tác giả, bên cạnh việc đa dạng hóa các cách thức tiếp cận đất đai của
83 Lưu Quốc Thái (2014), “Bàn về hình thức sử dụng đất và một số kiến nghị đối với dự thảo Luật Đất đai
sửa đổi”, đặc san tạp chí khoa học pháp lý số 01/2013, tlđd, tr.11.
84 http://www.pcivietnam.org/diem-tin/go-vuong-cho-doanh-nghiep-trong-viec-tiep-can-va-su-dung-dat-dai- a607.html
DNCVĐTNN phải đi đôi với việc mở rộng về nội dung, đối tượng của các quyền giao dịch QSDĐ, tránh hiện tượng “bình mới rượu cũ”. Muốn như vậy, pháp luật cần tạo ra các quy định theo hướng mở rộng chủ thể có quyền giao dịch QSDĐ và các điều kiện giao dịch QSDĐ. Việc QSDĐ của DNCVĐTNN được mở rộng về nội dung và đối tượng sẽ là một trong những cách thức giải quyết giúp DNCVĐTNN thực hiện các quyền tài sản của mình, qua đó giải quyết tốt nhu cầu về nguồn vốn hiện nay, tăng sức hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam.
2.3.1.4. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai nhằm cải thiện môi trường đầu tư, thu hút đầu tư nước ngoài theo tinh thần của Nghị quyết số 19/NQ-CP của Chính phủ ngày 12 tháng 03 năm 2015 về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2015 – 2016, trong đó tập trung vào các
nhóm giải pháp sau đây:
(i) Tạo ra sự liên thông giữa thủ tục đất đai với các thủ tục khác như: thủ tục đầu tư, thủ tục xây dựng, thủ tục thành lập doanh nghiệp; triển khai đồng bộ, hiệu quả cơ chế một cửa vào hoạt động của các cơ quan, tổ chức thuộc lĩnh vực quản lý chuyên ngành.
(ii) Tiếp tục giảm mạnh thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính về thuế, hải quan, đất đai, xây dựng, thủ tục đầu tư... bảo đảm công khai, minh bạch, đúng quy định về thời gian và coi đây là một nhiệm vụ trọng tâm thường xuyên trong quá trình thực hiện.
(iii) Đẩy mạnh đổi mới, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai, nhất là trong việc giải quyết thủ tục hành chính, trong đó chú trọng đến tính liên kết giữa các hệ thống thông tin như: giữa quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, thông tin cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký đất đai, thông tin về dự án đầu tư thuộc trường thu hồi đất... Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2013, một số địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để thay thế dần cho việc lập sổ sách địa chính dạng giấy như Bắc Ninh, Nghệ An, An Giang, Thừa Thiên - Huế, TP Hồ Chí Minh; riêng Đồng Nai đã cơ bản hoàn thành xây dựng, vận hành sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính thống nhất từ tỉnh đến huyện cho tất cả các xã85.
85
2.3.2. Một số kiến nghị cụ thể
2.3.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Thơng qua hoạt động giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước