2.1.2.2 .Thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.2. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
2.2.2. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê QSDĐ là giao dịch phổ biến trong nền kinh tế thị trường, giúp DNCVĐTNN có thể khai thác các lợi ích từ đất đai mà khơng cần phải trực tiếp sử
74
http://www.baomoi.com/tu-van-phap-ly-so-2-co-nen-dung-ten-ho-nguoi-nuoc-ngoai-thanh-lap-doanh- nghiep/c/22231777.epi
75 http://sdh.neu.edu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-noi-so-doi-thu-ngoai__192711.html, truy cập lúc 10 giờ 56 phút ngày 21/08/2016.
dụng đất. Giao dịch này đặc biệt có ý nghĩa đối với những chủ thể đang gặp khó khăn về tài chính nhưng khơng muốn chuyển nhượng QSDĐ77.
Nhìn chung, đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế thì pháp luật đã quy định quyền cho thuê, cho thuê lại thống nhất cho cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DNCVĐTNN và tổ chức kinh tế. Song, đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế vẫn còn những điểm hạn chế. Cụ thể, theo Điểm d Khoản 1 Điều 111 LĐĐ 2003 (quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm), tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền “cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.
Quy định trên cho thấy, quyền cho thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế chỉ dành cho tổ chức kinh tế trong nước. Đây là một trong những thiếu sót, tạo ra sự thiếu cơng bằng giữa các CTSDĐ trong nước và nước ngoài trong bối cảnh LĐĐ 2003 cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài vào xây dựng cơ sở hạ tầng tại Việt Nam.
Khắc phục được hạn chế trên, LĐĐ 2013 đã sửa đổi theo hướng cho phép DNCVĐTNN thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được cho thuê lại đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 149 LĐĐ có quy định như sau:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho th đất có quyền cho th lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”. Hay tại Khoản 5 Điều 150
LĐĐ 2013 cũng có quy định: “Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh
nghiệp phát triển hạ tầng được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất; người
có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng”. Theo đó,
doanh nghiệp phát triển khu cơng nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất được hiểu chính là “tổ chức, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất trong khu công nghệ cao theo quy định của LĐĐ 2013”.
Như vậy, việc cho phép DNCVĐTNN được cho thuê lại đất đã xây xong kết cấu hạ tầng đã xóa bỏ sự phân biệt đối xử giữa tổ chức kinh tế với DNCVĐTNN và người Việt Nam định cư ở nước ngồi. Có thể nói, đây là một trong những điểm mới tiến bộ của LĐĐ 2013 nhằm thu hút đầu tư vào các khu vực đặc biệt này qua đó tiếp thu kỹ thuật và trình độ quản lý cơ sở hạ tầng vào Việt Nam.
Khác với chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật không đặt ra các giới hạn khi DNCVĐTNN cho thuê QSDĐ của mình mà chỉ quy định DNCVĐTNN được quyền
“cho thuê đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất78”. Tuy nhiên, thông qua các quy định về
quyền giao dịch QSDĐ khác tại Điều 174, Điều 179, Điều 183, Điều 184 LĐĐ 2013 chúng ta có thể suy luận rằng: DNCVĐTNN được quyền cho thuê QSDĐ của mình đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DNCVĐTNN. Thực tế, việc suy luận này sẽ phù hợp đối với việc cho thuê đất và cho thuê lại đất ngồi khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Riêng việc cho thuê lại QSDĐ của DNCVĐTNN tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã được pháp luật quy định khá rõ ràng tại các Điều 149, Điều 150, Điều 151 LĐĐ 2013. Chẳng hạn, tại Khoản 3 Điều 149 LĐĐ 2013 quy định như sau: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (i) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của LĐĐ 2013 và (ii) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của LĐĐ 2013.
78
Theo quan điểm tác giả, việc LĐĐ 2013 chỉ quy định DNCVĐTNN được cho thuê lại QSDĐ ngồi khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế trong thời hạn sử dụng đất nhưng không quy định rõ DNCVĐTNN được cho thuê QSDĐ với những đối tượng nào là một trong những hạn chế của Luật này. Bởi lẽ, pháp luật với vai trị là quy tắc xử sự mang tính khn mẫu nên cần được quy định một cách minh thị, rõ ràng, tránh hiểu theo nhiều nghĩa và tránh áp dụng pháp luật thiếu thống nhất giữa các địa phương.