Thuê QSDĐ là việc người sử dụng đất nhận QSDĐ do bên thuê chuyển giao để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Theo đó, bên thuê phải trả tiền thuê khi nhận QSDĐ và trả lại đất thuê cho bên thuê khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng47. Tùy theo hình thức sử dụng đất của bên cho thuê mà việc thuê QSDĐ được xác định với những tên gọi khác nhau. Nếu bên thuê thuê lại QSDĐ của bên cho thuê QSDĐ dưới hình thức giao sẽ được gọi dưới hình thức th QSDĐ. Trong khi đó, nếu bên thuê sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thì khi cho thuê QSDĐ được gọi là thuê lại QSDĐ.
Tuy nhiên, cần phân biệt hệ quả pháp lý của việc thuê đất lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và thuê đất ngoài những khu này. Nếu DNCVĐTNN thuê lại QSDĐ tại khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế thì việc thuê lại đất được xem là một trong cách thức xác lập QSDĐ cho DNCVĐTNN vì DNCVĐTNN sẽ được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó, th QSDĐ ngồi các khu vực trên không được xem là một trong những cách thức xác lập QSDĐ theo pháp luật đất đai mà chỉ là một trong những kênh giúp DNCVĐTNN có thêm cơ hội tiếp cận đất đai kinh doanh.
Pháp luật hiện hành khơng có quy định trực tiếp việc DNCVĐTNN được nhận QSDĐ thông qua thuê QSDĐ. Song, quy định về quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế (Điều 174 LĐĐ 2013), người Việt Nam định cư ở nước ngoài và DNCVĐTNN (Điều 183 và Điều 184 LĐĐ 2013) đều cho phép DNCVĐTNN được thuê QSDĐ từ những chủ thể này. Chẳng hạn, tại Điều 174 LĐĐ 2013 có quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây: “Cho thuê
46 Xem thêm Phạm Văn Võ (2011), “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai”, Nxb lao động, tlđd, tr.144.
47 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tlđd, tr.263.
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Hay tại Điều 183, Điều 184 LĐĐ 2013 có quy định người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, DNCVĐTNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; DNCVĐTNN được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây: “Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất”.
Tuy nhiên, phạm vi thuê QSDĐ của DNCVĐTNN bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể, theo Điểm c Khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có các quyền “cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất”.
Điều luật trên khơng đề cập đến việc hộ gia đình, cá nhân cho thuê QSDĐ đối với DNCVĐTNN mà chỉ quy định việc thuê QSDĐ đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, DNCVĐTNN sẽ không là đối tượng được thuê đất từ hộ gia đình, cá nhân. Đây là quy định có sự kế thừa từ LĐĐ 2003, góp phần tạo nên sự bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa DNCVĐTNN với tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
LĐĐ 2013 hạn chế các trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chủ yếu muốn có QSDĐ kinh doanh nhà đầu tư phải thông qua việc nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ nếu dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này biểu hiện khá rõ ở quy định tại Điều 73 LĐĐ 2013: “Nhà nước khuyến khích việc th quyền
sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, cơng trình sản xuất kinh doanh.”
Song, trên thực tế việc nhận QSDĐ thơng qua th QSDĐ tạo ra khơng ít khó khăn cho các DNCVĐTNN trong việc tiếp cận đất đai (nếu khơng muốn nói là siết
chặt). Về nguyên tắc, việc thuê lại QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã được quy định thống nhất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam Nam định cư ở nước ngoài và DNCVĐTNN48
. Tuy nhiên, trường hợp DNCVĐTNN thuê lại đất ngoài các khu trên vẫn còn hạn chế như: pháp luật chưa cho phép DNCVĐTNN được thuê QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Trước LĐĐ 2013 thì DNCVĐTNN vẫn có cơ hội thuê QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo Điều 108 Nghị định 181/2004/NĐ-CP/ ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2003. Theo tinh thần của quy định này thì “doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư
nước ngồi được th QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp sau khi thuê QSDĐ mà doanh nghiệp liên doanh chuyển thành DNCVĐTNN thì doanh nghiệp đó được tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất đã ký và phải sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định. Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm theo dõi hiệu quả sử dụng đối với trường hợp doanh nghiệp có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngồi th đất của hộ gia đình, cá nhân như mơ hình thử nghiệm và tổng kết báo cáo Chính phủ”.
Mặc dù, quy định trên có sự khơng thống nhất với LĐĐ 2003 nhưng được xem là hợp lý. Tiếc rằng, tinh thần này của Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã không được luật hóa vào LĐĐ 2013. Trên thực tế, để có được QSDĐ phục vụ sản xuất kinh doanh, các DNCVĐTNN buộc phải vi phạm pháp luật bằng cách “thuê đất chui” của hộ gia đình, cá nhân trong nước. Điển hình là vụ thuê đất chui của các doanh nghiệp Trung Quốc tại Bến Tre49. Theo báo cáo của tỉnh Bến Tre, có 10 doanh nghiệp FDI thuê đất của dân trái pháp luật đều đã được tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Trong đó có 3 doanh nghiệp ni trồng thủy sản và 7 doanh nghiệp sản xuất, chế biến các sản phẩm từ dừa. Trong số này có đến 8 doanh nghiệp của Trung Quốc, 2 doanh nghiệp còn lại của Nga và Indonesia. Đặc biệt, các hợp đồng thuê đất được UBND các xã và văn phịng cơng chứng trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre cơng chứng, chứng thực dù việc làm đó vi phạm pháp luật.
Từ vụ việc trên cho thấy, thực tiễn sử dụng đất luôn phát triển một cách sinh động dưới nhiều cấp bậc và hình thức khác nhau. Song, do quy định pháp luật chưa
48 Khoản 2 Điều 183 và Điểm đ Khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013.
49 http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20130630/doanh-nghiep-ngoai-o-at-thue-dat-chui/556664.html, báo tuổi trẻ ngày 30/06/2013, truy cập ngày 12/03/2016.
cho phép DNCVĐTNN được phép thuê QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nên để có QSDĐ thực hiện dự án đầu tư bản thân DNCVĐTNN cũng tự tìm cho mình một số cách thức xác lập QSDĐ trên thực tế, ngoài những cách thức mà pháp luật quy định50. Thị trường QSDĐ từ đây cũng trở nên kém minh bạch do các “giao dịch ngầm”, đặc biệt các bên trong quan hệ thuê đất sẽ tự mình gánh chịu rủi ro nếu hợp đồng thuê QSDĐ bị tuyên vô hiệu.