6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
1.4.2. Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004
Trên cơ sở tinh thần của Hiến pháp 1992, LĐĐ 1993 ra đời và được thông qua vào ngày 14/07/1993 (có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993). Đây là Đạo luật quản lý và sử dụng đất đầu tiên của Việt Nam chính thức ghi nhận khung pháp lý cho thị trường QSDĐ, làm thay đổi hồn tồn tính chất của quan hệ đất đai33.
Có thể nói đây là giai đoạn mà các quan hệ đất đai Việt Nam đánh đấu bước chuyển mình, tạo nên một sự thay đổi lớn trong tư duy quản lý và sử dụng đất. Theo đó, đất đai được quy định có giá và chính thức trở thành hàng hóa được phép giao dịch trên thị trường34. Quan hệ sử dụng đất theo cách thức phân phối bình quân được thay thế bằng quan hệ hàng hóa tiền tệ, sức lao động được giải phóng, đáp ứng được nhu cầu bức thiết và địi hỏi của xã hội. Chính sự thay đổi đúng đắn trong tư duy đã làm cho thị trường QSDĐ phát huy được vai trị của mình đối với nền kinh tế, trở thành động lực đối với nền kinh tế. Tại Điều 1 LĐĐ 1993 đã chính thức ghi nhận về địa vị pháp lý của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi họ sử dụng đất tại Việt Nam như sau: “Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài cho thuê đất”. Đồng
33 Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, tlđd, tr.81.
34
thời, LĐĐ 1993 đã dành riêng Chương 5 (từ Điều 80 đến Điều 84) để cụ thể hóa các quy định về việc thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, LĐĐ 1993 không quy định quyền và nghĩa vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngồi.
Tiếp theo đó, Pháp lệnh số 37-L/CTN ngày 14/10/1994 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được ban hành nhằm cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể này khi sử dụng đất tại Việt Nam. Trong đó, tại Điều 7 Pháp lệnh nêu rõ: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam được Chính phủ Việt Nam cho thuê đất có quyền: “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam;trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư th lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam…”
Mặc dù LĐĐ 1993 đã tạo ra nhiều thay đổi đối với nền kinh tế nói chung và ghi nhận về địa vị pháp lý của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong quan hệ sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam tuy vậy các quy định của LĐĐ 1993 vẫn chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi nói riêng và các CTSDĐ được chuyển quyền SDĐ. Trong khi đó, tại Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định về việc thi hành Pháp lệnh quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại có quy định:
“Đối với tổ chức kinh tế35 được Nhà nước giao đất có các quyền: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bán nhà ở gắn liền với đất đó cho cơng dân Việt Nam; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó cho cơng dân Việt Nam để làm nhà ở; cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng xong trên đất đó; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước. Ngoài ra, doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh còn được quyền góp vốn bằng giá trị
35Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất gồm: doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, tổ chức kinh tế tập thể, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn được phép xây dựng, kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng theo giấy phép kinh doanh do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
quyền sử dụng đất để liên doanh với các tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật (Điều 11).”
Ngay cả khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ 1993 (sửa đổi lần 1) và Luật sửa đổi bổ sung một lần nữa vào năm 2001 (sửa đổi lần 2) được thông qua, vẫn không thể chấm dứt sự phân biệt đối xử biệt đối xử giữa các CTSDĐ trong nước và nước ngoài. Hạn chế này đã gây trở ngại lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, là yếu tố cản trở Việt Nam hội nhập quốc tế, trong đó có việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO).