2.1.2.2 .Thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
đầu tư nước ngoài
2.3.1. Một số giải pháp mang tính định hướng
2.3.1.1. Giải quyết sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa LĐĐ 2013 với các luật khác có liên quan đến việc định danh DNCVĐTNN
Hiện nay, mỗi văn bản pháp luật tiếp cận DNCVĐTNN dưới nhiều góc độ khác nhau tuy nhiên các văn bản này đều thiếu nhất quán trong việc định danh các DNCVĐTNN, chưa theo kịp quy định của pháp luật kinh tế như vấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp (kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp 100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, nhất là sự thay đổi cổ phần, phần vốn góp theo thị trường chứng khốn82. Thiết nghĩ, cần thống nhất tiêu chí để định danh DNCVĐTNN theo hướng xem tất cả các DNCVĐTNN được thành lập tại Việt Nam có sử dụng đất đều là doanh nghiệp Việt Nam, nhất là khi Việt Nam là thành viên WTO. Về vấn đề này, tác giả đồng ý với
82
quan điểm của tác giả Lưu Quốc Thái: “Nhóm chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất chỉ nên bao gồm các tổ chức ngoại giao, lãnh sự, các tổ chức khác của tổ chức quốc tế sử dụng đất khơng nhằm mục đích sản xuất kinh doanh và các tổ chức kinh tế nước ngồi có văn phòng đại diện, chi nhánh hoạt động tại Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân Việt Nam83”. Giải quyết tốt vấn đề này sẽ
xóa bỏ tình trạng phân biệt đối xử giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Từ đây, sẽ không cần phải đặt ra các quy định pháp luật để phân định sự khác nhau trong việc tiếp cận đất đai và thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ của CTSDĐ.
2.3.1.2. Tiếp tục xem tiếp cận đất đai là khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và phát triển của DNCVĐTNN, đảm bảo công bằng trong việc tiếp cận đất đai giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
Tiếp cận đất đai là một trong những chỉ số để đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương trong việc thu hút đầu tư hiện nay84. Đất đai được tiếp cận một cách dễ dàng sẽ tạo tiền đề thuận lợi cho doanh nghiệp tự chủ kinh doanh - yếu tố gắn liền trực tiếp với các nhà đầu tư khi thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh có sử dụng đất. Thông tin QSDĐ công khai, minh bạch sẽ là điều kiện tốt để DNCĐTNN tiếp cận đất đai lợi nhất. Từ đó, góp phần minh bạch hóa việc tiếp cận đất đai, hạn chế các tiêu cực nảy sinh trong tiếp cận đất đai kinh doanh, giảm chi phí giao dịch cho nhà đầu tư qua đó gián tiếp hạ giá thành sản phẩm. Để làm được điều này, pháp luật đất đai cần đa dạng hóa các cách thức tiếp cận QSDĐ cho các DNCVĐTNN bằng nhiều hình thức khác nhau, chủ yếu phát triển các cách thức tiếp cận ở thị trường QSDĐ thứ cấp khi mà quỹ đất giao, cho thuê ngày càng hạn chế.
2.3.1.3. Hoàn thiện việc mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN về nội dung và thực hiện đối xử với QSDĐ như một quyền tài sản
Quyền giao dịch QSDĐ là quyền năng tài sản mang tính dân sự của DNCVĐTNN nhưng pháp luật luôn có khuynh hướng can thiệp bằng các quan hệ hành chính với việc đặt ra các giới hạn về điều kiện thực hiện và phạm vi thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN. Điều này làm cho quyền giao dịch QSDĐ chưa thực sự phát huy vai trị là một cơng cụ huy động vốn cho nền kinh tế. Theo tác giả, bên cạnh việc đa dạng hóa các cách thức tiếp cận đất đai của
83 Lưu Quốc Thái (2014), “Bàn về hình thức sử dụng đất và một số kiến nghị đối với dự thảo Luật Đất đai
sửa đổi”, đặc san tạp chí khoa học pháp lý số 01/2013, tlđd, tr.11.
84 http://www.pcivietnam.org/diem-tin/go-vuong-cho-doanh-nghiep-trong-viec-tiep-can-va-su-dung-dat-dai- a607.html
DNCVĐTNN phải đi đôi với việc mở rộng về nội dung, đối tượng của các quyền giao dịch QSDĐ, tránh hiện tượng “bình mới rượu cũ”. Muốn như vậy, pháp luật cần tạo ra các quy định theo hướng mở rộng chủ thể có quyền giao dịch QSDĐ và các điều kiện giao dịch QSDĐ. Việc QSDĐ của DNCVĐTNN được mở rộng về nội dung và đối tượng sẽ là một trong những cách thức giải quyết giúp DNCVĐTNN thực hiện các quyền tài sản của mình, qua đó giải quyết tốt nhu cầu về nguồn vốn hiện nay, tăng sức hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam.
2.3.1.4. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai nhằm cải thiện môi trường đầu tư, thu hút đầu tư nước ngoài theo tinh thần của Nghị quyết số 19/NQ-CP của Chính phủ ngày 12 tháng 03 năm 2015 về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2015 – 2016, trong đó tập trung vào các
nhóm giải pháp sau đây:
(i) Tạo ra sự liên thông giữa thủ tục đất đai với các thủ tục khác như: thủ tục đầu tư, thủ tục xây dựng, thủ tục thành lập doanh nghiệp; triển khai đồng bộ, hiệu quả cơ chế một cửa vào hoạt động của các cơ quan, tổ chức thuộc lĩnh vực quản lý chuyên ngành.
(ii) Tiếp tục giảm mạnh thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính về thuế, hải quan, đất đai, xây dựng, thủ tục đầu tư... bảo đảm công khai, minh bạch, đúng quy định về thời gian và coi đây là một nhiệm vụ trọng tâm thường xuyên trong quá trình thực hiện.
(iii) Đẩy mạnh đổi mới, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai, nhất là trong việc giải quyết thủ tục hành chính, trong đó chú trọng đến tính liên kết giữa các hệ thống thơng tin như: giữa quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, thông tin cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký đất đai, thông tin về dự án đầu tư thuộc trường thu hồi đất... Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2013, một số địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để thay thế dần cho việc lập sổ sách địa chính dạng giấy như Bắc Ninh, Nghệ An, An Giang, Thừa Thiên - Huế, TP Hồ Chí Minh; riêng Đồng Nai đã cơ bản hoàn thành xây dựng, vận hành sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính thống nhất từ tỉnh đến huyện cho tất cả các xã85.
85
2.3.2. Một số kiến nghị cụ thể
2.3.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước
- Bổ sung quy định tại Khoản 4 Điều 55 LĐĐ 2013 theo hướng cho phép DNCVĐTNN, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa giống như tổ chức kinh tế. Như đã
phân tích ở trên, LĐĐ 2013 vẫn còn phân biệt đối xử giữa tổ chức kinh tế với DNCVĐTNN và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với đất kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa khi chỉ quy định quyền này cho tổ chức kinh tế. Vì vậy, theo tác giả cần bổ sung quy định tại quy định tại Khoản 4 Điều 55 LĐĐ 2013 với nội dung như sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với “Tổ chức kinh
tế, DNCVĐTNN, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”. Quy định như vậy sẽ tạo nên sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư thuộc các
thành phần kinh tế ở thị trường sơ cấp, tận dụng các nguồn lực quan trọng như: nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nguồn nhân lực, khoa học – kỹ thuật, nhất là kinh nghiệm quản lý để quy hoạch lại các hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa ở nước ta.
Thông qua giao dịch quyền sử dụng đất
- Cho phép DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các CTSDĐ có QSDĐ hợp pháp khác với điều kiện việc nhận chuyển nhượng QSDĐ đó phù hợp quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt. Về vấn đề này,
tác giả chia sẻ quan điểm với tác giả Đặng Hùng Võ: “Việc tạo bình đẳng về quyền
tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ là một bước quan trọng để tăng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, trong đó khả năng tăng vốn FDI liên quan chặt chẽ với độ cởi mở chính sách đất đai86. Vì vậy, “theo
nguyên tắc của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), sớm hay muộn chúng ta cũng phải xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tắc bảo đảm sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài”87, cho
phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ
86http://cafef.vn/vi-mo-dau-tu/ong-dang-hung-vo-kien-nghi-sua-6-diem-trong-luat-dat-dai-de-thu-hut-fdi- 2012315171150458.chn, ngày 15/03/2012, truy cập lúc 17h31 phút.
87 http://cafef.vn/vi-mo-dau-tu/ong-dang-hung-vo-kien-nghi-sua-6-diem-trong-luat-dat-dai-de-thu-hut-fdi- 2012315171150458.chn, ngày 15/03/2012, truy cập lúc 17h31 phút.
gia đình, cá nhân trong phạm vi dự án đầu tư đã được chấp thuận địa điểm và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nếu đề xuất trên được chấp nhận sẽ mang lại những lợi ích sau đây:
(i) Đa dạng hóa các hình thức tiếp cận đất đai của DNCVĐTNN ở thị trường thứ cấp, đảm bảo sự bình đẳng, cơng bằng giữa các CTSDĐ. Pháp luật hiện hành
chưa cho phép DNCVĐTNN được trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khi đó tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi lại có quyền này mặc dù bị hạn chế hơn so với tổ chức kinh tế. Một lần nữa, pháp luật đất đai tiếp tục gia tăng khoảng cách phân biệt đối xử giữa CTSDĐ trong nước và nước ngồi. Do đó, tác giả mạnh dạn kiến nghị cho phép DNCVĐTNN được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các CTSDĐ nếu việc nhận chuyển nhượng QSDĐ phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và mục đích sử dụng đất của chủ thể. Điều này sẽ giúp các DNCVĐTNN có cơ hội tiếp cận đất đai từ nhiều nguồn khác nhau phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo nên sự bình đẳng giữa các CTSDĐ. Theo tác giả Lưu Quốc Thái: “Đây chính là điểm mấu chốt quan trọng tạo tâm lý thoải mái cho các nhà đầu tư nước ngoài, tạo sức thu hút đầu tư lớn cho đất nước từ các nguồn lực quốc tế”88.
(ii) Giảm bớt áp lực thu hồi đất cho Nhà nước mà buộc các DNCVĐTNN phải
thông qua các giao dịch của thị trường QSDĐ nhằm phù hợp với điều kiện nền kinh tế thị trường, hạn chế các khiếu nại về đất đai. Thực tiễn cho thấy, dù Nhà nước cố
gắng tạo ra sự lành mạnh cho thị trường QSDĐ sơ cấp nhưng “gánh nặng” thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề đáng lo ngại, nhất là khi “giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng
giá nên còn thấp so với giá đất thị trường89”. Điều này làm cho các khiếu nại về đất đai kéo dài, khơng đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi và làm chậm q trình giải phóng mặt bằng để giao cho nhà đầu tư. Ngồi ra, do quỹ đất có giới hạn nên việc giao đất, cho thuê đất sẽ ngày càng hạn chế và hiển nhiên việc xác lập SDĐ cho DNCVĐTNN chủ yếu phải thơng qua quan hệ thị trường90. Vì vậy, việc cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các CTSDĐ khác sẽ góp phần “thị trường hóa” các quan hệ đất đai, hạn chế các trường hợp can thiệp bằng
88 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh
tế thị trường”, tlđd, tr.22.
89 Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tr. 19.
90 Trần Xuân Đài (2014), “Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà
quyền lực Nhà nước vốn đã trở nên quen thuộc. Đồng thời,“tạo điều kiện cho nhà
đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất91”.
(iii) Hạn chế tình trạng DNCVĐTNN đi đường vịng để tiếp cận QSDĐ làm gia
tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng xấu đến sự lành mạnh của thị trường QSDĐ thứ cấp và cả thị trường bất động sản. Hiện nay, để có được QSDĐ thực hiện dự án đầu
tư, DNCVĐTNN buộc phải “đi đường vòng” để tiếp cận QSDĐ từ chủ thể có QSDĐ được pháp luật cho phép. Chẳng hạn, DNCVĐTNN góp vốn đầu tư với một tổ chức kinh tế để thành lập một tổ chức kinh tế liên doanh (trong đó tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ) rồi sau đó mua lại phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ để trở thành CTSDĐ diện tích đã góp vốn này92. Do đó, để tiếp cận QSDĐ từ những chủ thể này, DNCVĐTNN buộc phải tiêu tốn các khoản chi ngoài luồng – thực chất đây là những “chi phí cơ hội”. Từ đây, thị trường QSDĐ cũng trở nên kém lành mạnh hơn. Chúng ta biết rằng, thị trường QSDĐ phát triển lành mạnh phụ thuộc vào mức độ lành mạnh của thị trường QSDĐ thứ cấp, trong đó quan trọng là nguồn cung ở thị trường này. Thực tiễn cho thấy, thị trường thứ cấp chỉ có thể lành mạnh khi pháp luật quy định phù hợp, cho phép DNCVĐTNN dễ dàng tiếp cận QSDĐ, ngược lại pháp luật quy định q khắt khe hoặc mang tính cấm đốn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch QSDĐ phi chính quy phát triển “ồ ạt”.
(iv) Tránh được những hạn chế trong các quy định pháp luật vốn không rõ ràng
và nửa vời như hiện nay như quy định DNCVĐTNN được phép nhận chuyển nhượng giá trị vốn đầu tư là giá trị QSDĐ tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013. Hiện tại, do chưa cho phép DNCVĐTNN trực tiếp nhận chuyển nhượng
QSDĐ từ các CTSDĐ nên LĐĐ 2013 đã mở ra cơ hội cho các DNCVĐTNN được phép nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ. Tuy nhiên, quy định này đã tạo nên sự nhầm lẫn, bối rối cho các cơ quan thực thi pháp luật, CTSDĐ khi xem bản chất giao dịch này là giao dịch QSDĐ nhưng ngôn từ sử dụng khá “dè dặt”.
- Cho phép DNCVĐTNN được thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước giống như tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thực tiễn cho
91 Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tr. 18.
92 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh
thấy, thuê đất từ các CTSDĐ để đầu tư thuận lợi và dễ dàng hơn so với các nhận QSDĐ trực tiếp từ Nhà nước và nhận QSDĐ thông qua các giao dịch QSDĐ. Tuy nhiên, hiện tại pháp luật vẫn chưa cho phép DNCVĐTNN được thuê QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân như tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thiết nghĩ, pháp luật nên cho phép các DNCVĐTNN được quyền thuê đất của các