6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
2.1. Thực trạng pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
có vốn đầu tư nước ngồi
Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc xác lập và thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, nhà đất cần phải xác định rõ ràng và nhất quán mục đích của chế độ sở hữu, trong đó quan trọng nhất là đảm bảo quyền tiếp cận sử dụng tài nguyên đất đai của người dân37. Trong phạm vi nội dung của luận văn, trong một số trường hợp tác giả sử dụng thuật ngữ “tiếp cận QSDĐ” hoặc “xác lập QSDĐ” để thay thế cho nhau.
Hiện nay, DNCVĐTNN có thể xác lập QSDĐ thông qua các cách thức sau đây: (i) Nhận QSDĐ trực tiếp từ Nhà nước thông qua con đường Nhà nước giao đất, cho thuê đất; (ii) Nhận QSDĐ từ các chủ thể có QSDĐ hợp pháp được Nhà nước cơng nhận thông qua các giao dịch về QSDĐ (thuê, thuê lại quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng QSDĐ, nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp) và (iii) Nhận QSDĐ thơng qua hình thức khác.
2.1.1. Thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất vừa được xem là một trong những căn cứ xác lập QSDĐ đồng thời là hình thức phân phối đất đai được thực hiện ở thị trường QSDĐ sơ cấp38. Tương ứng với hai hình thức điều phối đất đai của Nhà nước là các hình thức sử dụng đất của CTSDĐ. Mặc dù căn cứ xác lập QSDĐ tuy đa dạng, nhưng dù QSDĐ được xác lập bởi căn cứ nào thì nó cũng được quy về một trong hai hình thức sử dụng là: sử dụng đất dưới hình thức giao hoặc sử dụng đất dưới hình thức thuê39. Do đó, cần phân biệt giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất dưới hình thức giao hoặc sử dụng đất dưới hình thức thuê.
37 Phạm Văn Võ, Nguyễn Thị Thùy Trang (2012), “Các mơ hình sở hữu đất đai và những vấn đề pháp lí đặt
ra đối với Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp số 3/2012, tr.5.
38 Thị trường thể hiện mối quan hệ theo chiều dọc giữa Nhà nước và người sử dụng đất như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất...
39
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013: “Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê”.
Như vậy, một trong những điểm mới quan trọng của LĐĐ 2013 là lần đầu tiên Luật này chính thức cho phép DNCVĐTNN được xác lập QSDĐ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để kinh doanh nhà ở tại Việt Nam thay cho sử dụng đất dưới hình thuê như LĐĐ 2003. Quy định này là hợp lý bởi mục đích sử dụng đất của DNCVĐTNN trong trường hợp này là ổn định lâu dài, “không nên áp dụng hình thức thuê đất, hình thức gây ra sự rắc rối về việc xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất40”của DNCVĐTNN khi bán nhà ở cho khách hàng. Ngoài ra, quy định này
cịn tạo ra sự cơng bằng trong tiếp cận đất đai giữa CTSDĐ trong nước và CTSDĐ nước ngoài, thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngồi vào Việt Nam và kích thích sự vực dậy của thị trường bất động sản trong bối cảnh các nguồn lực trong nước còn nhiều hạn chế. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, đối với đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong năm 2015 cả nước đã thu hút được khoảng 22,76 tỉ đơ la Mỹ, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 2,4 tỉ đô la Mỹ (đứng hàng thứ 3). Đáng chú ý là thị trường TPHCM thu hút được nhiều vốn FDI vào bất động sản. Cụ thể, TP.HCM thu hút khoảng 1,3 tỉ đô la Mỹ, chiếm hơn một nửa vốn FDI vào bất động sản cả nước41. Thực tế chứng minh rằng, việc tạo bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ là một bước quan trọng để tăng vốn FDI trong thời gian tới42.
Ngoài ra, tại Điều 56 LĐĐ 2013 đối với các dự án đầu tư không thuộc trường hợp xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê thì DNCVĐTNN được sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tùy thuộc vào khả năng tài chính, khả năng hưởng các quyền – nghĩa vụ trong việc sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của DNCVĐTNN (trừ trường hợp sử dụng đất sơng, ngịi, kênh rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013).
40 Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, tlđd, tr.98.
41 http://www.thesaigontimes.vn/140591/Bat-dong-san-mot-nam-hoi-phuc-va-tang-toc.html, thời báo kinh tế Sài Gòn online, ngày 31/12/2015, truy cập lúc 12/03/2016.
42 http://www.baomoi.com/De-xuat-nha-dau-tu-ngoai-duoc-nhan-chuyen-nhuong-quyen-su-dung- dat/c/12579402.epi, truy cập lúc 13h 48 phút ngày 11/03/2016.
Tóm lại, ở thị trường QSDĐ sơ cấp việc tiếp cận đất đai gần như đã tạo ra sự
bình đẳng giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Theo đó, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất giữa tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư nước ngồi và DNCVĐTNN khơng cịn dựa vào chủ thể sử dụng đất như trước đây mà chủ yếu căn cứ vào mục đích sử dụng đất43. Đồng thời, so với LĐĐ 2003, phạm vi đối tượng được Nhà nước cho thuê đất của LĐĐ 2013 có sự thay đổi đáng kể. Phần lớn các trường hợp sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trước đây (trừ kinh doanh nhà ở) đều phải chuyển sang hình thức thuê đất để thực hiện chủ trương mở rộng đối tượng thuê đất, “thu hẹp” việc giao đất cho các chủ thể kinh doanh44. Vì vậy, xác lập QSDĐ kinh doanh của DNCVĐTNN cũng không là ngoại lệ. Đây là quy định hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tiễn tại Việt Nam hiện nay và định hướng của Đảng, Nhà nước trong việc xây dựng nền kinh tế thị trường.
Bên cạnh những điểm sáng như trên, ở thị trường QSDĐ sơ cấp vẫn tồn tại những thiếu sót nhất định. Cụ thể, Khoản 4 Điều 55 LĐĐ 2013 quy định như sau:
“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”
Quy định về kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa là một trong những điểm mới tiến bộ của LĐĐ 2013 nhằm đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn cuộc sống. Điều này sẽ không có gì để bàn cãi nếu như LĐĐ 2013 quy định việc sử dụng đất này cho các CTSDĐ kinh doanh. Ngược lại, LĐĐ 2013 chỉ ghi nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trong nước để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng. Với cách quy định như trên đã tạo nên sự phân biệt đối xử không cần thiết giữa CTSDĐ trong nước và CTSDĐ nước ngồi. Vì xét về tiềm lực tài chính, DNCVĐTNN có tiềm lực về mặt tài chính vượt trội hơn hẳn, chưa kể đến việc tiếp cận khoa học cơng nghệ, trình độ quản lý của DNCVĐTNN, nhất là trong điều kiện việc quy hoạch nghĩa trang, nghĩa địa thiếu tầm nhìn xa như hiện nay45.
43 Xem thêm Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền
sử dụng đất”, tlđd, tr.36.
44 Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, tlđd, tr.174.
45 http://baobacninh.com.vn/news_detail/61568/quy-hoach-nghia-trang-nhan-dan-thanh-pho-bac-ninh-can- co-tam-nhin-xa.html.
2.1.2. Thông qua giao dịch quyền sử dụng đất
Trong số các căn cứ xác lập QSDĐ của DNVĐTNN thì trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày càng có xu hướng bị thu hẹp. Do đó, DNCVĐTNN muốn có được QSDĐ chủ yếu phải thông qua các quan hệ thị trường46. Theo pháp luật hiện hành, DNCVĐTNN có thể xác lập QSDĐ thơng qua các giao dịch sau: