- Thị trường ựất ựai mang nặng tắnh tự phát:
2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
định giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ựây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ựịnh ựịa ựiểm của thửa ựất, khu ựất trống so sánh ựược với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời ựiểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập: ,Vị trắ, hiện trạng sử dụng ựất, ựiều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường (gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội), các ựặc ựiểm về pháp lý, thời ựiểm, mức giá chuyển nhượng, ựấu giá QSDđ thành công và thời gian, ựiều kiện giao dịch chuyển nhượng.
Bước 2: So sánh, phân tắch thông tin
Căn cứ những thông tin ựã khảo sát, thu thập ựược ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tắch, so sánh ựể lựa chọn những tiêu chắ giống và khác nhau giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá. Trên cơ sở ựó xác ựịnh các tiêu chắ giống và khác biệt về giá ựể tắnh toán, xác ựịnh giá cho thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá.
Bước 3: Thực hiện ựiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể xác ựịnh giá cho thửa ựất cần ựịnh giá.
Giá trị ước tắnh của thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá = Giá chuyển nhượng QSDđ của từng thửa ựất, khu ựất so sánh ổ
Mức tiền ựiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá
Bước 4: Xác ựịnh giá của thửa ựất cần ựịnh giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 ựến 5 thửa ựất, khu ựất so sánh ựã tắnh toán ựiều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.