- Thị trường ựất ựai mang nặng tắnh tự phát:
2.2.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tắnh phổ biến, cộng ựồng ựến giá ựất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ựến mức giá cả ựất trong ựiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ựó trở thành cơ sở ựể quyết ựịnh giá cụ thể cho các loại ựất.
a. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu ựến giá ựất có mối liên quan mật thiết với mật ựộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ựình. Mật ựộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ựối với ựất tăng vì thế giá ựất tăng lên. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ựộ ựược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ựến giá cả ựất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn ựịnh môi trường tốt ựẹp, do ựó về tâm lý tạo ựược ấn tượng tốt ựẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ựối với loại này nên thúc ựẩy giá ựất tăng lên.
Do sự thay ựổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của ựô thị hóa, kết cấu gia ựình ngày càng nhỏ. đại gia ựình truyền thống tam ựại, tứ ựại ựồng
ựường dần dần bị thay thế bằng gia ựình nhỏ lấy ựôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay ựổi kết cấu nhân khẩu gia ựình này sẽ làm tăng nhu cầu ựối với nhà ở một cách tương ứng.
b. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ựịnh có ảnh hưởng lớn ựối với giá ựất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng ựến giá ựất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn ựịnh chắnh trị: Tình trạng ổn ựịnh chắnh trị là tình trạng ổn ựịnh của cục diện chắnh trị trong nước, quyết ựịnh việc ựầu tư tài sản và ựất, mức ựộ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận ựúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà ựầu tư lớn sẽ kéo theo giá ựất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng ựầu tư, mua bán, cư trú, do ựó kéo theo giá ựất tăng lên.
- đầu cơ nhà ựất: đầu cơ nhà ựất là hành vi người ựầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến ựộng của giá cả nhà ựất ựể thu ựược siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh hưởng ựột xuất tới giá ựất.
- Tiến trình ựô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc ựẩy quá trình ựô thị hóa. Mật ựộ nhân khẩu ựông ựúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi ựô thị hoá kéo theo mức ựộ và tốc ựộ tăng giá ựất ựều cao hơn ựất khu vực thông thường.
c. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ựất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chắnh trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ ựến kinh tế, chắnh trị xã hội trong nước và nguồn ựầu tư nước ngoài. Khi ựó, lượng cầu về ựất ựai cũng thay ựổi và gây tác ựộng tới giá ựất.
d. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác ựộng quan trọng ựối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ựến ựịa vị
quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác ựộng chi phối giá ựất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chắnh tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do ựó tổng thu cầu về ựất tăng tác ựộng làm giá ựất tăng lên. Xu thế biến ựộng về nhu cầu ựất tương ựối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức ựộ dự trữ và ựầu tư : Mức ựộ dự trữ và mức ựộ ựầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ựầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tắch sự ảnh hưởng của mức ựộ dự trữ và ựầu tư ựối với giá ựất, có thể khái quát bằng sự phân tắch ảnh hưởng của mức ựộ dự trữ ựối với mức giá ựất. Mức ựộ dự trữ nhiều hay ắt, hành vi dự trữ của mỗi gia ựình và sự biến ựộng giá cả trong thị trường nhà ựất tác ựộng qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức ựộ ựầu tư vì phần lớn số tiền ựầu tư trong thị trường BđS là các khoản vay hoặc ựem tài sản nhà ựất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà ựầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà ựầu tư và nhân viên ựịnh giá cần nắm ựược tình hình vốn ựầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chắnh sách về cho vay làm nhà ở, ựặc biệt là tình hình về biến ựộng mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chắnh và tiền tệ, trình ựộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến ựộng vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung cầu về ựất ựai và giá ựất.
ự. Yếu tố hành chắnh
Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước ựến giá cả ựất thông qua các văn bản luật, chắnh sáchẦ Nhà nước ựóng vai trò ựiều tiết vĩ mô nhằm ựảm bảo lợi ắch cho toàn xã hội. Yếu tố hành chắnh bao gồm các yếu tố cơ bản sau ảnh hưởng tới giá ựất: Chế ựộ ựất, chế ựộ nhà ở, quy hoạch ựô thị, chắnh sách giá ựất, chắnh sách thuế, chế ựộ quản lý giao thông và sự biến ựổi về hành chắnhẦ Trong ựó ta ựặc biệt
quan tâm tới các yếu tố sau:
- Chế ựộ về ựất: Bao gồm chế ựộ sở hữu và chế ựộ sử dụng ựấtẦ Chế ựộ về ựất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá ựất.
- Quy hoạch ựô thị: đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá ựất bởi quyết ựịnh tới mục ựắch sử dụng ựất và do ựó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của ựất. Ngoài ra trong quy hoạch ựô thị, các quy ựịnh về công dụng, tỷ lệ suất dung tắch và mật ựộ kiến trúc cũng làm cho giá ựất tăng lên hoặc giảm xuống.
- Chắnh sách thuế: mức thuế tăng thì mức ựộ ựầu tư giảm do tắch lũy của nhà kinh doanh giảm và do ựó giá cẩ ựất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thì giá ựất sẽ tăng lên.
Những yếu tố thông thường phát sinh ảnh hưởng ở tầm vĩ mô, có tắnh toàn cục ựối với mức giá ựất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những yếu tố ựó phát sinh sự khác nhau giữa các ựịa phương và các quốc gia về mức giá ựất. Còn sự khác nhau về giá ựất giữa các khu vực trong cùng một ựịa phương, giữa các thửa ựất, lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt. Do ựó cần phân tắch thêm một bước ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.