- Thị trường ựất ựai mang nặng tắnh tự phát:
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ựất
Trong giai ựoạn hiện nay, giá ựất và ựịnh giá ựất là vấn ựề ựược quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ựịnh cơ sở hình thành giá ựất là một yếu tố cực kỳ quan trọng ựể ựịnh giá ựất cụ thể và chắnh xác. Sự hình thành giá trị của ựất là do quá trình lao ựộng, sản xuất, ựầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ựể hình thành giá ựất là do ựịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. địa tô
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ựất. địa tô gắn liền với sự ra ựời và tồn tại của chế ựộ tư hữu về ruộng ựất. Trong chế ựộ chiếm hữu nô lệ, ựịa tô là do lao ựộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ựất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ựộ phong kiến, ựịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ựọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ựộ tư hữu về ruộng ựất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ựịa tô. Về thực chất, ựịa tô tư bản chủ nghĩa chắnh là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ựịa chủ. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ựịa tô: ựịa tô chênh lệch, ựịa tô tuyệt ựối và ựịa tô ựộc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ựất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của ựịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ựể hình thành ựịa tô tuyệt ựối và ựịa tô ựộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ựịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ựịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
địa tô chênh lệch là loại ựịa tô mà chủ ựất thu ựược do có sở hữu ở những mảnh ruộng có ựiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ựất có ựộ màu mỡ cao hơn, có vị trắ gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ựầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. đây là ựộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ựất loại tốt và loại vừa có thể thu ựược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ựất thuộc sở hữu của ựịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ựó ựược chuyển cho ựịa chủ dưới hình thức ựịa tô chênh lệch. Như vậy, ựịa tô chênh lệch gắn liền với sự ựộc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ựất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ựiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ựược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của ựịa tô chênh lệch là do lao ựộng tạo ra. Có hai loại ựịa tô chênh lệch: ựịa tô chênh lệch I và ựịa tô chênh lệch II.
- địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ựược khi sử dụng hai lượng tư bản và lao ựộng ngang nhau trên cùng một diện tắch ựất nhưng kết quả thu ựược khác nhau. địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ựất ựai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch ựó có ựược không phải do công lao ựộng hay sự ựầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ựiều kiện tự nhiên tạo ra.
- địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ựược do khả năng ựầu tư thâm canh ựem lại. địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ựầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh ựất mà họ canh tác.