- Thị trường ựất ựai mang nặng tắnh tự phát:
2.2.4. Các nguyên tác cơ bản ựịnh giá ựất *Nguyên tắc thay thế
*Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa ựất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác ựộng làm thay ựổi thửa ựất, thay ựổi môi trường của thửa ựất và thay ựổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô ựầu tư, về chất lượng ựầu tư thửa ựất,Ầ) ựối với loại thửa ựất ựó. Bên cạnh ựó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, ựất của con người cũng thay ựổi không ngừng. Vì vậy, người ựịnh giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường ựể ựịnh giá ựất nhằm phù hợp với thị trường tại thời ựiểm ựịnh giá.
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thắch nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ựịnh giá.
*Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời ựiểm ựịnh giá cho thấy thửa ựất ựó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác ựịnh cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ựược hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn ựược nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa ựất ựó phải ựược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
ựến khả năng sinh lời của thửa ựất ựó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa ựất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá ựược bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tắnh ựến trong ựịnh giá BđS và trong một chừng mực nào ựó nó ựược vật chất hoá như là một chỉ tiêu ựể chỉ mặt vật chất của BđS.
*Nguyên tắc biến ựộng
Giá cả ựất ựai là biến ựộng theo sự thay ựổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ựộng lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá ựất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ựộng, cho nên giá cả ựất ựai là ựược hình thành trong quá trình tác ựộng lẫn nhau của những yếu tố này và những biến ựộng chung của chúng.
Khi ựịnh giá ựất, cần phải phân tắch tắnh hiệu quả, tắnh khan hiếm, tắnh cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ựất ựó, cùng với những yếu tố yếu tố và sự biến ựộng của những yếu tố này. Vì các yếu tố này luôn thay ựổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến ựộng ựể căn cứ giá ựất hiện tại mà dự tắnh giá ựất cho tương lai. Do ựó nguyên tắc biến ựộng và nguyên tắc dự tắnh có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc ựịnh giá ựất, không những phải dự tắnh chắnh xác sự biến ựộng giá ựất trong tương lai, mà ựồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ựộng ựể ựiều chỉnh tư liệu giá ựất ựang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ựịnh giá thì mới có thể xác ựịnh giá ựất hợp lý, chắnh xác.
điều cần chú ý là các nguyên tắc này không ựứng ựơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do ựó, khi ựịnh giá ựất, ngoài việc cần phải hiểu biết ựầy ựủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm ựược giá cả ựất ựai chắnh xác.