. đoạn từ lương thực Vân Cơ ựến hết tường rào Trường đào tạo công nhân kỹ thuật xây dựng
4.5.1.Công tác ựịnh giá ựất tại thành phố Việt Trì
998 996 1.000 1.000 1.000 1.000 6 đoạn từ UBND phường Dữu Lâu ựến Lợi Mua
4.5.1.Công tác ựịnh giá ựất tại thành phố Việt Trì
Như phân tắch trên cho thấy công tác ựịnh giá ựất của UBND tỉnh Phú Thọ nói chung và thành phố Việt Trì nói riêng trong thời gian từ năm 2007 ựến 2011 luôn tuân thủ theo ựúng quy ựịnh và ựảm bảo các nguyên tắc về ựịnh giá ựất, phù hợp với ựiều kiện thực tế và quy ựịnh hiện hành của Nhà nước, hàng năm trong thời gian cuối tháng 12 thì UBND tỉnh ựã ban hành giá ựất của từng loại ựất ựúng theo quy ựịnh hiện hành. Công tác ựịnh giá ựất tại Phú Thọ luôn ựược cải tiến về phương pháp xác ựịnh giá ựất cho phù hợp với ựiện kiện thực tế tại tỉnh, cụ thể như: Từ năm 2011 Phú Thọ áp dụng 2 phương pháp ựịnh giá ựất là
phương pháp ựiều tra thực ựịa và phương pháp so sánh trực tiếp, 2 phương pháp này ựược ựánh giá là phù hợp hơn so với phương pháp ựịnh giá từ năm 2007 ựến 2009 là chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp ựể ựịnh giá ựất.
Hàng năm Phú Thọ ban hành bảng giá các loại ựất thông qua các Quyết ựịnh hành chắnh, ựó là văn bản cụ thể hoá Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá và khung giá các loại ựất; Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/07/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ và Thông tư Liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNTM-BTC ngày 8/01/2010 liên Bộ Tài chắnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Chắnh vì vậy việc ựịnh giá các loại ựất một cách chắnh xác là ựiều kiện rất tốt sử dụng giá ựất làm căn cứ ựể:
- Tắnh thuế sử dụng ựất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật;
- Tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê ựất khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất cho các trường hợp quy ựịnh tại điều 34 và điều 35, Luật đất ựai năm 2003.
- Tắnh giá trị quyền sử dụng ựất khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy ựịnh tại điều 33, Luật đất ựai năm 2003.
- Xác ựịnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể tắnh vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao ựất có thu tiền sử dụng ựất theo quy ựịnh tại Khoản 3 điều 59, Luật đất ựai năm 2003.
- Tắnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể thu lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh của pháp luật.
- Tắnh giá trị quyền sử dụng ựất ựể bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất sử dụng vào mục ựắch quốc phòng, an ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng và phát triển kinh tế quy ựịnh tại điều 39, điều 40 Luật đất ựai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy ựịnh của pháp luật.
- Trường hợp Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất theo hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất, hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất, thì mức giá trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc trúng ựấu thầu dự án có sử dụng ựất không ựược thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy ựịnh.
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
4.5.2.1. Yếu tố thông thường
a. Yếu tố nhân khẩu
Qua việc tiến hành ựiều tra các năm cho thấy:
Các ựiểm khu dân tại phường Gia Cẩm, phường Nông Trang, xung quanh Bưu ựiện tỉnh, ựài truyền thanh tỉnh, quanh cây xăng Dữu Lâu và gần cầu Nang mật ựộ nhân khẩu cao, nhu cầu ựối với ựất ựể ở và cho thuê lớn vì thế giá ựất các vị trắ này cao hơn các vị trắ khác giao ựộng từ 5-10 triệu ự/m2 (theo quy ựịnh của tỉnh), tuy nhiên thực tế thì các vị trắ này có chênh lệch nhau từ 2-3 lần quy ựịnh.
b. Yếu tố xã hội
- Tình trạng ổn ựịnh chắnh trị: Tình hình chắnh trị tại thành phố Việt Trì ổn ựịnh nên giá ựất hàng năm không thay ựổi nhiều, chủ yếu là bảng giá ựất năm sau kế thừa bảng giá ựất năm trước .
- Tiến trình ựô thị hóa: vào tháng 5/2011 thành phố Việt Trì chuẩn bị ựược công nhận là ựô thị loại I nên giá ựất trong năm 2011 có tăng một chút so với năm 2010.
4.5.2.2. Yếu tố khu vực
- Vị trắ: các ựiểm khu dân cư thuộc: phường Gia Cẩm, phường Nông Trang, phường Bạch Hạc, khu công nghiệp Việt Trì, khu công nghiệp nam Việt Trì, khu công nghiệp Bạch Hạc: có giá ựất cao hơn 5-7 triệu ự/m2 so với các ựiểm khác trong toàn thành phố.
- điều kiện cơ sở hạ tầng: cơ sở hạ tầng tại các khu công nghiệp Việt Trì, khu công nghiệp nam Việt Trì, khu công nghiệp Bạch Hạc có giá cao hơn từ 2-5 triệu ự/m2 so với các ựiểm dân cư thuộc các phường Gia Cẩm, phường Nông Trang và phường Bạch Hạc.
4.5.2.3. Yếu tố cá biệt
- Diện tắch: Diện tắch các thửa ựất dọc theo các tuyến: ựường Hùng Vương, ựường Nguyễn Tất Thành, ựường Hòa Phong, ựường Châu Phong, ựường Âu Cơ giao ựộng từ 30m2 ựến 100m2, giá giao ựộng từ 270 triệu ự/m2 ựến 900 triệu ự/m2.
- độ dốc: độ dốc tại phường Nông Trang và phường Gia Cẩm dốc hơn so với các phường còn lại nên giá ựất thấp hơn từ 2-5 triệu ự/m2.
4.6. Giải pháp
để giải quyết các vấn ựề trên, chúng tôi ựưa ra một số giải pháp cụ thể sau: - Thay ựổi cách xây dựng giá ựất
+ Chia ra, phần nào cơ quan Nhà nước làm ựể bảo ựảm cơ chế sở hữu toàn dân về ựất ựai, phần nào thị trường làm, Nhà nước không ôm nặng việc; không chỉ ựịnh giá ựánh ựồng trên một ựoạn ựường ựể thu thuế (vì giá thuế thu ựất cần thấp...). Phần ựịnh giá ựất của doanh nghiệp... ựể cho các tổ chức ựịnh giá làm vì doanh nghiệp kinh doanh, mang tắnh thị trường.
+ Chia nhỏ ựất thành nhiều vùng giá trị, mỗi vùng có một giá ựất chuẩn làm cơ sở ựể xây dựng bảng giá ựất hằng năm. Bảng giá ựất xây dựng theo cách này dùng ựể thu thuế của người dân và sẽ ổn ựịnh trong vòng 5 năm, khi nào có biến ựộng mới ựiều chỉnh. Còn giá ựất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị
trường, khi nào phát sinh thì sẽ ựịnh giá.
+ Xây dựng bảng giá ựất hằng năm bằng khoảng 70% giá thị trường. Vì việc ựiều tra giá ựất bắt ựầu từ tháng 6 năm trước, tắnh khoản trượt giá trong 6 tháng ựến khi ban hành bảng giá ựất mới cộng sai số do khảo sát thì kết quả sẽ ra giá ựất khoảng 70% giá thị trường khi ban hành vào ngày 1-1 hằng năm. Áp dụng giá ựất này ựể thu tiền thuê ựất, tiền sử dụng ựất khi giao ựất công, cổ phần hóa doanh nghiệp. Khi bồi thường cho dân thì áp dụng hệ số k ựể ựiều chỉnh như trước ựây ựã từng làm (theo nghị ựịnh 22 về bồi thường giải phóng mặt bằng...). để giảm gánh nặng ựóng tiền sử dụng ựất cho dân thì phải ựiều chỉnh giảm mức ựóng (thay vì ựóng 50% tiền sử dụng ựất thì có thể quy ựịnh cho dân ựóng 20, 30% chẳng hạn). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Xây dựng bảng giá ựất ở làm chuẩn. Còn những loại ựất khác tắnh phần trăm theo giá ựất ở.
- UBND thành phố Việt Trì cần xây dựng giá quy ựịnh phù hợp với giá trao ựổi thực tế tại ựịa phương.
Việc ựiều chỉnh giá ựất phải ựược tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến ựộng giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá ựất biến ựộng do Nhà nước công bố quy hoạch, ựầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu ựô thị mới... thì các cấp chắnh quyền có liên quan phải thực hiện việc ựiều chỉnh giá ựất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tắnh toán giá ựất theo cách phân tắch các mức ựộ một cách toàn diện.
- Về tổ chức ựịnh giá ựất
để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ựất quy ựịnh phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức ựịnh giá từ trung ương ựến ựịa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ ựịnh giá ựất và ựịnh giá BđS trong phạm vi Thành phố.
- Xây dựng ựội ngũ chuyên gia có nhiều kinh nghiệm:
chuyên gia ựịnh giá thành thạo về nghiệp vụ; việc ựịnh giá ựòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ựộng kinh tế - xã hội. Do ựó Nhà nước cần phải chú trọng về ựào tạo chuyên gia tư vấn, ựịnh giá ựất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về ựịnh giá ựất cho ựội ngũ ựang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường ựại học.
- Về công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai:
đồng thời với công tác quản lý tốt giá ựất, tỉnh Phú Thọ cũng như thành phố Việt Trì cần phải hoàn thiện hệ thống chắnh sách tài chắnh ựối với ựất ựai. đảm bảo tỷ lệ ựộng viên nguồn vốn từ ựất ựai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chắnh ựối với ựất ựai phải trên cơ sở giá ựất.
Trong hệ thống quản lý ựất ựai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chắnh liên quan ựến ựất ựai ựều ựược áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị ựịnh chung của Chắnh phủ. Một khung giá ựược áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chắnh về ựất ựai sẽ dẫn ựến khó khăn cho các ựịa phương trong việc giải quyết các vấn ựề liên quan ựến quản lý Nhà nước về ựất ựai trong giai ựoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDđ, thu thuế chuyển QSDđ,... Vì vậy, UBND tỉnh Phú Thọ cần xem xét, nghiên cứu ựể ựưa ra những hệ số ựiều chỉnh trong các vấn ựề tài chắnh ựất ựai liên quan ựến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số ựiều chỉnh khác nhau ựể ựảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia ựình cá nhân sử dụng ựất.
Phần V