- Thị trường ựất ựai mang nặng tắnh tự phát:
2.2.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ ựặc trưng và ựiều kiện của bản thân thửa ựất, nên cũng gọi là yếu tố thửa ựất. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt ựến giá ựất tức là ảnh hưởng ựến giá cả của từng thửa ựất của mỗi loại.
- Diện tắch: Diện tắch loại ựất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá ựều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ựến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ựến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Chiều sâu: Loại ựất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ựều khó sử dụng nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh ựất ựẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, Ầ ựều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ựắch ựể ở nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Hạn chế của quy hoạch ựô thị: Yếu tố quy hoạch ựô thị ựược xem là yếu tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tắch của loại ựất, chiều cao vật kiến trúc, mật ựộ xây dựng, loại hình sử dụng ựất...
- Vị trắ ựất: Thửa ựất nằm tại ựịa ựiểm nào cụ thể trong khu ựất, cách bao xa ựể ựến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa ựất nằm ựầu ựường hay góc phố ựều có ảnh hưởng rất lớn ựến giá ựất.
- Thời hạn sử dụng ựất: Yếu tố này quyết ựịnh thời gian ựược sử dụng và thu lợi từ thửa ựất ựó nên trực tiếp ảnh hưởng ựến giá ựất [8].