- Thị trường ựất ựai mang nặng tắnh tự phát:
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Nội dung nghiên cứu:
4.3.2. Giá ựất quy ựịnh trên thành phố Việt Trì
Vào tháng 12 hàng năm, Hội ựồng nhân dân tỉnh Phú Thọ thông qua nguyên tắc ựịnh giá và phê duyệt khung giá các loại ựất ựể xây dựng bảng giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn tỉnh Phú Thọ tại các Nghị quyết của HđND tỉnh và Quyết ựịnh của UBND tỉnh ban hành giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Phú Thọ, cụ thể:
- Nghị quyết số 124/2007/NQ-HđND ngày 07/12/2007; - Quyết ựịnh số 3557/2007/Qđ-UBND ngày 28/12/2007; - Nghị quyết số 169/2008/NQ-HđND ngày 16/12/2008; - Quyết ựịnh 3989/2008/Qđ-UBND ngày 26/12/2008;
- Nghị quyết số 195/2009/NQ-HđND ngày 16 tháng 12 năm 2008; - Quyết ựịnh 4722/2009/Qđ-UBND ngày 29/12/2009;
- Quyết ựịnh số 4498/2010/Qđ-UBND ngày 29/12/2010; - Nghị quyết số 30/2011/NQ-HđND ngày 12/12/2011; - Quyết ựịnh số 22/2011/Qđ-UBND ngày 20/12/2011.
Bảng 3. Khung giá ựất ở ựô thị trên ựịa bàn thành phố Việt Trì
đơn vị tắnh: 1000ự /m2
Mức giá
STT Năm
Giá tối thiểu Giá tối ựa
1 2007 150 6.000 2 2008 120 7.000 3 2009 120 8.000 4 2010 150 9.000 5 2011 150 10.000 6 2011 150 10.000
Hình 2. Khung giá ựất tối ựa
Trên cơ sở nguyên tắc ựịnh giá và phê duyệt khung giá ựất ở của HđND tỉnh Phú Thọ cho ựịa bàn thành phố Việt Trì, căn cứ tình hình thực tế ở ựịa phương, UBND tỉnh Phú Thọ không thực hiện xây dựng giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Việt Trì theo loại ựường phố, vị trắ mà tiến hành xây dựng chi tiết cho từng lô thửa theo bản ựồ ựịa chắnh và ban hành lần lượt theo:
- Nghị quyết số 87/2006/NQ-HđND ngày 08/12/2006 và Quyết ựịnh số 3656/2006/Qđ-UBND ngày 29/12/2006 về giá ựất và bảng giá ựất tỉnh Phú Thọ năm 2007.
- Nghị quyết số 124/2007/NQ-HđND ngày 07/12/2007 và Quyết ựịnh số 3557/2007/Qđ-UBND ngày 28/12/2007 về giá ựất và bảng giá ựất tỉnh Phú Thọ năm 2008.
- Nghị quyết số 169/2008/NQ-HđND ngày 16/12/2008 và Quyết ựịnh 3989/2008/Qđ-UBND ngày 26/12/2008 về giá ựất và bảng giá ựất tỉnh Phú Thọ năm 2009.
- Nghị quyết số 195/2009/NQ-HđND ngày 16 tháng 12 năm 2008 và Quyết ựịnh 4722/2009/Qđ-UBND ngày 29/12/2009 về giá ựất và bảng giá ựất tỉnh Phú Thọ năm 2010.
- Nghị quyết số 228/2010/NQ-HđND ngày 14 tháng 12 năm 2010 và Quyết ựịnh số 4498/2010/Qđ-UBND ngày 29/12/2010 về giá ựất và bảng giá ựất tỉnh Phú Thọ năm 2011.
- Nghị quyết số 30/2011/NQ-HđND ngày 12/12/2011 và Quyết ựịnh số 22/2011/Qđ-UBND ngày 20/12/2011 về giá ựất và bảng giá ựất tỉnh Phú Thọ năm 2011.
Qua ựồ thị trong hình 1 cho thấy, giá ựất tối thiểu các năm ựã có sự thay ựổi, cụ thể: năm 2008 và 2009 giá ựất giảm từ 150.000ự/m2 xuống 120.000ự/m2, nguyên nhân là do năm 2008 thành phố Việt Trì cũng bị chịu tác ựộng của suy thoái kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng bắt ựầu từ năm 2008 và tiếp theo là giá ựất năm 2009 ựược ựà ựó cũng giảm theo, ựến 2010 tình hình kinh tế Việt Nam ựã ổn ựịnh hơn thì giá ựất lại quay lại quỹ ựạo ban ựầu.
Qua ựồ thị trong hình 2 và bảng 3 cho thấy, giá ựất tối ựa từ năm 2007-2011 luôn tăng từ 6 triệu ự/m2 lên 9 triệu ự/m2, nguyên nhân tăng là thành phố Việt Trì ựược công nhận là ựô thị loại II vào năm 2004, ựiều ựó ựã thúc ựẩy tăng trưởng kinh tế, vì vậy giá ựất các năm tiếp theo luôn tăng lên theo tiến trình ựô thị hóa. Giá ựất năm 2011 và 2011 không tăng là do thành phố Việt Trì vẫn chịu sự tác ựộng của nền kinh tế toàn cầu và tình hình ựóng băng của thị trường bất ựộng sản tại Việt Nam.
* Phương pháp ựịnh giá ựất từng năm của thành phố Việt Trì ựối với ựất ở ựô thị tnhư sau.
- Năm 2007:
Tỉnh Phú Thọ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thông qua việc tiến hành phân tắch các mức giá thực tế ựã chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trong ựiều kiện bình thường tương tự về loại ựất, diện tắch thửa ựất, loại ựô thị, khu vực, ựường phố và khả năng sinh lợi ở từng vị trắ; Mức giá ựất tại các vị trắ trên các tuyến ựường giáp ranh giữa các huyện, thành, thị trong tỉnh ựều ựược xác ựịnh mức giá cụ thể trên cơ sở từng ựoạn có ựiệu kiện thuận lợi cho phù hợp với thực tế.
- Năm 2008, năm 2009 và năm 2010: phương pháp xác ựịnh giá ựất của Phú Thọ kế thừa phương pháp xác ựịnh giá ựất năm 2007.
- Năm 2011:
+ Xây dựng bảng giá ựất năm 2011 áp dụng phương pháp ựiều tra thực ựịa và so sánh trực tiếp thông qua việc tiến hành phân tắch các mức giá thực tế ựã chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên thị trường trong ựiều kiện bình thường tương tự về loại ựất, diện tắch thửa ựất, loại ựô thị, khu vực, ựường phố và khả năng sinh lợi ở từng vị trắ; Căn cứ Quyết ựịnh số 3066/2005/Qđ-UBND ngày 08/11/2005 của UBND tỉnh ban hành qui ựịnh về phân loại ựường phố, vị trắ ựất trong từng loại ựường phố, làm căn cứ xây dựng giá ựất ựô thị và kế thừa việc ựịnh giá ựất theo vị trắ tại Quyết ựịnh số 4722/2009/Qđ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Phú Thọ và ựiều chỉnh mức giá tại những nơi có ựiều kiện kết cấu hạ tầng, vị trắ thuận lợi trong kinh doanh ựể có mức giá tương ứng tại thời ựiểm hiện nay.
+ Mức giá ựất tại các vị trắ trên các tuyến ựường giáp ranh giữa các huyện, thành, thị trong tỉnh ựều ựược xác ựịnh mức giá cụ thể trên cơ sở từng ựoạn ựường có ựiều kiện thuận lợi cho phù hợp với thực tế.
+ đất giáp ranh giữa các tỉnh ựược tham khảo, trao ựổi với các tỉnh bạn.
+ đối với giá ựất tại các thị trấn, thị tứ, ựược xem xét các ựiều kiện: vị trắ ựô thị trên các trục ựường giao thông quan trọng, ựiều kiện thuận lợi về kết cấu hạ tầng, về hoạt ựộng dịch vụ trên ựịa bàn ựể xác ựịnh.
+ Giá ựất ở của từng khu vực, từng ựoạn ựường (ngõ phố), vị trắ thể hiện cụ thể trên bảng giá ựất ở ựắnh kèm.
Căn cứ vào phương pháp xác ựịnh các năm cho thấy:
Các năm 2007, năm 2008, năm 2009 và năm 2010 áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thông qua việc tiến hành phân tắch các mức giá thực tế ựã chuyển
nhượng quyền sử dụng ựất trong ựiều kiện bình thường tương tự về loại ựất, diện tắch thửa ựất, loại ựô thị, khu vực, ựường phố và khả năng sinh lợi ở từng vị trắ;
đến năm 2011 có sự thay ựổi về phương pháp xác ựịnh giá ựất: Năm 2011 Phú Thọ không áp dụng một phương pháp xác ựịnh giá ựất như những năm trước mà bổ sung thêm phương pháp ựiều tra thực ựịa, vì nếu chỉ xác ựịnh giá bằng phương phương pháp so sánh trực tiếp thì rất khó xác ựịnh thế nào là Ộphân tắch các mức giá thực tế ựã chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trong ựiều kiện bình thườngỢ theo hướng dẫn tại Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ. Như vậy ựiều kiện sát với giá thị trường trong ựiều kiện bình thường rất khó xác ựịnh, vì chúng ta không biết thế nào là ựiều kiện bình thường, bình thường ở ựây là bình thường căn cứ vào cái gì, và biết khi nào là bình thường khi nào không bình thường.
Bảng 4. Số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực ựiều tra Số vụ chuyên nhượng QSDđ Năm Nhóm Khu vực STT Tên ựường Tổng số 2007 2008 2009 2010 2011 1 Hùng Vương 97 15 17 19 22 24 2 Nguyễn Tất Thành 47 6 8 9 11 13 4 Hòa Phong 60 6 9 11 15 19 1 Tổng 204 27 34 39 48 56 1 Trần Phú 76 9 13 15 18 21 2 Châu Phong 83 10 13 18 19 23 3 Âu Cơ 58 5 9 13 15 16 4 Hai Bà Trưng 58 11 12 14 10 11 2 Tổng 275 35 47 60 62 71 1 Trần Nguyên Hãn 23 2 4 5 6 6 3 Hà Huy Tập 54 8 9 11 13 13 3 Tổng 113 29 11 17 29 27 1 Thanh Xuân 32 3 4 6 7 12 2 Võ Thị Sáu 35 5 4 5 10 11 3 đoàn Kết 62 12 11 14 13 12 4 Tổng 129 20 19 25 30 35 I Tổng cộng 721 111 111 141 169 189 1 Ngõ đường Hùng Vương 24 3 4 6 6 5 2 Ngõ đường đoàn Kết 20 4 3 4 4 5 3 Ngõ đường Trần Phú 39 5 6 8 11 9 1 Tổng 83 12 13 18 21 19