Trên cơ sở triển khai khảo sát nghiên cứu 200 khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà ở trên tại địa bàn Tp.HCM, tác giả tổng hợp được một số kết quả nghiên cứu như sau:
(i) Hiện nay, khách hàng đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM chưa thể tiếp cận dễ dàng các gói cho vay mua nhà ở của các ngân hàng. Đối với các đối tượng có thu nhập dưới 10 triệu sẽ gặp nhiều rào cản trong việc vay vốn ở các tổ chức tài chính, bao gồm việc thiếu hiểu biết hoặc thông tin nên dẫn đến sự thiếu tin tưởng về các chính sách có thể nhận được.
(ii) Kết quả nghiên cứu cho thấy có 29 nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM, trong đó một số nhân tố không có ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở, bao gồm cụ thể như sau: - Nhân tố 1, Tuổi của đối tượng thu nhập thấp có tác động tích cực tới khả năng ứng dụng mô hình KNTCV; mức độ tác động tới khả năng vay mua nhà ở là cao (TUOI tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) tăng là e2.763).
- Nhân tố 2, Nghề nghiệp của đối tượng thu nhập thấp có tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCV và mức độ tác động ở mức vừa phải (NNGHIEP tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) tăng là e15.691).
- Nhân tố 3, Chi tiêu của khách hàng có tác động tiêu cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCV và mức độ tác động ở mức vừa phải (CTIEU tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) giảm là e5.874).
- Nhân tố 4, Số người phụ thuộc trong gia đình có tác động tiêu cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCV và mức độ tác động ở mức cao
(PTHUOC tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) giảm là e12.504).
- Nhân tố 5, Trở ngại từ suy nghĩ bản thân người đi vay, từ quy định ngân hàng và khó khăn vay vốn cho người lao động tự do có tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCVvà mức độ tác động ở mức cao (X2 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) tăng là e5.801).
- Nhân tố 6, Trở ngại từ nguồn cung nhà ở không phong phú và chất lượng tín dụng kém của ngân hàng có tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCV và mức độ tác động ở mức nhỏ (X4 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) tăng là e6.183).
- Nhân tố 7, Trở ngại từ không tin tưởng vào chủđầu tư có tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCV và mức độ tác động ở mức nhỏ (X5 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) tăng là e3.482).
- Nhân tố 8, Trở ngại từ mức giá nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp quá cao so với thu nhập của họ tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mô hình KNTCV và mức độ tác động ở mức nhỏ (X6 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng không được vay mua nhà) tăng là e6.565).
TÓM TẮT CHƯƠNG 2
Nội dung chương 2 gồm các nội dung chính như sau:
- Mẫu nghiên cứu: Thu thập dữ liệu bằng cách thức trả lời bảng câu hỏi. 200 mẫu được chọn theo danh sách khách hàng cá nhân của các ngân hàng.
- Thiết kế bảng câu hỏi và thang đo: Bảng câu hỏi gồm phần thông tin phân loại người trả lời và phần thông tin đánh giá khả năng vay mua nhà. Sử dụng thang đo Likert 5 bậc trong việc đo lường mức độảnh hưởng của các nhân tố.
- Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết: xây dựng mô hình nghiên cứu với tám nhân tố: cung nhà ở, giá nhà ở, trở ngại từ ngân hàng, thiếu sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước, trở ngại từ suy nghĩ bản thân, khó khăn trong việc vay vốn của người lao động tự do, không tin tưởng vào chủđầu tư, thiếu nguồn lực tài chính. Từ đó xây dựng tám giả thuyết nghiên cứu H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7, H8.
- Xử lý dữ liệu và phân tích: để kiểm định độ tin cậy của thang đo, tác giả dùng hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tương quan biến tổng thể. Tác giả cũng sử dụng phân tích nhân tố khám phá để rút gọn một tập hợp gồm nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau và hồi quy Binary logistic đểước lượng xác suất sự kiện xảy ra.
- Các kết quả nghiên cứu được chia làm hai nhóm vấn đề như sau: Thông qua đặc điểm người dân và thực trạng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, tác giả đã mô tả trình bày chung khái quát về hiện trạng khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM, từđó đưa ra các nhận định đánh giá tình hình khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM về mặt diễn biến thực tế. Kết quả cho thấy các nhân tố sau có tác động mạnh đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp:
• Tuổi của đối tượng thu nhập thấp (nhân tố 1) tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM tăng/ giảm tương ứng.
• Nghề nghiệp của đối tượng thu nhập thấp (nhân tố 2) tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM tăng /giảm tương ứng.
• Chi tiêu của khách hàng (nhân tố 3) có tác động ngược chiều, khi nhân tố 3 tăng sẽ làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm tương ứng.
• Số người phụ thuộc trong gia đình có tác động ngược chiều, khi nhân tố 4 tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/tăng tương ứng.
• Trở ngại từ suy nghĩ bản thân người đi vay, từ quy định ngân hàng và khó khăn vay vốn cho người lao động tự do (nhân tố 5) tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/ tăng tương ứng.
• Trở ngại từ nguồn cung nhà ở không phong phú và chất lượng tín dụng kém của ngân hàng có tác động cùng chiều với khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM; khi nhân tố 6 tăng/giảm sẽ làm khả năng vay mua nhà ở giảm/ tăng tương ứng.
• Trở ngại từ không tin tưởng vào chủđầu tư (nhân tố 7) tăng/giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/tăng tương ứng.
• Trở ngại từ mức giá nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp quá cao so với thu nhập của họ (nhân tố 8) tăng/giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/ tăng tương ứng.
Những kết quả xử lý số liệu này sẽ là cơ sở cho việc đưa ra các nhận định và các giải pháp nâng cao khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ở chương 3.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG VAY MUA
NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HCM
3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tp.HCM đến năm 2020 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tp.HCM đang trong quá trình đô thị hóa nhanh với hàng loạt các khu dân cư và nhiều dự án xây dựng công trình nhà ở. Trong giai đoạn 2010 đến 2015, thành phốđã đưa ra chỉ tiêu phát triển khoảng 39 triệu m2 sàn xây dựng, giai đoạn từ 2016 đến 2020 sẽ phát triển thêm khoảng 40 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở; cơ bản xóa nhà đơn sơ trên địa bàn; hoàn thành cơ bản di dời và tái định cư cho các hộ dân sống trên và ven kênh rạch. Để cụ thể hóa, thành phố đã lập kế hoạch từ năm 2011 – 2016 phát triển các chung cư với quy mô khoảng 30.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng căn hộ phục vụđối tượng này.
Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách thông qua việc khai thác quỹ đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở xã hội. Việc tạo lập quỹđất sạch cho các dự án cũng là một bước quan trọng của chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đất sạch là đất thuộc diện đã được giải phóng mặt bằng, trong tư thế sẵn sàng đưa vào sử dụng. Định hướng được đưa ra đó là dành cho nhà ở cho người thu nhập thấp những ưu tiên vềđất đai, cung cấp quỹđất sạch để giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp gắn với các dự án thương mại. Sử dụng tối đa quỹđất công để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là chìa khoá để giảm thiểu giá thành nhà ở.
3.2. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao khả năng vay mua nhà ở đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM
3.2.1. Giải pháp về phía cơ quan nhà nước
- Tháo gỡ trình tự, thủ tục đầu tư: Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính đối với thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư triển khai nhanh chóng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp như thủ tục duyệt quy hoạch, duyệt dự án, giao thuế đất, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng… Đồng thời phải tinh giảm tối đa các luật lệ, thủ tục hành chính cho các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, đừng để có quá nhiều thủ tục chồng chéo lên nhau gây khó khăn cho các nhà đầu tư, tạo điều kiện thị trường có thêm nhiều căn hộ giá thấp cho những người thực sự có nhu cầu. Việc triệt để phá vỡ “lô cốt” thủ tục hành chính sẽ làm các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển nhanh chóng, từđó người dân mới có cơ hội để chọn lựa một căn hộ phù hợp cho bản thân và gia đình.
- Phát triển đồng bộ: tức là nhà ở phải phát triển đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững. Tránh tình trạng xây dựng tràn lan thiếu quy hoạch tổng thể dẫn đến nhiều tiêu cực về sau.
- Bổ sung, điều chỉnh chính sách khuyến khích đầu tư của thành phố, đồng thời tạo điều kiện cho các công ty bất động sản xây dựng các khu đô thị dành cho người thu nhập thấp với những chính sách ưu đãi.
- Chính quyền địa phương cần phát huy tốt vai trò hỗ trợ cho ngân hàng trong việc cung cấp thông tin cũng như các quy định về chính sách cho vay vốn mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp nhằm thuận lợi cho khách hàng tiếp cận được với nguồn vốn vay trên.
- Có hướng dẫn cụ thể về các quy định đối với các cơ quan chính quyền như: xác định đối tượng thu nhập thấp, cách thức xác định tình trạng sở hữu nhà ở,...
- Tăng cường các kênh thông tin để người dân biết, tìm hiểu các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp cũng như thông tin cụ thể, chính xác về gói cho
vay vốn mua nhà ở với lãi suất ưu đãi của ngân hàng, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua được nhà ở trên địa bàn thành phố.
- Công khai các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp về phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết; các giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà;… Qua đó nhằm giúp khách hàng yên tâm hơn về chất lượng nhà ở cũng như thông tin dự án đó, tránh tình trạng người dân hoang mang về những dự án ma hay chủđầu tư bỏ hoang dự án như nhiều trường hợp hiện nay.
- Kiểm soát giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo đó, UBND thành phố quy định mức giá sàn cho từng loại thiết kế, diện tích làm cơ sở cho việc xác định mức giá bán của nhà đầu tư, tránh định giá quá cao như đã xảy ra trong thời gian qua.
- Tăng cường hợp tác công tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đểđa dạng hóa nguồn vốn phục vụ cho việc phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.
- Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở với mục đích giải bài toán về chỗở cho người lao động. Theo đó, các tổ chức này sẽ được thành lập nhằm huy động vốn và cho vay phát triển nhà ở, cấp vốn cho các hộ gia đình, cá nhân tham gia đóng góp tiết kiệm để mua nhà ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có. Các tổ chức này cũng sẽ dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.
3.2.2. Giải pháp về phía cung nhà ở
3.2.2.1 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau Chủ đầu tư cần phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện Chủ đầu tư cần phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và mức thu nhập của các tầng lớp dân cư; đồng thời phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khu vực để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị. Hiện tại độ vênh giữa các phân khúc nhà của Thành phố
là rất lớn. Các cao ốc văn phòng mọc lên rầm rộ, nhu cầu bão hoà trong khi các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng. Nhà đầu tư cần nắm rõ xu hướng trong vài năm tới, tất yếu cân bằng sẽđược thị trường tự xác lập lại.
Để thu hút người mua, nhà đầu tư thiết kế các sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới. Điều này làm cho thị trường càng đa dạng và có tính cạnh tranh cao hơn, đem lại nhiều ích lợi hơn cho người tiêu dùng. Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ không phải là rẻ nhất, vì rẻ mà không phù hợp, không đáp ứng được nhu cầu thì cũng thất bại. Đầu tiên muốn có căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá đất thấp, giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng hợp lý và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu cho phép đầu tư căn hộ có diện tích dưới 40 m2 thì sẽ tạo điều kiện cho những đôi vợ chồng trẻ, người độc thân, người già neo đơn, học sinh sinh viên, cán bộ công chức… mua nhà ở có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng.
3.2.2.2 Chú trọng đến chất lượng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp