tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp”.
Nghiên cứu phân tích thực trạng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. Theo đó, tốc độ tăng dân số của thành phố giai đoạn 1989 – 2008 rất nhanh (từ 3,9 triệu người lên đến 6,84 triệu người) kéo theo sự phát triển trong thị trường nhà ở. Diện tích sàn xây dựng tăng trung bình 2,5 triệu m2 mỗi năm, tuy nhiên cần đến 6 triệu m2/năm mới có thểđáp ứng nhu cầu xã hội. Về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, lượng cung còn rất hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng tăng nhanh bởi dòng dân di cư tự do vào Tp.HCM.
Với sự khan hiếm nhà ở như thế, vô hình chung tạo ra gánh nặng cho người thu nhập thấp trong việc mua nhà ở. Họ không có đủ khả năng cạnh tranh so với những người đầu tư vào nhà ở để kinh doanh. Tác giảđưa ra nguyên nhân của tình trạng không đủ khả năng mua nhà ở là do giá cả nhà cao, do sụt giảm thu nhập của những người nghèo trong xã hội hoặc do thông tin bất cân xứng trong thị trường tài chính và thị trường thuê nhà ở mà dẫn đến người cho vay và người cho thuê nhà phải phân biệt đối xử với các hộ gia đình thu nhập thấp. Và theo khảo sát của tác giả, tại Tp.HCM thì nguyên nhân chính người có thu nhập thấp không mua được nhà ở là giá cả nhà ở quá cao.
Nghiên cứu cũng đưa ra các chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp như: Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê đểđáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp; Hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp có nhà ở ổn định, an toàn; Các dự án nhà ở thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại; Phát triển nhà ở phải bảo đảm
công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau. Thực tế tại Tp.HCM, chính sách tác động vào phía cung gồm miễn, giảm tiền sử dụng đất cho chủđầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ tín dụng và hỗ trợ khác để giảm chi phí xây dựng; còn phía cầu chỉ mới có chính sách trợ cấp sở hữu nhà thông qua hỗ trợ lãi suất và hỗ trợ tài chính trực tiếp. Tác giả nêu quan điểm rằng trọng tâm của chính sách tài chính cần phát huy vai trò chủđộng tích cực của Chính phủ và Chính quyền Tp.HCM trong việc: (i) khai thác các nguồn vốn có thể; (ii) phân bổ và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn để phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp; (iii) và, tạo ra các công cụđể điều tiết thị trường nhà ở phát triển bền vững.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Nội dung chương 1 khái quát cơ sở lý luận vềđối tượng có thu nhập thấp, nhà ở và tín dụng ngân hàng cho đối tượng có thu nhập thấp. Để xác định thu nhập thấp thì có 3 phương pháp tiếp cận: Phương pháp giới hạn thu nhập thấp (LICO), Phương pháp đo lường thu nhập thấp (LIM) và Phương pháp đo lường dựa vào rổ hàng hóa thị trường (MBM). Về khái niệm nhà ở cần hiểu rõ “nhà ở xã hội” và “nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp”. Theo thực tế tại Việt Nam, hai cụm từ này chưa có sự phân biệt rõ ràng trong các văn bản luật và có được hiểu là giống nhau.
Chương 1 cũng đi vào phân tích nhu cầu và khả năng chi trả mua nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. Là đô thị sầm uất bậc nhất cả nước với dòng người nhập cư ngày càng nhiều, Tp.HCM hiện đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng cho người dân, đặc biệt là đối tượng có thu nhập thấp. Và khả năng chi trả mua nhà ở của đối tượng này là vấn đề đáng lưu tâm bởi phần lớn họ không đủ khả năng chi trả. Trước thực tếđó, Chính phủđã đưa ra chính sách về cho vay vốn mua nhà ở xã hội/ nhà ở thu nhập thấp được hỗ trợ lãi suất. Các quy định về gói cho vay này được nêu cụ thể trong Thông tư số 07/2013/TT-BXD và Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn còn gặp một số vướng mắc trong triển khai cho vay. Trên cơ sở thực tế, tác giảđã phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay vốn mua nhà của người có thu nhập thấp. Các nhân tốảnh hưởng được chia làm hai nhóm: Nhóm nhân tố tác động từ phía người đi vay và nhóm nhân tố tác động từ bên ngoài. Đây là cơ sở để tác giả thực hiện nghiên cứu, đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến khả năng tiếp cận vốn của người thu nhập thấp dựa vào phương pháp định lượng trong chương tiếp theo, từđó đề ra các giải pháp mang tính hiệu quả và thiết thực nhất.
Phần cuối của chương đề cập đến các nghiên cứu trước đây về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Các nghiên cứu chỉ ra thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp và sự hỗ trợ, giúp đỡ của Chính phủ dành cho đối tượng thu nhập thấp đã được thực hiện như thế nào.
CHƯƠNG 2: KIỂM ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM