Cung nhà ở
Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến tháng 2/2010, cả nước có 263 dự án nhà giá thấp được đăng kí triển khai, tổng vốn đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhà ở cho khảng 821.520 người. Số dự án nhà cho công nhân thuê là khoảng 264 dự án đăng ký. Nhưng thực tế năm 2009 chỉ có 24 dự án nhà cho công nhân thuê và 31 dự án nhà giá thấp là đã tiến hành xây dựng thực tế. Như vậy, nguồn cung nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là quá hạn chế. Trong khi đó, số lượng người nhập vào Tp.HCM ngày càng đông. Tốc độ tăng trưởng số lượng nhà ở không bắt kịp tốc độ tăng dân số trong những năm qua. Chính điều đó đã tạo nên sự khan hiếm nhà ở cho người dân tại khu vực thành phố, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Để tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ mua nhà ở của Chính phủ, trước hết người thu nhập thấp phải có hợp đồng mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với chủ đầu tư. Vậy với tình trạng cung nhà ở như hiện nay, người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong việc tìm được một căn hộ phù hợp để mua, thuê mua. Và họ càng ít có cơ hội để tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ mua nhà ở cho người thu nhập thấp.
Giá nhà ở
Cầu lớn hơn nhiều so với cung, nếu đúng theo quy luật thị trường, giá sẽ xác định ở một mức cao nhưng đây lại là hàng hoá nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thật khó. Những dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp do Nhà nước xây dựng, thì giá cả do Nhà nước quyết định. Đó có thể là một mức giá ưu đãi thấp thật sự, chênh lệch lỗ được Nhà nước chấp nhận. Nhưng nếu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp do các đơn vị tư nhân xây dựng thì Nhà nước chỉ có quyền can thiệp vào giá một cách tương đối, đó là hàng hóa thương mại. Vì Nhà nước có những ưu đãi về quỹ đất, thuế, lãi suất vay…cho các nhà đầu tư nên Nhà nước có quyền tác động,
bảo đảm giá nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp ở một mức hợp lý - mức giá để loại nhà ở này vẫn là nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. Nhưng quyền quyết định giá cuối cùng vẫn là thoả thuận của doanh nghiệp và người dân.
Thông thường hiện nay một căn hộ trung bình sẽ có giá khoảng 600 triệu – 800 triệu đồng. Nếu vay 500 triệu đồng để mua nhà trả góp với thời hạn 15 năm (theo quy định của Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013, thời hạn cho vay tối thiểu là 10 năm), thì mỗi tháng bình quân phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 5,3 triệu đồng. Trong khi đó mức thu nhập phổ biến của cán bộ, công chức hiện nay khoảng từ 3 - 5 triệu; mức thu nhập từ 5 - 8 triệu không nhiều; mức thu nhập từ 8 - trên 10 triệu có nhưng càng ít hơn. Như vậy, đối tượng có thể vay được vốn mua nhà trong điều kiện bình thường là không nhiều.
Trở ngại từ yếu tố ngân hàng
Một trong những giả thiết quan trọng để nêu ra những nhân tố gây trở ngại người thu nhập thấp vay mua nhà ở là từ ngân hàng, cụ thể: (i) có ít thông tin về việc cho vay vốn từ ngân hàng, (ii) thủ tục cho vay phức tạp, rườm rà, (iii) lượng vốn cho vay ít, (iv) thời hạn cho vay ngắn, (v) nhân viên tín dụng không nhiệt tình và (vi) ngân hàng chưa quan tâm đến thị trường tín dụng dành cho người thu nhập thấp.
Khi có nhu cầu vay vốn mà thông tin không đầy đủ, cộng với sự kém nhiệt tình của nhân viên tín dụng, người đi vay cảm thấy lúng túng, không tự tin. Họ cần phải làm gì để tiếp cận được nguồn vốn vay, với thu nhập thấp thì có thể vay được bao nhiêu, thời hạn trả như thế nào,… Đó là những thắc mắc mà người đi vay luôn muốn tìm hiểu. Và các ngân hàng cần phải đơn giản hóa các thủ tục vay mua nhà thì người dân mới có thể dễ dàng tiếp cận được gói tín dụng. Tuy nhiên, một số chi nhánh ngân hàng vẫn còn né tránh vì các hướng dẫn cho vay hiện nay mang tính chung chung, chưa cụ thể; và gặp nhiều vấn đề bỡ ngỡ khi tiếp xúc với các tình huống thực tế.
Trở ngại từ sự thiếu hỗ trợ của các cơ quan nhà nước
Việc triển khai chính sách cho vay mua nhà ở xã hội theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 của NHNN gặp khó khăn. Vấn đề cần giải quyết hiện nay là việc xác nhận của chính quyền địa phương, tài sản bảo đảm và vấn đề công chứng. Trường hợp cho vay vốn mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp, Ngân hàng yêu cầu người vay phải có cam kết trách nhiệm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, cam kết này được ký kết giữa ba bên là Ngân hàng cho vay, người vay (chủ sở hữu tài sản hình thành trong tương lai) và chủ đầu tư dự án. Tuy hiên, hiện các phòng công chứng chưa công chứng cho các hợp đồng vay mua ba bên như thế này. Và phía Ngân hàng cũng gặp nhiều vướng mắc khi xử lý tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai như: Việc thu giữđể xử lý tài sản bảo đảm không dễ dàng do bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chây ỳ và tìm cách trì hoãn việc chuyển giao tài sản bảo đảm trong khi đó chưa có quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước hỗ trợ hoạt động xử lý tài sản bảo đảm; Quá trình thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm thường kéo dài gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng... Còn người có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội thì gặp trở ngại trong việc xác nhận đối tượng thu nhập thấp, xác nhận hiện trạng nhà ở. Theo quy định, Uỷ ban nhân dân các xã, phường, thị trấn là nơi xác nhận hiện trạng. Thế nhưng, chính quyền cấp cơ sở nhiều nơi từ chối thực hiện nghĩa vụ này, lý do được đưa ra là chính quyền Uỷ ban nhân dân xã, phường không nắm rõ chính sách, và cũng không biết chắc người dân có nhà đất ở nơi khác hay không. Hoặc trường hợp người dân đăng ký hộ khẩu ở nơi này, nhưng lại sinh sống ở nơi khác. Và cũng do nơi đăng ký hộ khẩu không đồng nhất với nơi sinh sống, người đi xin xác nhận có thực sự khó khăn về nhà ở hay không nên chính quyền địa phương không dám xác nhận.