2. 1.5 Cỏc điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1Trỡnh tự thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa cỏc bờn, theo đú ngƣời sử dụng đất ( gọi là bờn chuyển nhƣợng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng ( bờn nhận chuyển nhƣợng) lấy một số tiền nhất định, tƣơng đƣơng với giỏ trị quyền sử dụng đất đú.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là chuyển quyền quản lý khai thỏc diện tớch đất do mỡnh đang sử dụng, chuyển quyền đƣợc hƣởng cỏc lơị thu đƣợc trờn diện tớch đất đú từ ngƣời này sang ngƣời khỏc. Việc chuyển nhƣợng sẽ làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của ngƣời chuyển nhƣợng cũng nhƣ làm phỏt sinh cỏc quyền - nghĩa vụ của ngƣời nhận chuyển nhƣợng trờn mảnh đất đƣợc chuyển nhƣợng.
Thực chất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất chủ thể này sang chủ thể khỏc trờn cơ sở cú giỏ. Việc chuyển quyền sử dụng đất mang tớnh chất thƣơng mại rừ nột. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất phải trả cho ngƣời
quyền sử dụng mảnh đất đú cũng nhƣ cỏc khoản chi phớ đầu tƣ làm tăng giỏ trị đất đai cũng nhƣ giỏ trị của cỏc cụng trỡnh, vật kiến trỳc, hoa màu hiện cú trờn mảnh đất đú.
Tuy nhiờn, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khụng phải là mua bỏn đất. Ngƣời ta chỉ mua bỏn đƣợc tài sản thuộc quyền sở hữu của mỡnh trong khi đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dõn. Tiền thu đƣợc từ hành vi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là tiền cú do" đƣợc mua đƣợc bỏn" quyền sử dụng đất mà Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất chứ đất đai khụng phải là đối tƣợng của việc mua bỏn. Hơn thế nữa, cỏc điều kiện của chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phức tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bỏn cỏc tài sản thụng thƣờng khỏc nhất là khi nú cũn phải đƣợc sự cho phộp của chủ thể thứ ba là Nhà nƣớc chứ khụng chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của hai bờn.
Ở đõy sẽ cú một bờn chấm dứt quan hệ phỏp luật đất đai (bờn chuyển nhƣợng) và một bờn thiết lập quan hệ phỏp luật đất đai mới (bờn nhận chuyển nhƣợng). Cỏc qui định về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trỏch nhiệm phỏp lý giữa cỏc bờn tham gia quan hệ trƣớc cơ quan Nhà nƣớc cú thẩm quyền. Trỡnh tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn trong nƣớc, cỏc tổ chức và cỏ nhõn nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo qui định của phỏp luật thỡ nộp hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng cấp tỉnh hoặc Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng cấp huyện. Trƣờng hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất tại nụng thụn thỡ nộp hồ sơ tại UBND xó nơi cú đất để chuyển cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 697 Bộ luật Dõn sự năm 2005 qui định: ― Hợp Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa cỏc bờn, theo đú bờn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bờn nhận chuyển nhƣợng, cũn bờn nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bờn chuyển nhƣợng theo qui định của Bộluật này và phỏp luật về đất đai‖.
Hỡnh thức của Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải là văn bản cú chứng nhận của cụng chứng Nhà nƣớc. Trƣờng hợp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thỡ đƣợc lựa chọn chứng nhận của cụng chứng Nhà nƣớc hoặc chứng thực của UBND xó, phƣờng, thị trấn nơi cú đất.
Trong Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, cỏc bờn đƣợc tự do, bỡnh đẳng thoả thuận mọi điều khoản trong khuụn khổ phỏp luật chung. Tuy nhiờn, vỡ giỏ trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với cỏc tài sản khỏc, lại cú mức độ ―nhạy cảm‖ trƣớc những biến đổi của thị trƣờng nờn phỏp luật quy định tất cả cỏc hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, cú chứng thực của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền. Mọi trƣờng hợp trỏi với qui định này sẽ bị tuyờn là vụ hiệu. Điều này khụng chỉ đảm bảo gớa trị chứng minh trƣớc cơ quan tài phỏn mà cũn ràng buộc cỏc bờn phải nghiờm chỉnh thực hiện cỏc điều khoản đó thoả thuận, đảm bảo quyền lợi chớnh đỏng của mỗi bờn.
Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày, Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi hồ sơ cho Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng cấp tỉnh hoặc Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng cấp
đƣợc chuyển lờn UBND cấp cú thẩm quyền xỏc nhận đồng ý cho chuyển nhƣợng và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng.
Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm xỏc định nghĩa vụ tài chớnh mà ngƣời sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chớnh và chuyển cho cơ quan thuế đồng thời thụng bỏo cho cỏc bờn chuyển nhƣợng biết để thực hiện nghĩa vụ.
Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, trong thời hạn 05 ngày, bờn nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất nơi đó nộp hồ sơ.