2. 1.5 Cỏc điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
2.2Một số nguyờn tắc trong chuyển quyền sử dụng đất:
Tại Điều 691 bộ Luật Dõn sự năm 2005 qui định về nguyờn tắc chuyển quyền sử dụng đất nhƣ sau:
“1. Cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc sử dụng đất được phỏp luật cho phộp chuyển quyền sử dụng đất mới cú quyền chuyển quyền sử dụng đất.
2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, cỏc bờn cú quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phảI phự hợp với quy định của Bộ luật này và phỏp luật về đất đai.
3. Bờn nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đỳng mục đớch, đỳng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.”
Theo quy định của phỏp luật dõn sự và phỏp luật đất đai, chủ thể đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng bị giới hạn. Trong Bộ luật dõn sự, chủ thể chuyển quyền sử dụng đất chỉ gồm cỏ nhõn và hộ gia đỡnh. Cỏc quy định của phỏp luật đất đai đó mở rộng hơn phạm vi chủ thể cú quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất cú thể đƣợc xem là một giao dịch dõn sự mà đối tƣợng của giao dịch này là quyền sử dụng đất. Cỏc hỡnh thức chuyển quyền sử dụng đất phải trờn cơ sở cỏc hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Bởi vậy, nú cũng phải tuõn theo cỏc nguyờn tắc khi giao kết một hợp đồng dõn sự.
Cỏc bờn ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần cú sự thoả thuận về nội dung bản hợp đồng đú. Sự thoả thuận này cho phộp cỏc bờn biểu lộ ý chớ của mỡnh và cú sự thống nhất ý chớ. Hợp đồng phải phản ỏnh một cỏch khỏch quan, trung thực những mong muốn bờn trong của cỏc bờn giao kết.
Tuy nhiờn, ý chớ và sự thoả thuận của cỏc bờn phải phự hợp với ý chớ của Nhà nƣớc. Núi cỏch khỏc, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải tuõn theo cỏc quy định của bộ luật dõn sự và phỏp luật đất đai. Mọi hợp đồng khụng đỏp ứng đƣợc nguyờn tắc này đều trỏi phỏp luật và bị xem là vụ hiệu. Nguyờn tắc này cũng chớnh là sự đảm bảo để cỏc bờn thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mỡnh đồng thời trỏnh tranh chấp đất đai xảy ra.
Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nƣớc cũng đề ra việc quản lý đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch đảm bảo sử dụng tài nguyờn đất một cỏch cú hiệu quả nhất, phục vụ lợi ớch toàn xó hội. Ở nƣớc ta, toàn bộ quỹ đất tự nhiờn nằm dƣới sự quản lý thống nhất của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc hàng năm lập quy hoạch sử dụng đất đai, khoanh định cỏc loại đất theo mục đớch sử dụng. Nhà nƣớc giao đất, cho thuờ đất căn cứ vào quy hoạch chung, cú tớnh đến kế hoạch phỏt triển kinh tế- xó hội của từng địa phƣơng và toàn quốc. Bởi vậy khi chuyển quyền sử dụng đất, ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất khụng đƣợc gõy ảnh hƣởng tới quy định chung này. Ngƣời nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đỳng mục đớch, đỳng thời hạn và đỳng hạn mức mà nhà nƣớc đó quy định.
Quỹ đất nụng nghiệp của ta chiếm khoảng 21% diện tớch đất tự nhiờn và xu thế hiện này là thụng qua việc chuyển quyền sử dụng đất, ngƣời ta đó chuyển dịch cơ cấu đất, biến đất nụng nghiệp thành đất ở. Bởi vậy, nếu ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất khụng tụn trọng cỏc quy định này thỡ dễ dẫn đến trƣờng hợp mất cõn bằng cơ cấu đất, đe doạ tới an ninh lƣơng thực quốc gia và gõy xỏo trộn trong hoạt động quản lý đất đai.
Hơn nữa, việc phỏp luật quy định ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất phải tuõn theo những yờu cầu về hạn mức sử dụng đất cũng giỳp bảo vệ quyền lợi cho một số ngƣời nong dõn trỏnh khụng bị mất đất, khụng cú đất canh tỏc. Tỡnh trạng ngƣời làm nụng nghiệp khụng cú hoặc cú quỏ ớt đất sản xuất đang xẩy ra ở nhiều nơi. Tiờu biểu là ở đồng bằng sụng cửu long, chiếm tỉ lệ 5-7% số hộ nụng dõn. Số hộ khụng cú đất ở tỉnh Đồng Thỏp là 7 %, tỉnh Súc Trăng là 7,47%, tỉnh Tõy Ninh là 9,48%, tỉnh Minh Hải là 15%, tỉnh Trà Vinh là 9,4%. ( Theo bỏo cỏo tổng kết 5 năm thi hành luật đất đai 1993 - 1998 của tổng cục địa chớnh).
Mặt khỏc, đất đai là sản phẩm của tự nhiờn, vận động theo quy luật của tự nhiờn. Quỹ đất cú hạn và độ mầu mỡ của đất sẽ giảm sỳt nếu ngƣời sử dụng đất khụng bảo vệ, cải tạo, bồi bổ đất đai. Đất đai là tƣ liệu sản xuất quan trọng, cơ bản của sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp. Trong quỏ trỡnh phỏt triển của xó hội, đất đai khụng chỉ sử dụng để trồng trọt và chăn nuụi mà cũn đƣợc sử dụng ngày càng nhiều để phỏt triển cỏc ngành nghề khỏc nhƣ hoạt động cụng cộng, dịch vụ... Bởi vậy, quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế gắn liền với quy trỡnh chuyển dần diện tớch đất nụng nghiệp sang mục đớch khỏc. Điều đú phản ỏnh sự tiến bộ của phỏt triển kinh tế xó hội song lại là mối đe doạ đến loài ngƣời trong việc sản xuất ra nụng phẩm đảm bảo nhu cầu tiờu dựng của họ. Chớnh bởi vậy, việc sử dụng một cỏch tiết kiệm, cú hiệu quả đất đai gắn liờn với việc chỳ trọng, bồi dƣỡng, nõng cao độ màu mỡ của nú là vấn đề cú ý nghĩa cực kỳ quan trọng đối với cỏc xó hội hiện đại.