III. TÌNH HÌNH KINH DOANH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI DỰ ÁN.
2. Thực trạng chung của phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện nay.
Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam đang ngày càng một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt của ngày càng đông các doanh nghiệp nước ngoài. Cùng làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiên nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt.
Thực tế cho thấy, nhu cầu văn phòng cho thê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện tại doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào tòa nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các doanh nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành lập, càng có xu hướng chọn, đặt trụ sở công ty tại các tòa cao ốc văn phòng. Theo họ, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng “uy thế cao ốc” sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp, hơn nữa doanh nghiệp chuyên tâm vào sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như điện nước, vệ sinh, an toàn, tiêu chuẩn cơ sở hạ tầng, tiện nghi,…Tâm lý khách hàng giao dịch với những công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp hơn.
Chính vì vậy, nguồn cung văn phòng tại các thành phố lớn liên tục gia tăng để đáp ứng xu hướng này. Thị trường bất động sản trong 2 năm vừa qua gặp phải khủng hoảng nghiêm trọng và phân khúc văn phòng cho thuê cũng bị ảnh hưởng nhiều. Tình hình kinh tế nhiều doanh nghiệp giải thể trả lại mặt bằng, các doanh nghiệp muốn tiết kiệm chi phí đã chuyển văn phòng từ cao ốc xuống nhà dân,….đã khiến cho nguồn cung văn phòng vượt mức cầu rất cao đồng thời giá thuê giảm liên tục.
Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã có những tín hiệu khởi sắc trong quý 1/2013 với sự gia tăng cả nguồn cung và cầu. Trích dẫn bài viết “ Văn phòng cho thuê có dấu hiệu khởi sắc” tại
vneconomy.vn đã viết, theo khảo sát của CBRE tại Hà Nội cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường có sự khác biệt giữa văn phòng hạng A và hạng B. Trong khi giá chào thuê trung bình tại các văn phòng hạng A tăng 2,2% so với quý 4/2012, thì giá chào thuê của hạng B giảm khoảng 5,5%. Đổi lại, tỷ lệ trống của các tòa hạng A là 30%, tăng từ 23% trong quý trước đó, trong khi các tòa hạng B có tỷ lệ trống là 19%, giảm 3%. Diện tích cho thuê mới chủ yếu ghi nhận tại các tòa hạng B do giá chào thuê giảm, thể hiện rõ xu hướng cắt giảm chi phí hiện nay là động lực chính đối với các doanh nghiệp trong nước cũng như nước ngoài. Về triển vọng, một nguồn cung lớn dự kiến sẽ được đưa ra thị trường trong quý 2/2013, với khoảng 400.000m² được hoàn thành. Tuy nhiên, theo dõi thực tế chỉ khoảng 40% đang trong quá trình hoàn thiện và nhiều khả năng sẽ được đưa ra thị trường trong thời gian tới. Theo CBRE, có đến 42% nguồn cung dự kiến nằm tại phía Tây, và việc này sẽ tiếp tục gây áp lực lên giá thuê trong khu vực. Giá chào thuê giảm khiến lợi nhuận của chủ đầu tư bị ảnh hưởng. Tuy nhiên việc giảm giá này lại khiến cho 80.000 mét vuông đã được lấp đầy trong vòng một năm qua và xu hướng này sẽ tiếp tục được duy trì trong năm nay. Chủ đầu tư của các tòa nhà ở khu vực phía Tây Hà Nội đã áp dụng chiến thuật giảm giá chào thuê để tăng tỷ lệ lấp đầy. Hiện có 53% nhu cầu thuê văn phòng là từ các doanh nghiệp nước ngoài. Theo CBRE, mức thuê văn phòng trong 3 quí tới tại Hà Nội sẽ giảm, ở cả các hạng A và B. Đối với các chủ đầu tư, cạnh tranh về giá sẽ là không đủ trong tương lai. Để giữ chân khách hàng, các chủ tòa nhà sẽ đồng thời phải cạnh tranh bằng việc cung cấp các dịch vụ tốt nhất.