triển quỹ đất
1.3.4.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý thuận lợi gồm các yếu tố như trên tuyến giao thông bộ, hàng không, bến cảng và các điều kiện thuận lợi khác như gần các trung tâm kinh tế và đô thị. Đó là nơi tập trung lao động kỹ thuật có chất lượng cao; tập trung các cơ sở nghiên cứu khoa học, đào tạo, dạy nghề giúp cho việc đầu tư khai thác quỹ đất như xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị thuận lợi.
Kết cấu hạ tầng cũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư khai thác và phát triển quỹ đất. Kết cấu hạ tầng sẵn có sẽ làm giảm chi phí đầu tư hạ tầng như đường, điện, nước...Sự thuận lợi về vị trí đầu tư dễ khai thác, kết hợp giữa nguồn lao động rẻ, với kết cấu hạ tầng sẵn có sẽ làm giảm chi phí, hạ giá thành giúp nâng cao khả năng cạnh tranh kêu gọi đầu tư.
Do đó, nguồn quỹ đất có vị trí địa lý thuận lợi, kết cấu hạ tầng tương đối hoàn chỉnh sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tư nhân đến khai thác và phát triển quỹ đất hơn. 1.3.4.2. Các yếu tố chính trị, pháp luật, kinh tế
Pháp luật: bao gồm toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, các quy định, cơ chế chính sách của nhà nước có tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư hay không. Hành lang pháp luật là cơ sở để hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
Tình hình kinh tế: tình hình kinh tế của một quốc gia cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút đầu tư. Một quốc gia có nền kinh tế tăng trưởng ổn định, chỉ số lạm phát, trượt giá.... ở mức thấp sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư.
Về chính trị: một quốc gia có nền chính trị ổn định các biến động lớn về chính trị như: chiến tranh, đình công... ít xảy ra là một trong những cơ sở để thu hút các nhà đầu tư.
Sự ổn định về chính trị xã hội là điều kiện để:
+ Đảm bảo yếu tố đầu tư lâu dài, đó là yếu tố cơ bản; + Điều kiện ưu đãi về vốn, các khoản vay ngân hàng; + Thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài.
Thời gian qua do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, tình hình huy động quỹ trong nước của các công ty gặp rất nhiều khó khăn, việc huy động quỹ trong nước thấp là do sự thiếu hụt vốn của các tổ chức nội địa, áp lực lãi suất cao và diễn biến thị trường chứng khoán kém hấp dẫn. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài sau khủng hoảng tài chính lại đang chuyển hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư sang các thị trường mới nổi như Việt Nam. Nhận thấy cơ hội từ dòng vốn ngoại dồi dào và sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài Nhà nước ta rất quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn vốn đầu tư ngoại trên cơ sở những giải pháp như:
- Nâng cao chất lượng công tác xúc tiến đầu tư: sau khi tạo ra được môi trường đầu tư thật sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, tỉnh cũng cần chú ý đến công tác vận động, xúc tiến đầu tư. Bởi vì, một môi trường đầu tư dù có nhiều thuận lợi, thông thoáng… nhưng ít được các nhà đầu tư biết đến hoặc hiểu không đầy đủ, sai lệch thì cũng không thu hút được nhiều nhà đầu tư. Vì vậy, đẩy mạnh việc tuyên truyền, giới thiệu, quảng cáo môi trường đầu tư rộng rãi ra bên ngoài nhất là đối với các đối tác lớn, các đối tác chính, các tập đoàn kinh tế mạnh trong và ngoài nước…là rất cần thiết và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong giai đoạn hiện nay.
- Nâng cao chất lượng công tác dịch vụ hỗ trợ đầu tư: tăng cường công tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư; Chọn những cán bộ có trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị tốt để giao việc; Phải thành lập bộ phận tư vấn đầu tư để hướng dẫn các doanh nghiệp lựa chọn những ngành nghề đầu tư có triển vọng trong tương lai, nhưng đồng thời phải theo đúng quy định hướng dẫn đã đề ra và đúng quy hoạch phát triển trong từng thời kỳ.
- Cải cách hành chính là khâu đột phá trong cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều
kiện thuận lợi cho đầu tư. Để một nhà đầu tư vào xin chủ trương cấp phép đầu tư, giải
tục xây dựng, xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất, đào tạo lao động,... đi tới hoạt động kinh doanh mất rất nhiều thời gian. Vì thế những rủi ro mà các doanh nghiệp phải chịu là rất lớn và khó lường trước được. Chính vì các lý do trên, đồng bộ hóa các thủ tục hành chính là việc làm rất cần thiết hiện nay, đặc biệt là các thủ tục có liên quan trực tiếp đến doanh nghiệp và thu hút vốn đầu tư. Các thủ tục hành chính phải được triển khai đồng bộ giữa các Sở, ban, ngành trong tỉnh, thiết lập bộ cơ sở dữ liệu thông tin doanh nghiệp chung để các đơn vị cùng sử dụng. Đơn giản hóa quy trình, thủ tục xét duyệt, thẩm định dự án đầu tư như định hướng tiến đến qui trình một cửa và thời hạn xét duyệt rút ngắn tối đa. Thường xuyên rà soát cải tiến thủ tục hành chính từng cơ quan, bỏ bớt các khâu không cần thiết, cải tiến trong từng khâu thủ tục, đảm bảo rõ ràng, minh bạch, dễ hiểu, dễ làm.
Tuy nhiên, các nỗ lực huy động vốn nước ngoài cho mục tiêu trên đều chưa đạt được kết quả. Trở ngại như rào cản về các quy định pháp lý, rủi ro tỷ giá, rào cản về thuế…Những trở ngại trên đã làm cho bài toán huy động vốn trong nước cũng như nước ngoài trở nên nan giải trong suốt thời gian qua, do đó cần tháo gỡ những vướng mắc này để thu hút được nguồn vốn đầu tư là vấn đề đang được quan tâm nhất hiện nay.
1.3.4.3. Thị trường
Nhu cầu về phát triển đô thị, khu thương mại, dịch vụ và nhu cầu về nhà ở ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư khai thác và phát triển quỹ đất. Một địa phương có sức tiêu thụ lớn về các loại hàng hoá và dịch vụ, có mật độ dân số cao từ đó nhu cầu mua sắm, nhu cầu nhà ở cao sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tư nhân đến đầu tư khai thác và phát triển quỹ đất trên Hậu Giang nhiều hơn.
1.3.4.4. Thị trường tài chính
Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường thuê mua tài chính và các định chế tài chính khác.
Thị trường vốn là kênh bổ sung các loại nguồn vốn trung và dại hạn cho các nhà đầu tư. Thị trường vốn mà tập trung là thị trường chứng khoán như là một trung tâm thu gom nguồn vốn tiết kiệm của từng hộ dân cư, thu hút mọi nguồn vốn nhàn rỗi của các doanh nghiệp, các tổ chức tài chính,... Đây là một lợi thế mà không một phương thức huy động nào có thể làm được.
Song hình thức huy động này chưa thực sự có hiệu quả đối với hoạt động thu hút vốn để đầu tư khai thác và phát triển quỹ đất.
1.3.4.5. Cơ chế, chính sách
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản suất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của một quốc gia nói chung, một địa phương nói riêng. Do đó để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, khai thác nguồn nội lực tài chính cho sự phát triển của nền kinh tế đất nước thì bất cứ một quốc gia nào cũng điều phát huy tối đa hiệu quả tài chính từ đất đai. Bởi đó là công cụ quan trọng để khai thác nguồn nội lực từ đất đai, điều tiết nguồn lợi do đất đai tạo ra và quản lý chặt chẽ về
tình hình sử dụng đất. Nguồn lực tài chính từ đất đai rất đa dạng (Theo Điều 107 -
Luật đất đai 2013), bao gồm các nguồn thu sau:
+ Thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê; + Thuế sử dụng đất;
+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
+ Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
+Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; + Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Đối với chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí có liên quan: các chính sách phù hợp với cơ chế thị trường, huy động được nguồn thu tài chính hiệu quả. Khi đã thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, giải quyết hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư, ổn định chi phí về đất đối với doanh nghiệp. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cơ bản đã thể hiện được sự ưu đãi và khuyến khích đầu tư của Nhà nước đối với các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi theo pháp luật đầu tư xây dựng và chủ trương xã hội hoá.
Hệ thống chính sách thuế đối với đất đai hoàn thiện, giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý. Việc ban hành và điều chỉnh các chính sách thuế đã góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, hạn chế việc sử dụng lãng phí, từ đó góp phần định hướng và khuyến khích phát
triển thị trường bất động sản theo đúng mục tiêu kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước. Bên cạnh đó, chính sách thuế đối với bất động sản cũng góp phần động viên sự đóng góp hợp lý của người sử dụng bất động sản vào ngân sách nhà nước để bù đắp một phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng.
Đối với chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá: thực hiện tinh thần Nghị quyết Đại hội X của Đảng: “Việc xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hoá, kể cả giá trị quyền sử dụng đất, phải theo cơ chế thị trường”; theo đó, Chính phủ và Bộ Tài chính đã có quy định, hướng dẫn cụ thể và thường xuyên được thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn đối với vấn đề xử lý tài chính đất đai khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Những vướng mắc, hạn chế trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tương ứng đối với mỗi hình thức sử dụng đất như giao đất, thuê đất đã cơ bản được xử lý và hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá.