3.3.1. Khái niệm.
Quyền địa dịch là một dạng quyền đối với tài sản (bất động sản) của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai.
3.3.2. Nội dung.
Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất đai có thể dẫn dến tình trạng có khoảng đất không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường, ví dụ như: một thửa ruộng không có nước để canh tác, không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác. Để sử dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện trên cần phải sử dụng mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề). Nếu những mảnh đất bao quanh thuộc sở hữu tư nhân thì việc giải quyết trên thực tế không hề đơn giản. Cách duy nhất để chủ sở hữu một mảnh đất bị bao bọc bởi đất đai thuộc sở hữu của người khác sử dụng, khai thác một cách bình thường đó là sử dụng thông qua mảnh đất liền kề. Chủ sở hữu mảnh đất bị bao bọc được quyền sử dụng đất của hàng xóm để đáp ứng nhu cầu cấp thiết và thiết yếu như việc dẫn nước, thoát nước, lối đi…
Ngoài ra quyền địa dịch còn được hình thành thông qua sự thỏa thuận của các bên. Quyền địa dịch trong Pháp luật La Mã được chia thành hai loại: địa dịch nông thôn và địa dịch thành thị.
- Địa dịch nông thôn bao gồm: Quyền địa dịch đường đi (đi qua mảnh đất liền kề, chuyên chở tài sản qua, chăn dẫn gia súc đi qua…); Quyền cấp nước (được dẫn nước qua đất hàng xóm, được múc nước từ nguồn nước của hàng xóm); Quyền chăn thả gia súc trên bãi cỏ của hàng xóm.
- Địa dịch thành thị gồm: Quyền xây dựng sát tường nhà hàng xóm, được tựa rầm vào tường nhà hàng xóm, được yêu cầu hàng xóm không che mất ánh sáng và phá vỡ nét xây dựng của nhà mình.
Mảnh đất lúc này được hiểu là đất của chính chủ và người sử dụng, người sử dụng có trách nhiệm tu bổ mảnh đất được chủ sở hữu cho phép sử dụng, không được gây hại cho mảnh đất đó.
3.3.3. Quy định của pháp luật Việt Nam.
Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhiều khi chủ sở hữu phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể khai thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điều 273 Bộ luật Dân sự quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”.
Theo truyền thống và theo thông lệ, đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ có quy định này của pháp luật nên trong thực tế các bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra. Trong các bộ dân luật cũ ở Việt Nam trước đây, quyền này được ghi nhận và được gọi là “quyền địa dịch” hay còn gọi là dịch quyền. Đố cũng là những quy định của pháp luật dân sự về quyền có lối đi qua bất động sản của chủ sở hữu khác, quyền được đặt đường ống cấp, thoát nước, quyền được sử dụng lối dẫn nước trong canh tác để phục vụ tưới tiêu… Những bất động sản có nghĩa vụ phải cho người khác sử dụng gọi là bất động sản “chịu dịch lụy” hay “vướng địa dịch”. Quyền địa dịch có thể được xác lập theo thỏa thuận, theo vị trí tự nhiên, theo tập quán hoặc theo quy định của pháp luật.
Ngày nay, Bộ luật Dân sự không sử dụng thuật ngữ địa dịch mà sử dụng khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Về bản chất pháp lý chúng có nội dung tương tự nhau. Mục đích của những quy định này trong Bộ luật Dân sự cũng nhằm tạo cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai
thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Tuy nhiên đó chỉ là quyền sử dụng hạn chế.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm:
- Quyền về lối đi qua: (Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005) Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đường công cộng. Về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Việc mở lối đi do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chai thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Phần này được coi là lối đi chung và không có đền bù.
- Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc: (Điều 276 Bộ luật Dân sự 2005) Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công dân. Tuy nhiên khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lý, bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.
- Quyền về cấp thoát nước: (Điều 277 Bộ luật Dân sự 2005) Đối với cuộc sống hàng ngày nhu cầu về nước để dùng và lối thoát nước thải là thiết yếu. Khi sử dụng quyền này chủ sở hữu cũng phải thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
- Quyền về nước tưới, tiêu nước: (Điều 278 Bộ luật Dân sự 2005) Đây được coi là một nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới và tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử
dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước, xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước, xã hội.