2. Mục tiêu nghiên cứu 1
4.3 Các nhóm cơ chế phát triển KDCST tại TP.HCM 138
(1) Cơ chế đảm bảo việc lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch hoàn chỉnh từ quy mô tổng thểđến chi tiết:
Nhưđã phân tích ở Chương II, với hệ thống tầng bậc quy hoạch theo pháp lý hiện hành, việc lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch tại TP.HCM nói riêng (và cả nước nói chung) không
đảm bảo sựđồng bộ và hoàn chỉnh về nội dung khoa học (kỹ thuật và quản lý) từ Quy hoạch chung TP đến Quy hoạch chung quận huyện (1/5000), đặc biệt là từ Quy hoạch chi tiết các phường, xã, khu vực tỷ lệ 1/2000 xuống Quy hoạch chi tiết dự án tỷ lệ 1/500.
Nhóm cơ chế này hướng đến đảm bảo việc lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch hoàn chỉnh với các nội dung chính như sau:
A. Đảm bảo sựđồng bộ và hoàn chỉnh từ Quy hoạch chung TP xuống Quy hoạch chung các quận huyện
- Đồ án Quy hoạch chung TP cần xác định được một nội dung quan trọng là Phân vùng sử
dụng đất đô thị17; trong đó xác định được các phân vùng đô thị với các giới hạn khác nhau về
quy mô phát triển, các cấu trúc và mô hình đô thịđặc trưng…
- Các đồ án Quy hoạch chung các quận huyện, bên cạnh việc đảm bảo các chỉ tiêu cơ bản như
quy mô dân số, cần đảm bảo các nội dung hướng dẫn của Phân vùng sử dụng đất đô thị từĐồ
án Quy hoạch chung TP, thể hiện bằng các thông số kinh tế-kỹ thuật như chỉ tiêu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất… cho đến tổ chức cấu trúc đô thị (mạng lưới giao thông, công trình công cộng…), mô hình ở (chung cư, nhà phố, biệt thự…) phù hợp điều kiện tự nhiên và kinh tế-xã hội của từng địa phương.
B. Đảm bảo sựđồng bộ và hoàn chỉnh từ Quy hoạch chi tiết 1/2000 xuống Quy hoạch chi tiết 1/500
Quy hoạch chi tiết 1/2000 thường mang mục đích quản lý, và thường do chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân quận huyện) tổ chức lập và phê duyệt. Một số trường hợp đặc biệt, một đơn vị doanh nghiệp (nhà nước hoặc tư nhân) được giao tổ chức lập và chính quyền địa phương phê duyệt.
Cơ chế đảm bảo sự đồng bộ ở những mục tiêu chính liên quan KDCST được đề xuất sơ bộ
bao gồm các điểm sau:
(iv) Giao một chủđầu tư lập QHCT 1/2000 và làm chủđầu tư chính hạ tầng kỹ thuật (và hạ tầng xã hội), phân các lô dự án 1/500 theo mạng lưới đường giao thông 1/2000 và chuyển nhượng lại cho các nhà đầu tư thứ cấp;
(v) Xác định rõ cơ chế tài chính công khai về nghĩa vụ của các nhà đầu tư thứ cấp
đối với nguồn vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (các công trình phục vụ công cộng như trường học các cấp, chợ, y tế, văn hóa…) – chính quyền
địa phương kiểm soát nguồn vốn này, chuyển lại cho chủ đầu tư chính để xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các chủ đầu tư thứ cấp (nếu có) xây dựng các công trình hạ tầng xã hội;
(vi) Chủ đầu tư chính 1/2000 ký quỹ đảm bảo tại chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân quận huyện), có trách nhiệm xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật cho khu dân cư từ nguồn vốn đóng góp nêu trên;
(vii) Chủ đầu tư chính 1/2000 thành lập Ban quản lý dự án, có trách nhiệm cung cấp thông tin, hướng dẫn, kiểm tra… việc thực hiện quy hoạch của các dự án thành phần;
(viii) Báo cáo Uỷ ban nhân dân TP kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án;
(ix) Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng KDCST để bàn giao cho
đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.
17 Bản đồ Phân vùng sử dụng đất, theo chủ nhiệm đề tài, là một nội dung quan trọng mà Quy hoạch Sử dụng đất của ngành Tài nguyên và Môi trường nên làm, nhằm xác định các vùng đất của một tỉnh thành theo các tiêu chí vềđiều kiện tự nhiên, chẳng hạn như: khu vực đất nông nghiệp, khu vực dự trữ phát triển, khu vực ưu tiên phát triển đô thị… Trên cơ sởđó, Quy hoạch xây dựng đô thị của ngành Quy hoạch đô thị sẽ thực hiện trên các khu vực có thể phát triển đô thị.
(2) Cơ chế khuyến khích bằng các ưu tiên về một số nội dung pháp lý để triển khai dự án
Quy trình triển khai một dự án nhà ở thường gặp nhiều vấn đề ở các bước pháp lý đầu tiên như về chủ trương (sự cần thiết của dự án, cơ sở lựa chọn địa điểm dự án), pháp lý về quy hoạch. Kế nữa, một nội dung có thểđược xem là khó khăn nhất đối với hầu hết các dự án hiện nay là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng. Tác động chính của các khó khăn này là kéo dài thời gian trước khi có thể bắt đầu thực hiện dự án (đưa vào thi công xây dựng).
Đối với đầu tư, yếu tố thời gian được xem là một trong những yếu tố then chốt: có ảnh hưởng quan trọng đến vốn vay (thời gian trả lãi, lãi suất, uy tín của nhà đầu tưđối với các nguồn vốn vay), cơ hội của thị trường, thương hiệu của nhà đầu tưđối với thị trường và xã hội…
Do đó, để khuyến khích các dự án KDCST, cần có cơ chếưu tiên về các nội dung pháp lý liên quan nêu trên để giúp tạo điều kiện thuận lợi cho dự án triển khai nhanh chóng.
a. Chủ trương lập dự án
- Có thể thêm tiêu chí khuyến khích về phát triển KDCST trong chương trình phát triển nhà ở TP và địa phương (quận huyện);
- Ưu tiên ĐTXD vào những khu đất khuyến khích phát triển đô thị; - Hạn chếĐTXD vào các khu tự nhiên, đất dự trữ phát triển…
b. Pháp lý về quy hoạch: Cho phép phát triển dự án tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 được duyệt:
Trong thời gian đầu của lộ trình (phát triển KDCST), có thể tạo điều kiện cho các dự án KDCST triển khai sớm bằng một số cơ chế “thoáng” chẳng hạn như:
+ Trường hợp cả khu vực (chưa có pháp lý 1/2000) có chủ trương khuyến khích phát triển các dự án KDCST: chính quyền địa phương (quận huyện) tổ chức lập Nhiệm vụ QHCT, trong đó xác định các nguyên tắc về sử dụng đất và không gian, kèm với các tiêu chí đối với dự án KDCST; Nhiệm vụ QHCT được duyệt là cơ sở để tiến hành sớm các dự án thành phần.
+ Trường hợp dự án riêng lẻ trong khu vực chưa có pháp lý 1/2000: dự án KDCST được UBND quận huyện xem xét và có ý kiến ủng hộ về quy hoạch; Tổ liên ngành xem xét, trình UBND TP quyết định cho phép thực hiện dự án (nội dung dự án sẽ cập nhật vào quy hoạch thực hiện sau này). Các chỉ tiêu về kinh tế-kỹ thuật đối với dự án sẽ do cơ quan thẩm quyền về quản lý quy hoạch-kiến trúc xem xét đề xuất, trình UBND TP quyết định. c. Hỗ trợ cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng:
Hiện nay, đối với các dự án thương mại chưa có đầy đủ pháp lý sử dụng đất và cần phải bồi thường giải phóng mặt bằng, thông thường Nhà nước yêu cầu chủđầu tư tựđi thương lượng,
đền bù với người dân. Cơ chế này rất hợp lý hợp tình khi giảm bớt sự can thiệp của Nhà nước,
để người dân có điều kiện được thương lượng thỏa đáng đối với việc phải di dời khỏi nơi sinh sống hiện hữu.
Tuy nhiên, thực tế xảy ra ở một số dự án là chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc thương lượng bồi thường giải tỏa khi có tình trạng nhiều chủ sử dụng đất không hợp tác hoặc
Các dự án phát triển KDCST có thể được chính quyền (TP, địa phương) ủng hộ chủ trương như một dự án vì lợi ích công. Khi các dự án này gặp tình trạng khó đạt được tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng do các vướng mắc về phía người dân, TP có thể tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình bằng cách ra quyết định thu hồi đất theo Điều 34 (“Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn”) của Nghịđịnh số 84/2007/NĐ-CP.
(3) Cơ chế khuyến khích bằng các ưu tiên về nội dung kinh tế-kỹ thuật trong dự án
Nội dung về kinh tế-kỹ thuật trong dự án nhà ở bao gồm các nội dung về quy hoạch tổng mặt bằng và không gian kiến trúc, quy hoạch thiết kế hạ tầng kỹ thuật, lựa chọn giải pháp công nghệ xây dựng.
Cơ chế khuyến khích này dựa trên quan điểm sau:
o Việc lựa chọn các phương án về quy hoạch-kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và công nghệ xây dựng có tác động trực tiếp đến “hiệu quả sinh thái” của dự án (xét theo các tiêu chí KDCST trình bày ở Chương 3);
o Trong các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hiện nay, các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật (như quy mô dân số, các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc như hệ số sử dụng
đất) được thiết kế theo khả năng cung cấp các hạ tầng xã hội và kỹ thuật, khả năng chịu tải của hệ thống tự nhiên trong điều kiện giải pháp quy hoạch-kiến trúc thông thường (nghĩa là chưa áp dụng theo các tiêu chí thiết kế sinh thái). Do đó, trong
điều kiện có áp dụng các tiêu chí sinh thái trong thiết kế quy hoạch dự án, khả
năng cung cấp và chịu tải đó có thể tăng lên, từđó dẫn đến các chỉ tiêu kinh tế-kỹ
thuật có thểđiều chỉnh theo hướng gia tăng độ nén.
o Trong điều kiện hiện nay (khi các công cụ hỗ trợ khác về kinh tế, tài chính còn chưa đầy đủ), các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc (cụ thể là mật độ xây dựng, hệ số
sử dụng đất – hay tổng hợp là tổng diện tích sàn, số căn hộ) được các nhà đầu tư đặt lên hàng đầu trong tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án;
o Do đó cơ chế khuyến khích này dựa vào tiêu chí sinh thái của các phương án quy hoạch-thiết kế và xây dựng dự án để có các mức độ hỗ trợ phù hợp đối với các chỉ
tiêu quy hoạch-kiến trúc theo hướng sinh lợi tốt hơn cho nhà đầu tư trong điều kiện phù hợp quy hoạch khu vực.
Một số các gợi ý cơ bản như dưới đây:
a. Đối với giải pháp quy hoạch-kiến trúc:
Theo Nghị định 90, được hiểu là quy hoạch tổng mặt bằng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng
đất, vị trí, hình khối và quy mô tầng cao của các công trình kiến trúc và công trình ngầm. + Khuyến khích giải pháp quy hoạch phù hợp các tiêu chí về sinh thái (tự nhiên, hướng công trình, giải pháp giao thông); giải pháp thiết kế công trình phù hợp tiêu chí sinh thái (tiết kiệm năng lượng, quản lý nước, sử dụng vật liệu…)
Các khuyến khích: (1) HSSDĐ cộng thêm; (2) Tăng tầng cao (nếu phù hợp định hướng không gian); (3) Nén dân số: giảm chỉ tiêu sử dụng đất ở (đất đơn vịở/đất nhóm nhà ở).
+ Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác trong dự án (trường học, bệnh viện, công trình phúc lợi công cộng và công trình dịch vụ).
Các khuyến khích: Tăng quy mô dân số (giảm chỉ tiêu sử dụng đất) theo các mức độ ưu tiên tăng dần khi các CTCC: (1) đảm bảo quy mô, (2) đảm bảo bán kính phục vụ, (3) tiếp cận giao thông công cộng;
b. Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án.
Khuyến khích tăng HSSDĐ khi dự án áp dụng các công nghệ, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng phù hợp các tiêu chí sinh thái (chẳng hạn, QCXDVN 09:2005 “Các công trình xây dựng sử dụng năng lượng có hiệu quả”).
c. Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp điện, cấp-thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, công trình ngầm, chỉ giới
đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu khác).
Nội dung lưu ý là về hệ thống giao thông: GT công cộng tốt; GT đi bộ tốt; có thể khuyến khích tăng HSSDĐ, tăng dân số;
d. Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
Khuyến khích tăng quy mô dân số dự án theo các mức độưu tiên tăng dần đối với: (1) tái định cư tại địa phương (cùng quận huyện); (2) tái định cư trong dự án.
(4) Cơ chế khuyến khích bằng các ưu đãi về tài chính (vốn, thuế…)
Tương tự các chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội… trong Nghịđịnh 90, để khuyến khích phát triển các KDCST, các chính sách ưu đãi khuyến khích cần được thể chế hóa với các đề
xuất như:
- Miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở sinh thái.
Chẳng hạn như: Một tỷ lệ nhất định (có thể theo “thang điểm sinh thái18” của dự án) của khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng (hạ tầng kỹ thuật và công trình) của dự án được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủđầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định.
- Miễn giảm thuế doanh nghiệp trong (một khoảng thời gian) quá trình vận hành khai thác: có ý nghĩa rất lớn khi chủđầu tư áp dụng các giải pháp tích cực trong quá trình vận hành sử dụng khu dân cư, như hệ thống năng lượng mặt trời, tiết kiệm năng lượng, xử lý nước theo hướng sinh thái…
- Cho vay vốn ưu đãi từ “Quỹ phát triển nhà ở sinh thái” đối với các dự án có áp dụng các giải pháp sinh thái (như áp dụng QCVN về tiết kiệm năng lượng, tổ chức phân loại rác tại nguồn…)
- Đối với quy mô hộ gia đình, có các chính sách trợ giá quốc gia hoặc thành phố đối với các giải pháp thân thiện môi trường trong nhà ở, như các sáng kiến đang áp dụng hiện nay đối với
đèn compact tiết kiệm điện, máy nước nóng năng lượng mặt trời (trợ giá 1 triệu đồng/1 bộ
máy).
18 Tạm gọi để chỉ các hệ thống đánh giá mức độ thân thiện môi trường (tiết kiệm năng lượng, nước…) của một công trình/khu dân cư (như hệ thống LEEDS của Hoa Kỳ).