LI MU
2.3.2 Hn ch và nguyên nhân
2.3.2.1 H n ch
đ t đ c nh ng thành tích trên là s n l c ph n đ u c a toàn th cán b công nhân viên trong NH. Trong 3 n m 2010, 2011, 2012 NH đư có nh ng thàng t u đáng khích l trong ho t đ ng cho vay mua nhà. Tuy nhiên, v n còn m t s h n ch , đòi h i kh c ph c k p th i đ đ t đ c nh ng thành tích cao h n trong ho t đ ng cho vay mua nhà. C th là:
C ch ho t đ ng cho vay mua nhà c a ngân hàng còn m t s h n ch nh : V i m c quy đ nh là khách hàng ph i có t i thi u 30% t ng nhu c u v n có th là cao đ i v i ph n đông khách hàng có m c thu nh p trung bình. Ngân hàng hi n nay ch cho vay đ i v i nh ng cá nhân có h kh u th ng trú t i n i NH Maritime Bank có tr s ho c chi nhánh, đi u này làm h n ch s l ng ng i làm vi c và mu n mua nhà t i n i mình đang công tác nh ng không có h kh u. Theo d ki n thì dân s đô th s chi m kho ng 45% dân s c n c vào n m 2020, nh v y s c ép v nhà là r t l n, nh t là Hà N i và Thành ph H Chí Minh. Do đó ngân hàng c n m r ng cho vay đ i v i các đ i t ng nói trên. Kh n ng m r ng ph m vi ho t đ ng cho vay mua nhà t i nhi u khách hàng còn h n ch , khách hàng s d ng s n ph m này ch y u là trong khu v c thành ph , có nhi u khách hàng ti m n ng khu v c lân c n mong mu n đ c s d ng s n ph m nh ng ch a đ c ti p c n. Th i gian cho vay t i đa là 20 n m đ i v i mua nhà. Nh ng v i m c lãi su t th n i theo t ng n m làm t ng thêm do d c a khách hàng v kh n ng tr n c a h . Trong khi đó ngân hàng HSBC đư nâng th i h n tr n lên 25 n m, m t s NH có th i gian ra h n n là 3 n m, đi u này làm gi m m c c nh tranh c a NH đ i v i các NH khác.
Trong n m 2012 ch t l ng cho vay mua nhà có d u hi u gi m sút, d n và doanh thu lãi c a ho t đ ng cho vay mua nhà gi m d n đ n t tr ng d n và doanh thu lãi c ng gi m so v i các ho t đ ng cho vay khác c a NH. Ngoài ra t l n quá h n c a n m 2012 còn v t m c 3%. V i t l quá h n v t m c an toàn thì ch t l ng tín d ng c a NH đang có ph n gi m sút. Vì v y NH c n có nh ng bi n pháp ch t ch trong quá trình th m đnh khách hàng, trích d phòng r i ro và qu n lý m ch đích s d ng v n c a khách hàng sau khi gi i ngân hi u qu h n.
Sau khi ki m tra toàn b h s vay v n tr c khi gi i ngân, cán b tín d ng có trách nhi m thông báo ký gi y nh n n , l p t trình gi i ngân trình lưnh đ o phê duy t, chuy n h s tín d ng, gi y t tài s n th ch p cho phòng k toán – ngân qu và h ch toán khi gi i ngân. Tuy nhiên trong giai đo n này th t c gi y t cho khách hàng m t khá nhi u th i gian, th i gian gi i ngân cho khách hàng ch m. Ngoài ra vi c giám sát ho t đ ng khách hàng và đôn đ c thu h i n c a khách hàng c a NH còn ch a đ c ch t ch đư đ n tình tr ng n quá h n trong n m 2012 t ng.
M c dù các lo i hình cho vay mua nhà c a NH đáp ng đ c m t ph n nào đó nhu c u c a khách hàng, tuy nhiên trong các n m g n đây thì NH ch a đ y m nh công vi c tìm ki m và sáng t o các lo i hình cho vay m i đ i v i ho t đ ng cho vay mua nhà, quy mô cho vay gi m ch a x ng v i ti m n ng c a ngân hàng.
2.3.2.2 Nguyên nhân nh ng h n ch trong ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH:
a. Nguyên nhân khách quan Môiătr ng kinh t
Nguyên nhân nh h ng sâu s c t i s s t gi m v doanh s , d n và l i nhu n c a ho t đ ng cho vay mua nhà trong n m 2012 đó là n n kinh t đang trong tình tr ng kh ng ho ng, di n bi n ph c t p, không có l i cho các ho t đ ng c a NH nói chung và ho t đ ng cho vay mua nhà nói riêng. Giá d u, giá vàng lên xu ng th t th ng, ch s tiêu giá dùng trong n c c ng không n đ nh, có quý t ng cao, có quý l i s t gi m làm cho thu nh p c a ng i dân b nh h ng. H n n a, th tr ng B S luôn bi n đ ng nên đem l i nhi u r i ro ti m n cho NH khi th c hi n cho vay mua nhà. M c đ c nh tranh trên th tr ng ti n t ngày càng gay g t gi a các NHTM, các doanh nghi p trong và n c. Hi n nay có r t nhi u NH đ a ra r t nhi u gói d ch v có s c h p d n l n đ i v i khách hàng, vì th ho t đ ng c a NH c ng chu m c c nh tranh là khá l n trong vi c đi u ch nh lãi su t và m r ng quy mô khách hàng.
Môiătr ng pháp lý
Nh ng quy ch v pháp lu t cho ho t đ ng cho vay mua nhà còn thi u và ch a đ ng b đ đáp ng h t các yêu c u phát sinh trong th c t c a ho t đ ng cho vay mua nhà. Ngoài ra, các lu t liên quan t i ho t đ ng cho vay mua nhà còn nhi u v ng m c nh lu t đ t đai v i nh ng b t c p trong vi c đ nh giá đ t, lu t dân s và m t s lu t khác ch a đ ng b , vi c quy ho ch đô th ch a có h ng gi i quy t tho đáng đang gây khó kh n l n cho ho t đ ng nàu c a NH. Thêm vào đó, ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng nhà còn ch m. Th t c đ ng ký c m c , th ch p tài s n là quy n s d ng đ t r t phúc t p, ch a có s đ ng b gi a các c quan nhà n c v qu n lý tài nguyên môi tr ng v i các NH gây tâm lý e ng i cho khách hàng trong quá trình hoàn
49
thành th t c h s vay v n. ây là m t trong nh ng nguyên nhân làm gi m c h i vay v n c a khách hàng c ng nh làm gi m l i nhu n c a NH.
Môiătr ngăv năhoáăậ xã h i
V i thói quen tâm lý têu dùng c a ng i Mi n B c là ti t ki m và ch a quen s d ng các d ch v NH nh các n c ph ng Tây. Thì khi có nhu c u mua s m nh ng s n ph m có giá tr l n thì h th ng không thích đi vay mà đư có m t kho n tích lu t lâu nên ph n l n h ch tích lu đ m i tiêu dùng. Do v y, mu n cho ho t đ ng cho vay mua nhà ngày càng đ c m r ng và phát tri n thì NH nên tìm cách tác đ ng và tâm lý c a ng i dân, cho h th y rõ đ c nh ng l i ích tích c c khi s d ng d ch v .
i th c nh tranh
Nh n th y đ c ti m n ng c a ho t đ ng cho vay mua nhà nên h u nh các NHTM trong cùng h th ng đ u có d ch v này và c ng đang có nh ng chi n l c c th đ phát tri n nó. Không nh ng th có r t nhi u các TCTC khác c ng tham gia nh công ty ti t ki m b u đi n, các công ty b o hi m, các công ty kinh doanh B S... vì v y s c nh tranh trên th tr ng ngày càng cao đòi h i NH càng ph i có nh ng chính sách h p lý đ m r ng d ch v này m t cách h p lý.
V phía khách hàng
Trong n m 2012, n n kinh t gi m sút vì th có nh ng khách hàng công vi c và m c l ng b nh h ng d n t i tình tr ng là kh n ng tr n gi m. ó là m t trong nh ng nguyên nhân d n đ n t l n quá h n c a NH t ng trong n m 2012. Ngoài ra tình tr ng khách hàng khai báo thông tin vay v n ch a chính xác c ng gây khó kh n cho NH trong quá trình th m đnh h s và phê duy t.
Nhu c u t phía khách hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng nh t c a ho t đ ng cho vay mua nhà. Trong n m 2012, nhu c u c a khách hàng gi m sút làm nh h ng t i doanh thu, d n và lãi thu c a ho t đ ng cho vay mua nhà.
b. Nguyên nhân ch quan
V ngu n v n huy đ ng: ngu n v n huy đ ng ch y u là ti n g i th ng là ng n h n ch y u là 3-12 tháng, trong khi đó nhu c u v n cho phát tri n nhà l i là trong dài h n trên 10 n m. Ngu n v n trung dài h n c a ngân hàng ch chi m 30%, đ ng th i NHNN ch cho phép NHTM s d ng 30% - 40% v n ng n h n đ cho vay trung dài h n. Nh v y, s m t cân đ i trong c c u v n là m t trong nh ng nguyên nhân h n ch quy mô cho vay mua nhà.
V ch t l ng cán b nhân viên: trong ho t đ ng cho vay mua nhà đòi h i cán b tín d ng ph i có b dày kinh nghi m v các ho t đ ng chuyên môn, v kh n ng đ nh giá tài s n đ m b o, kh n ng đánh giá khách hàng. Trong khi đó t i ngân hàng thì đ i ng nhân viên tr , n ng đ ng, nhi t tình, sáng t o nh ng thi u kinh nghi m. ây không
ph i là v n đ có th kh c ph c đ c trong th i gian ng n. NH c ng đư t ch c nhi u khóa đào t o, t p hu n cho nhân viên nh m nâng cao ch t l ng ngu n nhân l c. Các ho t đ ng ki m tra, ki m soát v khách hàng và kh n ng tr n còn ch a th c hi n th ng xuyên, cán b nhân viên ki m tra còn thi u kinh nghi m trong ho t đ ng này.
V chính sách tín d ng: kênh phân ph i c a NH ch a đa d ng, hi u qu th p, ph ng th c giao d ch và cung c p d ch v ch y u v n là ti p xúc tr c ti p. Các hình th c giao dch trên c s n n t ng công ngh thông tin và đi n t ch a đ c tri n khai r ng rãi. Lãi su t ch a linh ho t, th i gian cho vay còn ng n.
V vi c thu th p thông tin và x lý thông tin c a NH còn h n ch . ó là vi c thi u các thông tin phòng ng a r i ro tín d ng liên quan đ n khách hàng cá nhân. Hi n nay h th ng tra c u thông tin duy nh t là trung tâm thông tin tín d ng c a NHNN (CIC) nh ng ch y u là thông tin v khách hàng doanh nghi p còn v các khách hàng cá nhân l i r t h n ch . Ngân hàng ch a th c s h p tác ch t ch v i các c quan cung c p thông tin cá nhân khác nh công an, đ a chính, chính quy n ph ng, xã ch a s n sàng cung c p các thông tin liên quan. Ngân hàng còn g p khó kh n trong vi c ch ng minh m c đích s d ng v n và ngu n tr n c a khách hàng do thông tin ch a hoàn h o, khách hàng che d u thông tin, nh t là khu v c kinh t t nhân, và c ng do ph n l n các giao d ch mua bán Vi t Nam đ c th c hi n b ng ti n m t khi n ngân hàng g p r t nhi u khó kh n trong vi c ch ng minh các ngu n thu nh p c a khách hàng.
Ho t đ ng maketing c a NH ch a th c s s phát huy h t đ khai thác ti m n ng c a ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH. S n ph m c a NH ch ch y u qu ng bá t i các khách hàng đi tìm ki m nhu c u ch ch a qu ng bá t i các khách hàng ch a có nhu c u mua nhà hi n t i.
V c s v t ch t: NH v n ch a nâng c p h t tát c các ph n m m NH m c đ an toàn và hi n đ i nh t. Vì v y quá trình th m đnh, phê duy t c ng nh quá trình gi i ngân c a NH đ i v i h s khách hàng còn m t nhi u th i gian.
Tóm t tăch ng 2
Qua nh ng phân tích trên chúng ta có th th y đ c tình hình kinh doanh c a ngân hàng nói chung và tình hình cho vay mua nhà nói riêng t ng trong n m 2011 và có ph n gi m sút trong n m 2012. Nguyên nhân do s bi n đ ng c a n n kinh t và m t s h n ch còn t n đ ng trong ngân hàng. Nh v y đ có th m r ng và phát tri n ho t đ ng cho vay mua nhà c a ngân hàng c n có nh ng gi i pháp h u hi u đ h n ch các t n t i c ng nh t n d ng h n các l i th , c h i kinh doanh t ngân hàng và t môi tr ng bên ngoài, t đó có th đáp ng t t h n nhu c u nhà c a ng i dân, giúp ngân hàng t ng quy mô và doanh s cho vay góp ph n t ng thu nh p cho ngân hàng.
V i mong mu n góp ph n xây d ng ho t đ ng cho vay mua nhà t i NH Maritme Bank chi nhánh Hà N i ngày càng m r ng, em mong mu n đóng góp nh ng ý ki n t phía cá nhân nh m m r ng ho t đ ng cho vay mua nhà trong ch ng 3.
51
CH NGă3:ăăGI I PHÁP M R NG HO Tă NG CHO VAY MUA NHÀ T I NHTM MARITIME BANK CHI NHÁNH HÀ N I
Trong ch ng 2 ta đư tìm hi u và phân tích k v ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH Maritime Bank chi nhánh Hà N i, t đó c ng đư đánh giáđ c nh ng thành công, h n ch c a chi nhánh, đ ng th i c ng tìm ra nh ng nguyên nhân c a nh ng h n ch đó. Trong ch ng 3 này d a trên các phân tích em s đ xu t m t s gi i pháp đ nâng cao hi u qu c a ho t đ ng cho vay mua nhà NH Maritime Bank chi nhánh Hà N i.
3.1 D đoánăv tình hình b tăđ ng s nătrongăt ngălaiăvƠănhu c u c a tiêu dùng v cho vay mua nhà
N m 2012 d n khép l i b ng b c tranh m đ m c a th tr ng B S đóng b ng, h u h t các phân khúc nh c n h chung c , trung tâm th ng m i, v n phòng cho thuê, đ t n n đ u gi m giá, s c mua và l ng giao d ch, t n kho l n, nhi u nhà đ u t g p khó kh n v tài chính.
Th tr ng B S n m 2013 v n ph thu c vào nhi u y u t . Hàng lo t các ngh đnh c a chính ph đ a ra vào cu i n m 2012 nhàm tháo g khó kh n cho s n xu t kinh doanh c a th tr ng gi i quy t n x u. Các NH đang vào cu c h tr lãi su t, h tr v n cho ng i có thu nh p th p mua nhà là m t tín hi u đáng m ng và đ c mong đ i nh m t gi i pháp hâm nóng th tr ng B Sn m 2013. Tuy nhiên các chính sách này ch a t c th i phát huy tác d ng.
Theo nh n đnh c a Th tr ng B Xây d ng Nguy n Tr n Nam, thì th tr ng B S đang d n h i ph c và n đ nh tr l i. Trong n m 2013, các đ a ph ng và các