LI MU
2.3.7 Ch tiêu p hn ánh ch tl ng cho vay mua nhà
2.3.7.1 T l n x u và n quá h n
B ng 2.5: Tình hình n x u mua và n quá h n c a ho t đ ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
n v : t đ ng
Ch ătiêu N mă2010 N mă2011 N mă2012
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuy t đ i T ngă đ iă (%) Tuy tă đ i T ngă đ iă (%) N x u CVMN 45 35 62 (10) (1,96) 27 77,14 N quá h n CVMN 52 58 73 6 11,54 15 25,86 D n CVMN 2.164 2.674 2.210 510 23,57 (464) (17,35) T l n ồ u CVMN (%) 2,08 1,31 2,81 - - - - T l n quá h n (%) 2,40 2,17 3,30 - - - -
Bi u đ 2.4: T l n x u và n quá h n c a ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
T l n x u và t l n quá h n là m t trong nh ng ch tiêu quan tr ng đ đánh giá ch t l ng cho vay và kh n ng thu h i n c a NH. Theo b ng 2.5 và bi u đ 2.4 ta có th phân tích tình hình ch t l ng cho vay và kh n ng thu h i n c a ho t đ ng cho vay mua nhà nh sau:
N m 2011 t l n x u là 1,31% gi m 0,77% so v i n m 2010, t l n quá h n là 2,17% gi m 0,23% so v i n m 2010. Nguyên nhân là do trong n m 2011 d n cho vay mua nhà n m 2011 t ng nhi u t i 510 t đ ng nh ng n x u thì gi m 10 t đ ng và n quá h n t ng m t l ng r t nh so v i m c t ng c a d n là 6 t đ ng vì v y t l n quá h n và t l n x u c a NH gi m, đây là d u hi u t t v tình hình ch t l ng tín d ng c a NH. Trong n m 2011 NH đư quy t li t thu h i n quá h n b ng nhi u bi n pháp, m c dù t ng tr ng tín d ng khá m nh nh ng ch t l ng tín d ng c a NH v n đ c ki m soát ch t ch nh trích l p d phòng đ y đ và chú tâm đ n các bi n pháp b o đ m an toàn v n vay, th c hi n t t quy trình cho vay th tr ng b t đ ng s n bi n đ ng theo chi u h ng x u nên vi c tr n đúng hàng cho ngân hàng tr nên khó kh n làm cho t l n x u c a NH t ng.
Tuy nhiên đ n n m 2012 t l n x u là 2,81% t ng 1,5% so v i n m 2011, t l n quá h n là 3,3% t ng 1,13% so v i n m 2011. Nguyên nhân là do kh n ng chi tr c a khách hàng gi m vì th c hai ch tiêu n x u và n quá h n đ u t ng trong khi đó d n cho vay gi m do nhu c u vay v n c a khách hàng. M t khác trong n m 2011 NH m r ng chính sách và n i l ng đi u ki n cho vay mua nhà đ i v i khách hàng do đó quá trình th m đnh thông tin khách hàng g p nhi u b t c p d n đ n tình tr ng đánh giá sai kh n ng chi tr c a khách hàng vì v y n quá h n trong n m 2012 t ng t i 15 t đ ng. M c dù NH v n ki m soát ch t ch v kho n trích l p d phòng tuy nhiên m c trích l p d phòng ch a th bù đ p h t t l n quá h n và n x u trong n m 2012. Ngoài ra do th tr ng b t đ ng s n bi n đ ng theo chi u h ng x u và g n nh đóng
41
b ng, thì vi c tr n g c và lưi đúng h n cho ngân hàng tr nên khó kh n, nh t là khi h u h t các nhà đ u t b t đ ng s n lâm vào phá s n, ng i dân thì b gi m thu nh p ho c m t vi c, kéo theo t l n quá h n t ng lên 25,86%. ây là d u hi u v ch t l ng tín d ng c a ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH đang y u đi.
Nhìn chung ta th y n m 2011 NH đư qu n lý t t các kho n n x u, m c dù d n có t ng m nh tuy nhiên t l n x u và t l n quá h n v n gi m so v i n m 2010. n n m 2012 t l n x u c a ngân hàng trong ho t đ ng cho vay mua nhà có t ng, tuy nhiên ch đ t m c 2,81% v n đ c coi là t t. Tuy nhiên t l n quá h n đư v t m c 3% nên công ty c n qu n lý ch t ch h n các kho n n quá h n và quá trình th m đ nh khách hàng đ NH tránh đ c r i ro tr n m t cách hi u qu nh t. N u so sánh t l n x u và t l n quá h n c a ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH đ i v i các NH trong cùng h th ng thì ngân hàng v n có m c tín d ng khá n đnh. Vì trong cùng h th ng các NHTM hi n nay m c n x u cao nh t là ngân hàng Agribank v i 4,5%, ACB n x u t ng lên 3.03%, Techcombank n x u gi m t 5,9% xu ng còn 3,6% t ng d n , SHB có t l n x u là 4,06%. Vì n n kinh t th tr ng đang b t n, đ gi m thi u r i ro cho NH nói chung và ho t đ ng cho vay mua nhà nói riêng thì NH nên có nh ng chính sách phù h p đ t o uy tín đ i v i khách hàng và th c hi n đ c m c đích m r ng ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH.
2.3.7.2 Lãi thu t ho t đ ng cho vay mua nhà
B ng 2.6: Doanh thu lãi t ho t đ ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank - chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
n v : t đ ng
Ch ătiêu N mă2010 N mă2011 N mă2012
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuy tă đ i T ngă đ iă (%) Tuy tă đ i T ngă đ iă (%) Lưi thu t ho t đ ng CVMN 253,37 330,82 269,75 77,45 30,57 (61,07) (18,46) T ng lưi thu t ho t đ ng cho vay 2.112 2.477,5 2.300,1 365,56 17,31 (177,45) (7,16) T tr ng lưi cho vay
t ho t đ ng CVMN (%)
12.00 13,35 11,73 - - - -
Bi u đ 2.5: Tình hình thu lãi t ho t đ ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
Doanh thu lãi t ho t đ ng cho vay mua nhà th hi n thu nh p c a kho n v n mà NH cho khách hàng vay. N u kho n lưi vay t ng lên theo th i gian đi u đó th hi n kh n ng s d ng v n hi u qu c a NH. T b ng 2.6 và bi u đ 2.5 doanh thu lãi ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH có nh ng bi n đ ng không đ u qua các n m:
N m 2011 doanh thu lưi t ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH đ t 330,82 t đ ng t ng 77,45 t đ ng, t ng đ ng v i m c t ng là 30,57% so v i n m 2010.
N m 2012 doanh thu lưi t ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH đ t 269,75 t đ ng gi m 61,07 t đ ng, t ng đ ng v i m c gi m là 18,46% so v i n m 2010.
Nhìn chung m c doanh thu t lãi c a ho t đ ng tín d ng này có xu h ng t ng gi m t l thu n theo m c t ng gi m c a doanh thu. M c lãi su t bình quân c a ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH trong n m 2011 là 13%/ n m. Cùng th i đi m đó là m c lãi su t không quá cao so v i m c lãi su t c a các NHTM trong cùng h th ng, cùng v i lãi su t phù h p và các chính sách d ch v h p lý NH đư thu hút đ c nhi u khách hàng đ n v i ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH vì th thu lãi trong n m 2011 t ng đáng k . M c lãi su t t ho t đ ng cho vay mua nhà trong n m 2011 chi m t i 13,35% trong t ng s doanh thu lãi t ho t đ ng cho vay. i u đó ch ng t NH đư s d ng v n hi u qu trong n m 2011. T i n m 2012, cùng v i các chính sách gi m lãi su t c a NHNN, NH Maritime Bank là m t trong nh ng NH đi đ u v i vi c gi m lãi su t, v i lãi su t bình quân cho vay mua nhà c a NH là 10,5%, có th i đi m lãi su t cho vay mua nhà ch có 8,5%. M c dù v i m c lãi su t khá th p tuy nhiên l ng khách hàng đ n v i ho t đ ng tín d ng này v n không t ng, vì v y doanh thu lãi c a ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH trong n m 2012 gi m, và t tr ng doanh thu lãi t ho t đ ng cho vay mua nhà c ng gi m ch còn 11,73%. Theo th ng kê t Công ty CBRE Vi t Nam, trong nh ng tháng đ u n m 2012, ch có kho ng 3.000 c n h đ c chào bán, là con s r t khiêm t n so v i 25.000 c n c a c n m 2011. So v i th i k
43
kh ng ho ng b t đ ng s n n m 2008, th i đi m này, th tr ng còn khó kh n h n. Có th th y r ng, th tr ng b t đ ng s n v n đang d m chân t i ch . M c dù Ngân hàng Nhà n c đư n i l ng chính sách ti n t và lãi su t cho vay đang d n h xu ng, song s l ng giao d ch trong th tr ng nhà bán v n ch a t ng vì v y doanh thu lãi t ho t đ ng tín d ng này c a NH gi m là đi u thi t y u. Tuy nhiên, l nh v c cho vay mua nhà đ i v i các NHTM v n là m t trong nh ng th tr ng khá ti m n ng vì v y ban qu n lý c a NH c n có nh ng đ ng thái tích c c trong vi c m r ng ho t đ ng cho vay mua nhà đ kh c ph c đ c tình tr ng này.
2.3.7.3 M r ng đ i t ng khách hàng
B ng 2.7: Tình hình ế n Ếho vaỔ mua nhà thỀo đ i t ng c a NH Maritime Bank Chi nhánh Hà N i các n m 2010, 2011, 2012 n v : T đ ng Ch ătiêu N mă 2010 N mă 2011 N mă 2012 So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuy tă
đ i đ iă(%)T ngă Tuy tăđ i đ iă(%)T ngă
D n CVMN khách hàng là các công ty B S 672 802 680 130 19,35 (122) (15,21) D n CVMN c a khách hàng cá nhân và h gia đình 1.492 1.872 1.530 380 25,47 (342) (18,27) D n CVMN 2.164 2.674 2.21 510 23,57 (464) (17,35) (Ngu n phòng tín d ng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà N i )
Bi u đ 2.6: C Ế u ế n cho vay mua nhà theo đ i t ng c a NH Maritime
T b ng 2.7 và bi u đ 2.6 ta th y đ i t ng cho vay mua nhà c a NH Maritime Bank chi nhánh Hà N i ch y u là các khách hàng cá nhân và h gia đình, c c u cho vay mua nhà qua các n m thay đ i không đáng k .
N m 2011 d n CVMN c a khách hàng cá nhân đ t 1.872 t đ ng t ng 380 t đ ng t ng đ ng v i m c gi m là 25,47% so v i n m 2010, d n CVMN c a khách hàng là các công ty B S đ t 802 t đ ng t ng 130 t đ ng, t ng đ ng v i m c gi m là 19.35% so v i n m 2010. V y trong n m 2011 tình hình kinh t t ng đ i kh quan, vi c ch p thu n c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà (s h ng) cho chung c mini ph n nào c i trói cho các d án chung c mini t nhân và làm t ng nhu c u mua nhà c a các cá nhân và h gia đình. M c dù phân khúc cho thuê nhà c ng đang d n phát tri n Hà N i tuy nhiên trong tình hình kinh t bi n đ ng không ng ng thì các công ty B S ch a có nhi u m o hi m đ vay ti n mua nhà cho thuê đ và cho thuê làm v n phòng.
N m 2012 d n CVMN c a khách hàng cá nhân đ t 1.530 t đ ng gi m 342 t đ ng, t ng đ ng v i m c gi m làm 18,27% so v i n m 2011, d n CVMN c a khách hàng là các công ty B S đ t 130 t đ ng gi m 122 t đ ng t ng đ ng v i m c gi m 15,21% so v i n m 2011. Nguyên nhân là n m 2012 n n kinh t khó kh n, Ngân hàng nhà n c Vi t Nam ban hành ch th s 01/CT-NHNN v vi c th c hi n gi i pháp ti n t và ho t đ ng ngân hàng nh m ki m soát l m phát, n đnh kinh t v mô, b o đ m an sinh xã h i. L nh v c b t đ ng s n đ c x p vào nhóm phi s n xu t và s b ki m soát t c đ t ng tr ng tín d ng và t tr ng d n cho vay đi u này làm th tr ng ngày càng m đ m.
2.3.7.4 M r ng lo i hình s n oh m cho vay
B ng 2.8: Tình hình ế n cho vay mua nhà theo lo i hình s n ph m c a Ngân
hàng Maritime Bank Chi nhánh Hà N i qua ẾáẾ n m 2010-2011-2012
n v: T đ ng
Ch ătiêu
N mă2010 N mă2011 N mă2012
S ăti n T ătr ng S ăti n T ătr ng S ăti n T ătr ng
Cho vay h tr mua
nhà, n n nhà 1.131 52,26% 1.587 59,34% 1.516 68,6% Cho vay h tr xây
nhà, s a ch a nhà 1.033 47,74% 1.087 40,66% 694 31,4% D n cho vay mua
nhà 2.164 100% 2.674 100% 2.210 100%
45
Bi u đ 2.7: C Ế u ế n cho vay mua nhà theo lao hình s n ph m c a Ngân
hàng MaritimỀ Bank qua ẾáẾ n m 2010-2011-2012
Hi n nay, di n tích đ t t nhiên ngày càng thu h p, trong khi đó giá c nguyên v t li u xây d ng ngày càng t ng, ngoài ra đ đ c xây s a nhà thì ng i dân c n ph i có s đ ng ý c a u ban các qu n huy n v i th t c hành chính r m rà. H n n a, dân c trên đa bàn Hà N i h u h t là ng i t ngo i tnh đ n làm n nên xu h ng chung là khách hàng s mua nhà xây s n ho c các chung c mini nhi u h n là xây s a nhà. i u này đ c ph n ánh rõ qua b ng s li u 2.8 và bi u đ 2.6. C th t tr ng cho vay h tr mua nhà, n n nhà ngày càng t ng qua các n m (t 52,26% n m 2010 đ n 68,6% n m 2012) và doanh s th c t c ng t ng 1,34 l n trong giai đo n này (t 1131 t đ ng n m 2010 đ n 1516 t đ ng n m 2012). Trong khi ho t đ ng cho vay h tr xây nhà, s a ch a nhà l i có xu h ng gi m t 47,74% n m 2010 xu ng 40,66% n m 2011 và còn 31,4% n m 2012.
Nhìn chung ngân hàng ch m i t p trung vào lo i hình cho vay h tr mua nhà và nên nhà mà có th b qua m t s khách hàng ti m n ng trong lo i hình còn l i. Do đó ban qu n lý c n có nh ng chính sách phù h p đ phát tri m ho t đ ng cho vay mua nhà m t cách đ ng đ u.
2.3ă ánhăgiáăk t qu ho tăđ ng cho vay mua nhà c a NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà N i