LI MU
2.3.3 Hình th cp tín d ng
NH Maritime Bank chi nhánh Hà N i tri n khai c p tín d ng mua nhà d i các hình th c sau:
- Cho vay có tài s năđ m b o:
+ Tài s n th ch p, c m c thu c s h u c a khách hàng vay v n (nhà, quyên s d ng đ t, s ti t ki m, vàng...)
+ Tài s n đ m b o chính là c n nhà đ nh mua ho c di n tích đ t đ c chuy n nh ng.
- Cho vay tín ch p:
+ Áp d ng cho đ i t ng khách hàng uy tín, có n ng l c tài chính m nh đ tr n vay, có tín nhi m v i NH trong vi c s d ng v n vay, hoàn tr n g c và lãi.
33
+ Ng i b o lưnh đ ng ra cam k t v i NH s tr n thay cho ng i vay n u không tr đ c khi đ n h n.
+Ng i đ ng ra b o lãnh cho khách hàng vay v n có th là m t TCTD ho c công ty, xí nghi p n i khách hàng đang làm vi c.
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà t i NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i Giaiăđo n 1: Ti p nh năvƠăh ng d n v l p h s ăvayăv n
Cán b tín d ng ti n hành phân tích và th m đ nh khách hàng và m c đích vay v n theo th t các b c sau:
- i v i KH quan h tín d ng l n đ u: Cán b tín d ng h ng d n khách hàng cung c p thông tin, các quy đnh c a NH mà khách hàng ph i đáp ng v đi u ki n vay v n và t v n thi t l p h s đ d c NH cho vay.
- i v i nh ng khách hàng đư có quan h tín d ng: Cán b tín d ng h ng d n khách hàng hoàn thi n h s cho vay.
Giaiăđo n 2: Th măđnh h s ,ăth măđ nh tài chính, thu nh p, tài s n
- Ki m tra, xác nh n l i thông tin tín d ng:
Cán b tín d ng c n c vào t ng h s vay v n c th c a khách hàng, th c hi n th m đnh, xác nh n, ki m tra l i các thông tin c a khách hàng.
Th m đnh, xác nh n và ki m tra l i thông tin tín d ng bao g m:
+ Th m đnh khách hàng vay v n: T cách cá nhân, pháp nhân, n ng l c tài chính, ho t đ ng kinh doanh, đi u ki n vay v n.
+ Th m đnh m c đích s d ng v n vay và kh n ng tr n c a khách hàng. + Th m đnh tài s n c a khách hàng: Chuyên viên đnh giá - Ban đ nh giá th c hi n th m đ nh và đánh giá tr c ti p giá tr tài s n đ m b o cho khách hàng. Vi c đnh giá c a ban đ nh giá đ c th c hi n đ c l p và đ c l p thành v n b n đ c l p ph c v cho ho t đ ng th m đnh khách hàng.
Sau khi l p xong Báo cáo th m đnh chuyên viên th m đnh chuy n Báo cáo th m đnh và h s vay v n k m theo cho Lãnh đ o Ban x lý h s th c hi n ki m soát n i dung th m đ nh.
- Ki m soát vi c th m đnh, ki m tra , xác nh n l i thông tin tín d ng
Lãnh đ o ban x lý h s th c hi n ki m soát n i dung phân tích h s c a chuyên viên th m đnh, sau khi ki m soát, chuy n Báo cáo th m đ nh và toàn b h s sang ban phê duy t.
N i dung ki m soát: ki m soát l i các thông tin trên Báo cáo th m đnh c a chuyên viên th m đ nh, yêu c u chuyên viên th m đ nh đi u ch nh, b sung thêm các
thông tin nêu trong Báo cáo th m đ nh ho c b sung thêm các h s c n thi t đ đ m b o cho h s khách hàng và các thông tin nêu trong Báo cáo th m đ nh là đ y đ và chính xác; ý ki n c a ng i ki m soát h s th ng nh t v i toàn b v i ý ki n đ xu t c a chuyên viên th m đ nh ho c th ng nh t theo ý ki n đ xu t và b sung các đi u ki n kèm theo (n u có).
- Phê duy t
Chuyên viên th m đ nh ch u trách nhi m trình kho n vay lên c p chuyên gia phê duy t t ng ng v i giá tr kho n vay. Trên c s th m đ nh t cách khách hàng, ki m tra tài s n và đ nh giá, cán b tín d ng l p t trình xin phê duy t tín d ng bao g m các n i dung th m đnh trên. K t lu n và đánh giá khách hàng có đ kh n ng vay v n hay không và chuy n cho lưnh đ o phòng tín d ng. Tr ng h p lưnh đ o phòng tín d ng không cho vay ph i ghi rõ lý do đ cán b tín d ng thông báo tr l i tr c ti p cho khách hàng.
Giaiăđo n 3: tho thu n và ký k t h păđ ng v i khách hàng:
- L p thông báo tín d ng, tho thu n v i khách hàng
Chuyên viên th m đnh thu c ban x lý h s l p thông báo tín d ng và g i t i khách hàng (sau khi đư đ c các c p có th m quy n phê duy t) thông báo vi c ngân hàng Maritime Bank ch p thu n/không ch p nh n kho n vay, các đi u ki n kèm theo và các h s khách hàng c n b sung.
- Chu n b và hoàn thi n h s kho n vay
Sau khi khách hàng đư đ ng ý ch p thu n vay v n theo các đi u ki n nêu trong thông báo tín d ng, chuyên viên th m đnh chuy n toàn b h s vay v n c a khách hàng t i ban ki m soát tín d ng. Ban ki m soát tín d ng th c hi n các công vi c so n th o h p đ ng tín d ng, h p đ ng th ch p, b o lãnh; ký k t h p đ ng, công ch ng, đ ng ký giao dch b o đ m; m tài kho n, h ch toán gi i ngân; l u tr h s , thu n …Các công vi c này đ c th c hi n theo đúng quy đnh, quy trình ki m soát h s khách hàng t i ban ki m soát tín d ng.
Giaiăđo n 4: Gi i ngân, giám sát ho tăđ ngăkháchăhƠng,ăđônăđ c thu h i n g c, lãi vay
- K ho ch tr n g c và lãi
N u khách hàng có ho t đ ng s n xu t kinh doanh, d ch v ho c làm nh ng ngành ngh có thu nh p th ng xuyên thì phân k tr n theo chu k s n xu t và tiêu th s n ph m.
N u khách hàng là công ch c ho c ng i lao đ ng h ng l ng hàng tháng thì phân k tr n g c và lãi hàng tháng.
S ti n g c và lãi ph i đ c chia thành t ng kho n nh b ng nhau cho m i k , đi u ch nh cho phù h p v i th i đi m ng i vay có thu nh p.
35 - Ký k t h p đ ng tín d ng
Sau khi kho n vay đ c phê duy t, cán b tín d ng so n th o, th ng l ng và thu x p cho khách hàng ký h p đ ng tín d ng, h p đ ng b o đ m ti n vay n u khách hàng có b o đ m b ng tài s n và các v n ki n có liên quan.
- Gi i ngân
Sau khi ki m tra toàn b h s vay v n tr c khi gi i ngân, cán b tín d ng có trách nhi m thông báo ký gi y nh n n , l p t trình gi i ngân trình lưnh đ o phê duy t, chuy n h s tín d ng, gi y t tài s n th ch p cho phòng k toán – ngân qu và h ch toán khi gi i ngân.
2.3.5 Ch tiêu ph n ánh m r ng cho vay mua nhà t i Marime Bank – chi nhánh Hà N i
B ng 2.3 :Tình hình doanh s cho vay mua nhà t i ngân hàng Maritime Bank
– Chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
n v : t đ ng
Ch ătiêu N mă2010 N mă2011 N mă2012
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuy tă
đ i đ iă(%)T ngă Tuy tăđ i đ iă(%)T ngă
Doanh s CVMN 1.919 2.355 1.956 436 25,42 (399) (16,94) Doanh s cho vay 15.835 17.550 16.482 1.715 10,83 (1.068) (6,09) T tr ng CVMN( %) 12,12 13,42 11,87 - - - -
( Ngu n: Phòng tín d ng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà N i)
Bi u đ 2.2: Tình hình doanh s cho vay mua nhà t i ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
Doanh s cho vay mua nhà là t ng s ti n mà Ngân hàng cho vay mua nhà trong k , nó ph n ánh quy mô c p tín d ng c a Ngân hàng.
T ng Doanh s cho vay c a Ngân hàng n m 2011 là 17.550 t đ ng t ng 1.715 t đ ng so v i 2010, t ng đ ng v i m c t ng là 10,83%.
n n m 2012 có xu h ng gi m, c th là t ng doanh s cho vay c a NH ch đ t 16.482 t đ ng gi m 1.068 t đ ng t ng đ ng v i m c gi m là 6,09% so v i n m 2011.
N m 2011 doanh s cho vay mua nhà đ t 2.355 t đ ng t ng 436 t đ ng, t ng đ ng v i m c t ng 25,42% so v i 2010, t tr ng doanh s cho vay mua nhà so v i t ng doanh s cho vay chi m 12,12%.
N m 2012 doanh s cho vay mua nhà đ t 19.568 t đ ng gi m 399 t đ ng, t ng đ ng v i m c gi m là 16,94% so v i 2011, t tr ng doanh s cho vay mua nhà so v i t ng doanh s cho vay chi m 11,87%.
Nhìn chung ta th y, trong t ng doanh s cho vay c a NH thì doanh s cho vay mua nhà ch chi m kho ng 11% đ n 13,5%. Trong 3 n m qua doanh s cho vay mua nhà t ng 35 t đ ng. Cho th y ho t đ ng cho vay mua nhà chi m t tr ng t ng đ i trong toàn b ho t đ ng cho vay c a Ngân hàng. Trong n m 2011 ta th y doanh s mua nhà t ng, nguyên nhân là do ho t đ ng cho vay mua nhà c a NH có đi u ki n phát tri n bao g m c đi u ki n bên trong và đi u ki n bên ngoài. Ng i dân có nhu c u v nhà cao, m t khác các khu chung c ngày m c lên càng nhi u trong khi đó nhà n c đư và đang c g ng tr c p cho nh ng gia đình có thu nh p th p có nh ng c n nhà v i giá c ph i ch ng. Các d án B S c ng ch đ ng tr c ti p h giá thành s n ph m hay gián ti p gi m giá b ng cách đ a ra nhi u gói u đưi, t ng thêm nhi u ti n ích c ng thêm... đ thu hút các khách hàng. Nhi u ch đ u t d án còn ch đ ng k t n i NH và khách hàng v i nhau nh m t o đi u ki n t t nh t đ khách hàng mua c n h . Th tr ng lãi su t c ng thu n l i h n nên các NH ch đ ng gi m lãi su t vay. c bi t, các khách hàng cá nhân NH quan tâm h ng đ n v i nhi u u đưi h n khi vay mua nhà ho c th ch p nhà, ví d nh lưi su t r t c nh tranh, th t c x lý h s nhanh g n h n. S thay đ i tích c c này đang nh n đ c nhi u s quan tâm ng c l i t phía khách hàng vay, đ ng th i t o c h i có nhi u l a ch n h n cho khách hàng khi quy t đ nh đi vay. Nhìn chung trong n m 2011 tín d ng cho vay mua nhà c a c h th ng đ u có s kh i s c. NH TMCP u t và phát tri n Vi t Nam (BIDV) và NH TMCP Công th ng Vi t Nam (Vietinbank) có doanh s lên t i 4.000 t đ ng cho khách hàng vay mua nhà v i lãi su t 12%/n m, NH TMCP Ngo i th ng Vi t Nam (Vietcombank) có doanh s h n 2.000 t đ ng... Trong khi đó NH Maritime Bank có
37
doanh s là 2.355 t đ ng, đây c ng là con s l n đ i v i ho t đ ng cho vay mua nhà so v i các NH trong cùng h th ng.
N m 2012, v i tình hình kinh t khó kh n, b t đ ng s n luôn trong tình tr ng tr m l ng nên doanh s cho vay mua nhà gi m, nguyên nhân là do t c đ t ng tr ng tín d ng B S trong n m 2012 luôn m c v a ph i do ng i mua v n còn tâm lý ch đ i đ giá B S gi m thêm m c dù giá B S đư đ c đi u ch nh xu ng th p, nhi u ch đ u t c a các d án m i và c đư b t đ u h giá bán c n h , c ng nh tung ra các ch ng trình khuy n mãi v i giá u đưi đ kích thích s c mua v n đang khá y u trên th tr ng, tuy nhiên l ng c u v nhà v n ch a có d u hi u t ng. M t s nhà kinh t cho r ng: “Ngoài tâm lý ch đ i giá B S gi m h n, m t s ít ng i có v n ít ho c có nhu c u vay c ng vay v i s v n ít vì h chuy n sang l a ch n phân khúc nhà di n tích nh v i giá phù h p v i túi ti n nh ng khu v c ngoài trung tâm. phân khúc nhà cao c p, khách hàng có đi u ki n tài chính t t v n có nhu c u nh ng th ng đi kèm v i đi u ki n nh v trí đ p, thi t k n i th t hi n đ i, an ninh và các d ch v ti n ích, gi i trí cao c p xung quanh vì th khách hàng vay mua nhà th ng tìm đ n các d án đư bàn giao nhà v i m c giá t 1,5 t - 2,5 t/c n h và mua nhà đư có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và s h u nhà . i v i phân khúc nhà cao c p, s l ng khách hàng hi n đang có tâm lý ch xem giá c ra sao m i th c hi n ký k t h p đ ng do m c giá c a phân khúc này khá cao, kho ng 4-5 t đ ng/c n h . Ngoài ra, nh n th y đ c ti m n ng c a ho t đ ng cho vay mua nhà nên có r t nhi u NHTM đư và đang c g ng phát huy h t ti m n ng c a ho t đ ng này vì th th tr ng c nh tranh ngày càng gay g t. Nh ng so v i t ng doanh s cho vay thì trong n m 2012 doanh s cho vay mua nhà v n chi m 11,87%.
Ta th y m c t ng và m c gi m giá tr t ng đ i c a doanh s cho vay mua nhà trong các n m bi n đ ng không đ ng đ u. Ho t đ ng cho vay mua nhà chi m t tr ng kho ng 12% đ n 13% trong ho t đ ng cho vay c a NH nên ho t đ ng cho vay mua nhà c ng nh h ng t i doanh s cho vay c a NH. Do v y đ t ng doanh s cho vay c a NH thì vi c m r ng và đ y m nh ho t đ ng cho vay mua nhà c ng r t quan tr ng. ây là m t th tr ng r t ti m n ng vì v y Nhà n c c ng đang đ a ra nhi u chính sách và gi i pháp đ t ng doanh s cho vay c a NH đ kích c u th tr ng B S.
2.3.6 Ch tiêu ph n ánh ế n cho vay mua nhà
B ng 2.4: Tình hình ế n cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011, 2012
n v : t đ ng.
Ch ătiêu N mă2010 N mă2011 N mă2012
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuy tă đ i T ngă đ iă (%) Tuy tă đ i T ngă đ iă (%) T ng d n tín d ng 16.246 19.058 17.693 2.812 17,31 (1.365) (7,16) D n cho vay mua
nhà 2.164 2.674 2.210 510 23,57 (464) (17,35) T tr ng ế n CVMN so v i t ng ế n tín ế ng( %) 13,32 14,03 12,49 - - - -
(Ngu n phòng tín d ng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà N i )
Bi u đ 2.3: S thaỔ đ i t tr ng ế n cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà N i ẾáẾ n m 2010, 2011 và 2012
Ch tiêu d n cho vay ph n ánh kh n ng m r ng cho vay c a ngân hàng. Cùng v i s gia t ng c a doanh s cho vay thì d n d n cho vay mua nhà c ng t ng qua