LI MU
3.4.ts kin ngh v iăNgơnăhƠngănhƠăn c và vi chính ph
Nhà n c c n t p trung xây d ng m i và hoàn thi n h th ng pháp lu t, các c ch chính sách phù h p đ phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ng b t đ ng s n. Th tr ng b t đ ng s n liên quan đ n nhi u l nh v c ph c t p (t đ t đai, tài chính ngân hàng, xây d ng, t pháp…). Vì v y đ phát tri n và v n hành th tr ng b t đ ng s n đòi h i ph i có khung pháp lý đ ng b và ch t ch . Khung pháp lý ph i bao quát t th tr ng s c p (th tr ng quy n s d ng đ t), th tr ng đ u t phát tri n đ n th tr ng th c p (th tr ng giao d ch b t đ ng s n).
Hi n nay Lu t đ t đai ch a quy đ nh vi c x lý giá tr quy n s d ng đ t th ch p đ thu h i n , ch a có các quy đ nh v c n c đ xác đnh giao d ch b t đ ng s n (h p pháp) đ cho vay c ng nh nh ng quy đ nh v vi c xác đ nh giá tr tài s n là quy n s d ng đ t c a các doanh nghi p Nhà n c đ c giao đ t tr c đây nay chuy n sang khi n nhi u doanh nghi p g p khó kh n trong vi c ti p c n ngu n v n t các ngân hàng. Do đó Nhà n c ph i s m hoàn thi n, ch nh s a và b sung m t s quy đnh trong h th ng pháp lu t v đ t đai, b t đ ng s n đ t o đi u ki n thu n l i cho các ho t đ ng cho vay đ u t , kinh doanh vào b t đ ng s n. Lu t đ t đai nên m r ng vi c th ch p quy n s d ng đ t cho nhi u m c đích không ch có s n xu t kinh doanh mà còn cho vay tiêu dùng, mua b t đ ng s n. Ban hành các quy đ nh h ng d n c th , th ng nh t làm cho lu t kinh doanh b t đ ng s n đi vào th c t m t cách có hi u qu h n, có tác đ ng nhi u t i th tr ng.
3.4.2 M t s bi n pháp qu n lý v mô Ế a chính ph và ngân hàng nhà n c
Trong b i c nh n n kinh t n c ta t l l m phát t ng cao gây nh h ng l n t i s n xu t và đ i s ng dân c làm gi m nhu c u chi tiêu, c i thi n đ i s ng c ng nhu các nhu c u v nhà s khó kh n h n. Do đó Chính ph c n t ng c ng nh ng bi n pháp ki m ch l m phát nh :
- Các chính sách tài chính nh các bi n pháp t ng thu ngân sách Nhà n c, c n th c hi n chính sách ti n t th t ch t, ti t ki m chi tiêu th ng xuyên, nâng cao hi u qu v n đ u t t ngu n ngân sách Nhà n c. ng th i t ng c ng qu n lý th tr ng, giá c , đ m b o cân đ i cung c u hàng hóa ph c v cho s n xu t và đ i s ng nhân dân, ch ng đ u c , tr c l i nâng giá, khuy n khích xu t, ki m soát và h n ch nh p siêu.
- T p trung tháo g khó kh n cho doanh nghi p, thúc đ y s n xu t phát tri n đi đôi v i vi c t ng c ng các chính sách an sinh xã h i, b o đ m đ i s ng nhân dân. Qu n lý TTCK và b t đ ng s n. Qu n lý ch t ch các ngu n v n vay ngân hàng c a
65
các công ty đ đ u t vào TTCK, th tr ng b t đ ng s n. T ng b c lành m nh hóa hai th tr ng này, kh c ph c tình tr ng đ u c đ y giá lên cao nh th i gian qua.
3.4.3 Ban hành ẾáẾ v n b n tháo g đ th tr ng b t đ ng s n thoát kh i tình
tr ng “đựng b ng”
Trên th tr ng giá b t đ ng s n v n di n bi n b t th ng, giá c t ng cao và khó ki m soát vì h u h t các giao d ch b t đ ng s n là giao d ch ng m, đ tránh n n đ u c b t đ ng s n Chính ph c n đi u ch nh b sung Pháp l nh thu nhà đ t ho c c n s m xây d ng Lu t thu b t đ ng s n theo h ng đi u ti t đ i v i các h gia đình, cá nhân đ a tài s n nhà đ t vào s d ng. Thu chuy n quy n s d ng đ t và l phí tr c b quá cao làm t ng các giao dch ng m, gây th t thu thu , không qu n lý đ c vi c s d ng nhà đ t. Chính ph nên đánh thu l y ti n đ i v i nhà đ t v t h n m c, thu su t cao đ i v i nhà b không, gi m thu chuy n quy n s d ng đ t và l phí tr c b .
Thu n c ta nên t p trung vào nh ng tr ng h p có đ t nh ng không s d ng, s d ng đ t cao h n đnh m c thông th ng, chính sách thu c n ph i có nh ng
u đưi đ i v i ng i nghèo có nhu c u nhà th c s . h n ch đ u c mua đi bán l i gây b t n cho th tr ng, c n đánh thu su t cao đ i v i các tr ng h p bán nhà đ t trong vòng 2 n m k t khi mua. Thu su t đ c tính nh là kinh doanh b t đ ng s n d a vào chênh l ch giá mua bán ho c giá bán ra, đi u đó s giúp th tr ng minh b ch v giá c h n.
3.4.4 C n đ y nhanh t Ế đ c p “S đ ”
Nhà n c c n gi i quy t càng s m càng t t vi c kéo quá dài tình tr ng nhi u gi y ch ng nh n (s ) cho m t b t đ ng s n (s đ - gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, s h ng – gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t…). Hi n nay vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và nhà các đô th trong c n c đ c th c hi n v i t c đ r t ch m. i u này d n đ n các giao d ch mua bán, chuy n nh ng…b t đ ng s n đư và đang không đ m b o c s pháp lý. Vì v y Nhà n c c n tri n khai m t s gi i pháp nh m đ y nhanh t c đ c p s đ . Vi c đem l i quy n s h u cho ng i dân c n đ c quan tâm nhi u h n và s t o đi u ki n thu n l i cho ngân hàng trong vi c thúc đ y m nh ho t đ ng cho vay mua nhà.
Các c quan ch c n ng c n đ y m nh vi c c i cách th t c hành chính trong ph m vi có liên quan v c p gi y ch ng nh n quy n s h u tài s n, quy n s d ng đ t hay các th t c c ng ch ng…Bên c nh đó h n ch sai sót, tiêu c c trong các công tác này nh m t o đi u ki n thu n l i, nhanh chóng hoàn thành các th t c gi y t pháp lý đ m b o quy n l i c a c ngân hàng và khách hàng.
y m nh công khai, minh b ch các thông tin đ n đnh th tr ng: Quy đ nh rõ th i gian và đ a đi m công khai quy ho ch, công khai d án đ t o đi u ki n cho các
nhà đ u t bình đ ng và d dàng ti p c n các d án phát tri n b t đ ng s n t o môi tr ng c nh tranh lành m nh. H n n a, Chính ph c n có s h tr v tài chính đ xây d ng nhi u khu nhà , c i t o các khu chung c c nát và nh ng đ a bàn m i đô th hóa…nh m đáp ng nhu c u nhà cho ng i dân có thu nh p trung bình và th p.
i u đó s góp ph n t ng cung cho th tr ng nhà .
Th c hi n nghiêm quy đnh b t bu c các t ch c, cá nhân kinh doanh b t đ ng s n ph i bán nhà và chuy n quy n s d ng đ t t i các d án ph i thông qua sàn giao d ch b t đ ng s n đ m i đ i t ng có nhu c u có th ti p c n tr c ti p các thông tin mua bán.
3.5 Ki n ngh đ i v iăNgơnăhƠngănhƠăn c
- NHNN c n có đ nh ngh a c th và nh ng quy đnh rõ ràng v kinh doanh b t đ ng s n, s m ban hành các v n b n h ng d n c th , nh ng quy ch CVMN m t cách th ng nh t nh m b o v quy n l i cho c ngân hàng và khách hàng. Ngoài ra c n có nh ng bi n pháp giúp các NHTM t ng c ng ngu n v n cho vay đ c bi t là v n trung dài h n nh các bi n pháp v d tr b t bu c hay các quy đ nh v m c s d ng v n ng n h n cho vay dài h n.
- Tr c tình hình kh ng kho ng tín d ng nhà t i M và các n c khác. NHNN c n t ng c ng thanh tra, theo dõi các ho t đ ng cho vay b t đ ng s n c a các NHTM. NHNN nên yêu c u các NHTM ph i th ng kê, theo dõi ch t ch các ho t đ ng cho vay b t đ ng s n, di n bi n cung c u và giá c trên th tr ng, yêu c u các NHTM rà soát, đánh giá ch t l ng tín d ng các kho n cho vay b t đ ng s n đ có bi n pháp x lý, thu h i n vay đúng h n và kh ng ch t c đ t ng tr ng d n cho vay b t đ ng s n.Xem xét t l cho vay c a h th ng ngân hàng cho th tr ng b t đ ng s n trên t ng d n c a h th ng, rà soát l i các đi u ki n cho vay c a ngân hàng đ i v i th tr ng b t đ ng s n. N u có hi n t ng cho vay d i chu n c n có nh ng bi n pháp đi u ch nh tích c c. Xem xét t l d n c a h th ng ngân hàng cho các doanh nghi p có cùng ngu n g c đang kinh doanh b t đ ng s n, trên t ng d n c a th tr ng b t đ ng s n. N u có hi n t ng đ u t tay trong, c n có nh ng bi n pháp lo i b đ tránh nh ng v n đ có tính h th ng.
- NHNN C n nghiên c u và đ a vào v n hành mô hình “Qu đ u t b t đ ng s n ” đ t ng c ng ngu n v n cho th tr ng b t đ ng s n. Nhanh chóng hình thành và phát tri n h th ng th ch p th c p, đ t ng c ng ngu n ti n cho th tr ng b t đ ng s n.
- Vi c hình thành th tr ng trái phi u, c phi u b t đ ng s n c ng r t c n thi t. Ch ng khoán b t đ ng s n la m t lo i ch ng khoán đ c bi t, k t h p gi a hình th c đ u t ch ng khoán và đ u t b t đ ng s n, đ c đ m b o b ng b t đ ng s n mà nó
67
đ i di n, đ ng th i cho phép nhà đ u t ki m l i trên bi n đ ng giá tr b t đ ng s n này, nh ng không nh t thi t n m gi quy n s h u tr c ti p m t ph n hay toàn b b t đ ng s n đó trong su t quá trình s h u ch ng khoán.
Vì v y, c n xây d ng các v n b n pháp lu t liên quan đ n vi c hình thành ho t đ ng ch ng khoán t i Vi t Nam đ làm l ng hóa c c kho n vay liên quan đ n tín ch p b t đ ng s n.
- NHNN c n có nhi u bi n pháp đ ki m ch l m phát giúp n đnh th tr ng, th c hi n chính sách ti n t ch t ch , ch đ ng, linh ho t và ph i h p đ ng b .
- Hi n nay Vi t Nam m i ch có Trung tâm thông tin tín d ng (CIC) c a NHNN là th c hi n vi c cung c p thông tin tín d ng, đáp ng yêu c u trong vi c đánh giá kh n ng tr n c a ngân hàng. Tuy nhiên CIC m i ch y u c p nh t thông tin v các doanh nghi p còn cá nhân thì h u nh không có. H n n a thông tin c a trung tâm này ch d ng l i m c tham kh o cho các NHTM. V i xu h ng phát tri n m nh m c a ho t đ ng cho vay mua nhà, cho vay tiêu dùng trong th i gian t i thì nhu c u thông tin v khách hàng là r t l n. Vì v y CIC c n t ng c ng nâng cao ch t l ng tín d ng h n n a, c p nh t các thông tin v khách hàng đ c bi t là các khách hàng cá nhân v ti n s b n thân, tình tr ng d n , n x u, các ngu n thu nh p.
- Nên thành l p các kênh thông tin v th tr ng b t đ ng s n, trong đó cung c p các thông tin v nhà đ t, c p nh t thông tin v các ch tr ng, v n b n pháp lý có liên quan t o đi u ki n thu n l i cho khách hàng tìm hi u và nâng cao kh n ng hi u bi t v th tr ng b t đ ng s n, đ ng th i t o c s cho vi c th m đnh các d án kinh doanh, đnh giá b t đ ng s n, giúp ngân hàng h n ch r i ro. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.6 M t s ki n ngh đ i v i Ngân hàng Maritime Bank
Th nh t, Maritime Bank c n ph i đ a ra nh ng ch tr ng nh m đ y m nh ho t đ ng cho vay mua nhà c v đ i t ng c ng nh các lo i hình s n ph m cho vay đ thu hút khách hàng, t ng kh n ng c nh tranh v i các NH trong cùng h th ng.
Th hai, t ng c ng công tác ch m sóc khách hàng, ti p t c đ y m nh quan h v i khách hàng truy n th ng, m r ng đ i t ng khách hàng m i, t p trung vào đ i t ng khách hàng cá nhân.
Th ba, ti p t c đ y m nh m r ng m ng l i, t ng s l ng phòng giao d ch, nâng cao ban hành quy đ nh riêng v v n hóa NH giúp các nhân viên xác đ nh rõ phong cách giao ti p, thái đ ph c v v i khách hàng, thu hút thêm ngày càng nhi u đ i t ng dân c tham gia d ch v c a NH.
Th t , luôn ph i h p các trung tâm v i nhau, h tr các chi nhánh v trang thi t b k thu t, công ngh thông tin, các ph n m m truy c p thông tin ti n l i.
Th n m, t ng c ng công tác ki m tra, ki m soát đ i v i ho t đ ng c a các chi nhánh, phát hi n và x lý k p th i các vi ph m, kiên quy t x lý các tr ng h p cán b tín d ng thông đ ng v i khách hàng, các hành vi tiêu c c trong n i b ngân hàng.
Th sáu, trên c s các quy đ nh pháp lu t có liên quan t i ho t đ ng cho vay mua nhà, NH c n xây d ng quy trình k thu t c p tín d ng, đ m b o h n ch th p nh t nh ng r i ro có th x y ra.
Th b y, Th c hi n các k ho ch truy n thông r ng rãi, nâng cao hình nh và uy tín c a Maritime Bank trong khách hàng qua đó làm t ng thêm uy tín c a chi nhánh trên th tr ng.
Ngoài ra, Maritime Bank c ng c ng c n quan tâm t i các bi n pháp k t h p khác đ có nh ng gi i pháp phát tri n hi u qu , đ m b o ho t đ ng cho vay mua nhà t ng tr ng b n v ng và an toàn.
K T LU N
N n kinh t đi h t chu k t ng tr ng r i l i suy thoái, t ng tr ng r i l i suy thoái. i u thi t y u là các NHTM ph i ngày càng hoàn thi n các ho t đ ng kinh doanh c a mình, đ không b g c ngư tr c nh ng c n kh ng ho ng, đ ng th i nâng cao hi u qu tín d ng không ch có ý ngh a đ i v i s t n t i và phát tri n c a ngân hàng mà còn