Từ năm 2010 - giữa 2012
Ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang trầm lắng kể từ sau cuộc khủng hoảng tải chính ở Mỹ năm 2007 – 2009. Những chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã ban hành Nghị quyếtsố 02/NQ- CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Kể từ sau khi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam đã bị ảnh hưởng và gián tiếp gây khó khăn lên tất cả các doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngân hàng nhà nước Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các tổ chức tín dụng sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều này, đã giáng thêm một đòn nặng vào
các ngành Chứng khoán và Bất Động Sản bên cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các công ty Bất Động Sản phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tăng liên tục từ 2010 – 2012.
Hình 2.3 Tăng trƣởng tín dụng giai đoạn 2001-2012 (đơn vị:%)
Nguồn:Báo cáo thông tin về kết quả hoạt động ngân hàng năm 2012 và định hướng chính sách năm 2013 - Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Do dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởng tín dụng, nên khi các ngân hàng gặp khó khăn buộc phải thắt chặt tăng trưởng tín dụng thì ngành bất động sản cũng bắt đầu chật vật tìm vốn vay.
Bảng 2.2 Thống kê lãi suất qua đêm liên ngân hàng 10/2011
Kỳ hạn 20/10/2011 18/10/2011 14/10/2011 13/10/2011 Qua đêm 12,99 14,45 13,89 13,40 1 tuần 14,57 14,81 15,03 13,72 2 tuần 14,09 14,93 13,03 14,07 1 tháng 15,55 12,94 12,83 14,69 2 tháng 13,06 12,62 12,17 13,16 6 tháng 15,23 17,06 16,15 14,01 12 tháng 20,64 20,73 13,50 13,50
Nguồn: Báo cáo thống kê lãi suất qua đêm liên ngân hàng tháng 10/2011 – Ngân hàng Nhà Nước.
Các ngân hàng lao vào cuộc chạy đua lãi suất huy động trong năm 2011, khi có lúc lãi suất huy động chạm trần 22% và nếu nhìn vào lãi suất theo kì hạn trên bảng niêm yết lãi suất của các ngân hàng và lãi suất trên thị trường liên ngân hàng chúng ta sẽ thấy lãi suất kì hạn ngắn được đẩy lên ngang bằng cả với các kì hạn dài. Lãi suất huy động tăng dẫn tới lãi suất vay tăng, tín dụng thắt chặt đã khiến cho dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản và niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng tăng đột biến.
Những cụm từ như lạm phát, chạy đua lãi suất huy động, ngân hàng mất thanh khoản xuất hiện nhan nhãn trên các mặt báo và các phương tiện thông tin đại chúng cho thấy một bức tranh u ám của nền kinh tế Việt Nam lúc bấy giờ. Những yếu tố trên cùng với việc tăng giá điện và giá xăng dầu đã làm cho chỉ số giá CPI cả nước năm 2011 lập đỉnh vào tháng 4 với mức tăng 3.32%.
Từ giữa 2012 – nay:
Hình 2.4 CPI cả nƣớc qua các tháng
Nguồn: Tác giả tổng hợp thông tin từ Cổng thông tin điện tử Bộ tài chính
Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sách thắt chặt mạnh mẽ thì nền kinh tế nói chung và ngành Bất Động Sản nói riêng đã bị rệu rã khi số liệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu,… được công bố.
Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước
hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.
Hình 2.5 Thống kê lƣợng căn hộ tồn kho quý IV/2012
Nguồn: Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh
Do tồn kho tăng đã kéo theo tỷ lệ nợ xấu Bất Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012 với số liệu từ NHNN là 8.6% và Fitch Rating Agency là khoảng 12%.
Hình 2.6 Dƣ nợ bất động sản từ năm 2010 – 30/10/2012
(Nguồn: Báo cáo giám sát thị trường tài chính tháng 10/2012, Ủy ban giám sát tài chính Quốc Gia)
Tuy nhiên, vào quý I/2013 thì NHNN công bố khoảng nợ xấu giảm xuống còn 6% tổng dư nợ. Do đã lạm phát đã phần nào được kiềm chế ổn định và không còn là mối lo ngại chính nữa mà bấy giờ chính phủ phải tập trung giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất từ hệ quả của thắt chặt chính sách tiền tệ. Vì đặc điểm của ngành Bất Động Sản Việt Nam là chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên mất đi phân khúc nhà giá rẻ đã khiến cho lượng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng cao khi nền kinh tế và sức mua suy giảm. Trong khi đó, người có nhu cầu thực về nhà ở lại không thể mua được nhà do số lượng nhà vừa túi tiền rất hạn chế trên thị trường. Áp lực trả lãi vay ngân hàng với lãi suất cao đã khiến cho các công ty BĐS bắt buộc phải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận và kế hoạch sản xuất kinh doanh.
Hình 2.7 Giá trị thị trƣờng thứ cấp BĐS (% thay đổi so với quý trƣớc)
(Nguồn: Báo cáo quý IV/2013 của Công ty CB Richard Ellis - CBRE Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh)
Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cực cho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC (vào quý II/2013) với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành Bất Động Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu xuống dưới 3%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tuyên bố sẽ tung 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Hai chính sách trên tuy không chắc chắn vực
dậy được thị trường BĐS Việt Nam vốn đang trầm lắng nhưng sẽ có tác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trong ngành.
Sau khi, thông tin trên được đưa ra thì hàng loạt các doanh nghiệp Bất Động Sản trong ngành thay nhau chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu dự án sao cho phù hợp với chính sách của chính phủ và cũng có nhiều doanh nghiệp cũng đang xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Năm 2013, được dự báo là năm bùng nổ của nhà giá rẻ khi các chủ đầu tư và các công ty Bất Động Sản tập trung khai thác phân khúc đầy màu mỡ này mà bấy lâu nay bị bỏ quên, người mua nhà cũng có thể chọn lựa được căn nhà ưng ý vừa với thu nhập của mình.
Do thị trường Bất Động Sản khó khăn, niềm tin của các nhà đầu tư sụt giảm vàcác chủ đầu tư thiếu vốn do ngân hàng thắt chặt tín dụng nên đã khiến áp lực tài chính của các doanh nghiệp thuộc ngành này phải tìm cách bán tháo dẫn đến giảm giá Bất Động Sản
Đi tìm nguyên nhân và lời giải thích cho hiện tượng quá nóng của của thị trường bất động sản những năm 2006 và kéo dài đến 2010 và đánh giá thật sự thị trường có bị định giá quá cao thời gian đó hay không? Ngoài những nguyên nhân về chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của nhà nước, ngoài yếu tố cung cầu, vậy thì điều gì ẩn sâu sau đó mà các nhà kinh tế đã bỏ qua hoặc không thể giải thích được? Nguyên nhân nào là nguyên nhân chính của việc thị trường bị định giá cao hơn giá trị thực của nó? Và tâm lý của nhà đầu tư sau giai đoạn cơn sốt sẽ như thế nào? Liệu các nhà đầu tư cá nhân có thể rút ra cho mình được một bài học hay không? Kết quả điều tra sau đây sẽ phần nào làm sáng tỏ những thắc mắc này.
2.3 Kết quả điều tra nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Việt Nam 2.3.1 Mô tả mẫu khảo sát (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng câu hỏi ở phụ lục 2 được khảo sát bằng 2 hình thức, hình thức 1 phỏng vấn trực tiếp và hình thức khảo sát trực tuyến trên mạng internet thông qua dịch vụ tạo form sẵn có của googles docs. Mẫu khảo sát trực tiếp gồm 64 mẫu, phỏng vấn trực tiếp khách hàng là các nhà đầu tư các nhân đã và đang hoạt động trên thị trường, những mẫu khảo sát trực tuyến được khảo sát thông qua các sàn giao dịch bất động sản, lực lượng cộng tác viên, điện thoại và gởi email trực tiếp đến cho các
nhà đầu tư gồm có 78 mẫu. Tổng cộng có 142 mẫu, trong đó có 14 mẫu không đạt do thiếu thông tin. Kết quả là còn 128 mẫu hợp lệ được xử dụng.
Do mẫu được được phỏng vấn trực tiếp tại các sàn giao dịch bất động sản trên 2 thị trường tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội, lượng khách hàng của 2 miền cũng khác nhau, chính vì vậy độ phân tán của mẫu tương đối không đồng đều giữa 2 thị trường trên. Các nhà đầu tư ở tp. Hồ Chí Minh chiếm: 67%, các nhà đầu tư Hà Nội chiếm 33%
Kết cấu bảng mẫu khảo sát gồm 30 câu hỏi trong đó từ câu 1 đến câu 5 mục đích để thu thập thông tin của nhà đầu tư.
Tỉ lệ khảo sát mẫu theo giới tính cũng có sự chênh lệch rõ ràng do lấy mẫu theo phương pháp thuận tiện. Mẫu thu về chiếm 58% là nam và 42% là nữ.
Mẫu khảo sát có tỉ lệ cao nhất là 65% cho độ tuổi từ 36 tuổi đến 50 tuổi và kế tiếp là 18% cho độ tuổi từ 51 tuổi đến 65 tuổi cho thấy tỉ lệ mẫu khảo sát 15% Nhóm tuổi từ 26 đến 35 là nhóm có sự thích ứng khá cao đối với những thay đổi hành vi. Nhóm trên 65 chỉ có 2%
Theo tiêu chí nghề nghiệp thì có đến 67% đang làm việc tại các công ty, 12% tự doanh và làm công việc khác cũng cùng tỷ lệ 12%, công việc nội trợ chiếm 5% và hưu trí là 4%.
Theo tiêu chí trình độ học vấn, tỉ lệ mẫu khảo sát có trình độ trên đại học chiếm 23%, đại học chiếm cao nhất với tỉ lệ là 73%, kế tiếp là trình độ trung học cao đẳng chiếm 4% cho thấy mẫu khảo sát có trình độ học vấn tương đối đồng đều.
Theo tiêu chí kinh nghiệm tham gia trong thị trường đầu tư, tỉ lệ mẫu có kinh nghiệm từ 5 đến 7 năm chiếm đa số, với tỉ lệ mẫu bình quân khoản 6 năm kinh nghiệm tham gia thị trường bất động sản.
2.3.2 Tâm lý của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản Việt Nam 2.3.2.1 Sự tự tin và tự đánh giá khả năng của nhà đầu tƣ 2.3.2.1 Sự tự tin và tự đánh giá khả năng của nhà đầu tƣ
Mục đích của câu hỏi: “Anh/Chị có hoàn toàn tự tin về hiểu biết của mình về thị trường bất động sản trong khu vực mình đang đầu tư?” nhằm tìm kiếm sự hiểu biết của nhà đầu tư về lĩnh vực mà họ đang tham gia và câu hỏi: Anh/Chị có nghĩ rằng
khả năng lựa chọn bất động sản để đầu tư của mình tốt hơn so với người khác? là để tìm hiểu xem nhà đầu tư có tự tin và bản thân họ đánh giá khả năng của mình như thế nào.
Kết quả khảo sát cho thấy ở câu hỏi đánh giá sự tự tin và hiểu biết của nhà đầu tư, hầu hết các nhà đầu tư đều khẳng định rằng họ hoàn toàn am hiểu lĩnh vực mình đang đầu tư với tỷ lệ dành cho các lựa chọn: bình thường 19%, tự tin 40% và rất tự tin 34%. Chỉ có 7% là không chắc lắm và không ai chọn lựa chọn hoàn toàn không chắc chắn trong việc mô tả việc đầu tư của mình.
Hình 2.8 Mức độ tự tin của nhà đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS đang đầu tƣ
Với câu hỏi để tìm hiểu xem sự tự tin và đánh giá khả năng hơn người của mình trong lĩnh vực đầu tư tại câu hỏi số 7 “Anh/Chị có nghĩ rằng khả năng lựa chọn bất động sản để đầu tư của mình tốt hơn so với người khác?” thì kết quả đạt được như sau: Tự tin 38%, rất tự tin 38%, chỉ có 17% bình thường và 7% không chắc chắn. Điều này hoàn toàn phù hợp kết quả nghiên cứu của giáo sư Daniel Kahneman trong công trình nghiên cứu kết hợp cùng giáo sư Amos Tversky về “thuyết triển vọng”. Ông đã lập luận trong nghiên cứu của mình rằng xu hướng quá tự tin đặc biệt rất phổ biến trong giới đầu tư. Họ thường có xu hướng thổi phồng kỹ năng của chính mình và chối bỏ vai trò của sự may rủi. Trong một thí nghiệm của mình để đánh giá khả năng phán đoán xác suất của một nhà đầu tư, giáo sư Kahneman đã rút ra kết luận: “Nếu một nhà đầu tư nói rằng anh ta chắc chắn quyết định đầu tư của mình đúng đến 99% thì thật ra họ chỉ chắc chắn có 80% mà thôi”.
Sự kết hợp giữa tự tin thái quá và tính lạc quan làm cho người ta đánh giá quá cao khả năng tri thức của họ, đánh giá thấp rủi ro và thổi phồng khả năng của họ trong việc kiểm soát tình hình, mà nó sẽ là tác nhân dẫn đến việc tự tin giao dịch quá chủ quan và đẩy đến tình trạng bong bóng đầu cơ. Sự tự tin lớn trong con người càng cao thì rủi ro về tự tin thái quá càng lớn (the greater confidence a person has in himself, the more risk there is of overconfidence). Điều này rất dễ xảy ra khi mà người ta không được thông tin tốt. Một điều đáng ngạc nhiên là có mối liên hệ giữa tự tin thái quá và tài năng. March và Shapira (1987) chỉ ra rằng những nhà đầu tư thường đánh giá quá cao khả năng thành công bởi họ nghĩ rằng họ là chuyên gia.
Hình 2.9 Mức độ tự tin khả năng lựa chọn BĐS đầu tƣ 2.3.2.2 Sự thay đổi hành vi các nhà đầu tƣ
Điều chỉnh và phân bổ các khoản đầu
Để nhận biết các nhà đầu tư các nhân có thay đổi điều chỉnh và hoạch định nguồn tài chính trong đầu tư nhằm phù hợp với tình hình thị trường hiện nay hay không? Câu hỏi “Anh/Chị là những người đã từng tham gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ trước đến nay. Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang chậm lại như hiện nay, Vậy Anh/Chị xác định lựa chọn phân bổ lại tỷ lệ đầu tư như thế nào vào những kênh nào?” đã đặt ra cho các nhà đầu tư một số lựa chọn trong lĩnh vực đầu tư tài chính gồm: chứng khoán, giao dịch ngoại hối forex, vàng, bất động sản, tiền gởi ngân hàng, và đầu tư khác. Kết quả cho thấy rằng: Việc đầu tư bất động sản vẫn là một kênh đầu tư luôn luôn được các nhà đầu tư tài chính quan tâm