Để tìm hiểu xem các nhà đầu tư có tin rằng họ có thể tiên đoán được tương lai phát triển của thị trường trong thời kì bong bóng đầu cơ hay không chúng ta xem xét câu hỏi số 25 trong bảng câu hỏi “Trong giai đoạn bùng nổ tăng giá bất động sản cuối năm 2006 đến cuối năm 2010, Anh/Chị có bao giờ tiên đoán đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai như thế nào không?”. Mục đích câu hỏi này là để xem có hay không khả năng là nhà đầu tư có thái độ quá tự tin trong thời kỳ từ đầu năm 2006 - 2010. 19% các nhà đầu tư cá nhân không nghĩ là họ có thể dự đoán được sự phát triển của thị trường ở một vài thời điểm trong thời kỳ bong bóng đầu cơ. 70% các nhà đầu tư cá nhân tin rằng họ có thể dự đoán thị trường trong khi 11% nhà đầu tư cá nhân không quyết định giữa hai chọn lựa.
Hình 2.27 Mức độ tự tin tiên đoán thị trƣờng phát triển trong tƣơng lai.
Một cá nhân thường có xu hướng tin rằng họ nhận thức tốt hơn người khác. Kết quả trong bảng khảo sát này tương tự với của Shiller (1987) là 29% nhà đầu tư cá nhân nghĩ họ có thể tiên đoán được sự hồi phục của thị trường sau vụ giảm thị trường vào tháng 3 năm 2008. Điều này có thể được giải thích một phần bởi thuyết quá tự tin, thông qua những người có xu hướng phóng đại khả năng của mình và có ước lượng sai lệch kết quả thực như đã giải thích ở phần lý thuyết.
Phản ứng với thông tin thị trƣờng
Hành vi thông thường khi con người nhận được thông tin đối với các sự kiện mang tính bất ngờ hay kịch tính họ thường hay phản ứng thái quá. Các nhà đầu tư phản ứng với các công bố và những thông tin khác trong thời kỳ bong bóng đầu cơ
như thế nào? Đặc biệt hơn, mục đích của câu hỏi số 26 “Suốt giai đoạn bùng nổ tăng giá của bất động sản từ cuối năm 2006 đến cuối năm 2010. Anh/Chị phản ứng như thế nào đối với các thông tin được công bố về dự án đã đầu tư, từ phía các Chủ đầu tư, từ các kênh phương tiện truyền thông đại chúng, nhận định từ giới chuyên môn và phản ứng thị trường bất động sản?” là tìm ra nhà đầu tư có phản ứng thái quá hay bị động với một lượng thông tin chắc chắn cùng chỉ về một hướng (có cùng nội dung).
Hình 2.28 Nhà đầu tƣ phản ứng khi thông tin phát ra trên thị trƣờng
Tỷ lệ các nhà đầu tư đã điểu chỉnh hành vi mua/bán tài sản của họ sau khi nhiều tin tức có liên quan xuất hiện lần đầu tiên là 47%. Khi tin tức xuất hiện liên tiếp là 46%. Tỷ lệ không quan tâm đến thông tin là 5%. Tỷ lệ không có ý kiến gì là 2%.
Thị trường bất động sản với một thời gian dài tăng giá thường có xu hướng được định giá quá mức đặc biệt cứ sau mỗi thông tin phát đi cùng hướng góp phần tạo nên bong bóng. Phần lớn cả các nhà đầu tư cho rằng họ sẽ thay đổi điều chỉnh hành vi mua bán của mình sau nhiều tin tức (công bố) chỉ cùng một hướng. Người ta thì khá nhạy cảm khi thấy những mẫu tin mà có thể khiến giá bất động sản bị phản ứng thái quá và hậu quả là tạo ra những bong bóng đầu cơ thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Câu hỏi số 27 “Trong tương lai nếu có một sự đi xuống đáng kể của thị trường bất động sản giống như tình trạng hiện nay, Anh/Chị nghĩ rằng thị trường chắc chắn sẽ điều chỉnh trở lại vị trí ban đầu như trước đó trong một vài năm hay hơn nữa?”đặt ra nhằm xác định mức độ tự tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Các nhà đầu tư tham gia cuộc khảo sát được hỏi chọn giữa một mô hình gồm 5 cấp độ từ rất tự tin đến hoàn toàn toàn không chắc chắn. 36% chọn mức rất tự tin và 24% chọn tự tin, điều đó có nghĩa là các nhà đầu tư chưa lấy được nềm tin rằng thị trường sẽ trở lại được mức độ vốn có trước đây chỉ trong vòng một vài năm nếu có một sự suy thoái tương tự ngày nay.
Hình 2.29 Mức độ tự tin nhà đầu tƣ khi gặp tình trạng thị trƣờng tƣơng tự trong tƣơng lai
Trong số những người trả lời, có quá ít nhà đầu tư chọn điều này, chỉ có tỷ lệ 4% nhà đầu tư diễn tả một mất tự tin quá lớn rằng hoàn toàn không chắc thị trường sẽ trở lại được mức độ vốn có trước đây chỉ trong vòng một vài năm nếu có một sự suy thoái tương tự ngày nay. 23% nhà đầu tư cá nhân lựa chọn không chắc chắn và 13% cho rằng đó là điều bình thường rằng thị trường sẽ phục hồi với một sự suy thoái tương tự xảy ra trong tương lai.
Sự kéo dài tình trạng đóng băng và suy thoái của thị trường từ năm 2010 cho tới nay có thể đóng vai trò trong chính nó khiến cho người ta tin là thị trường sẽ phục hồi nếu phải đối mặt với một sự suy thoái tương tự. Người ta chỉ tin chắc và lạc quan về sự phát triển của thị trường. Chiều hướng phát triển lịch sử của thị trường có thể đóng
một vai trò trong việc cũng cố thêm lòng tự tin cho con người như thị trường bất động sản đã ba lần chu kỳ phát triển nóng và lạnh và cuối cùng nó đã có luôn có một lịch sử phục hồi sau một thời gian dài suy thoái.
Thái độ nhà đầu tƣ khi một dự án tăng giá
Câu hỏi số 28 “Giả định tình huống sau: trong thời điển thị trường bất động sản đang chững lại như hiện nay, nhưng với 1 giả định rằng có 1 dự án bất động sản, suốt thời gian qua giá bất động sản của dự án này đã tăng 20% và thậm chí trong tương lai giá bất động sản này có vẻ sáng sủa. Anh/Chị đánh giá như thế nào về thông tin đó?” Vậy các nhà đầu tư sáng suốt có đủ thông tin quyết định để đầu tư vào bất động sản đó không? Có đến 64.% nhà đầu tư cho rằng thông tin trên không đủ để quyết định đầu tư vào bất động sản này, 9 % cho rằng bất động sản này đáng để mua và 27% cho rằng bất động sản này không còn đáng để đầu tư nữa. Điều này thể hiện thái độ e ngại mất mát và hiệu ứng “snak bite” vừa qua của một chu kỳ thị trường, các nhà đầu tư đã tỉnh táo trở lại và bắt đầu cân nhắc một cách thực tế hơn, không còn thái độ hăm hở lao vào hoặc mua chỉ vì lờ mờ nhận ra rằng đầu tư vào đó là có lãi mà họ thực tế hơn và cân nhắc hơn các yếu tố cần thiết để đi đến quyết định đầu tư.
Hình 2.30 Thái độ nhà đầu tƣ khi đứng trƣớc một dự án đang tăng giá
Kinh nghiệm nhà đầu tƣ về xu hƣớng thị trƣờng
Câu hỏi số 29 “Nếu tín hiệu của thị trường bất động sản đang khôi phục và tăng liên tiếp trong 1 tháng qua, khả năng nó sẽ tăng giá trị vào tháng tiếp theo?” và câu 30
“Nếu tín hiệu của thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái và giảm liên tiếp trong 1 tháng qua, khả năng nó sẽ tiếp tục suy giảm vào tháng tiếp theo?” đặt ra để làm sáng tỏ việc giữ nguyên các tiền quyết định khi đối mặt với những sự kiện không chắc chắn và mô tả trường hợp khi mà thị trường bất động sản bắt đầu tăng trưởng trở lại. Các nhà đầu tư tham gia khảo sát được hỏi ý kiến của họ về khả năng của một sự phát triển tương tự ở các tháng tiếp theo sau đó. Xác suất cho giá trị tăng hoặc giảm của chỉ số nên có sẽ là 50%. Tuy nhiên, xác suất trung bình các nhà đầu tư cá nhân cho rằng một mức tăng tương tự là 41%. và mức giảm tương ứng là 43%. Các nhà đầu tư dường như đều quan tâm rằng mẫu tăng hoặc giảm tiếp theo thì đảo ngược với chính nó. Điều này đối lập của xác suất tích phân chuẩn.
Người ta có một xu hướng danh mục hóa các sự kiện, như là mức giá tăng, như là đại diện của một tầng lớp phổ biến và kế tiếp là sự tương ứng xác suất của những bằng chứng bất kể của những khả năng cơ bản. Vì thế, những mẫu được xem là dễ tồn tại trong dữ liệu mà thật sự ngẫu nhiên và sự không chắc chắn của những mức giá tiếp tục tăng. Điều này bao gồm cả giả thiết quá tự tin được đề cập ở phần lý thuyết 1.3.1.8. Bảo thủ cũng diễn giải một phần lý do tại sao người ta đặt quá nặng khả năng đầu tiên của những sự kiện trong một trường hợp, chính vì vậy người ta thường ngại khi phải thay đổi ý kiến của mình một khi đã cho ý kiến trái ngược trước đó thì dường như người ta phải bảo vệ ý kiến của mình đã đưa ra.
Hình 2.31 Kinh nghiệm nhà đầu tƣ về xu thế thị trƣờng 2.4 Kết quả nghiên cứu
thuật so sánh giữa 2 thời điểm của thị trường bất động sản, một vế là thị trường đang trên đà tăng trưởng so sánh với thời điểm khi thị trường xuống dốc và đóng băng như hiện nay.
Việc so sánh thống kê giữa các câu hỏi đã đưa đến nhiều kết quả thú vị về hành vi của nhà đầu tư. Một điều khá ngạc nhiên là nhà đầu tư nào cũng đều cho rằng thị trường bị định giá cao trong thời kỳ “bong bóng đầu cơ” nhưng mọi người vẫn tham gia rất nhiệt tình và cho đến nay thị trường đã gần như đi về đúng giá trị thực của nó.
Liên quan đến câu hỏi có hay không lý do nhà đầu tư thay đổi quyết định trong đầu tư đã thực hiện từ khi thị trường lao dốc từ năm 2010 - 2013 và kết quả đã chỉ ra rằng không có mối quan hệ giữa nguồn thông tin mà nhà đầu tư quan tâm và các dự án mà họ đầu tư. Kết quả cũng chỉ ra rẳng không có sự liên hệ nào giữa các loại nguồn thông tin mà nhà đầu tư sử dụng để đưa ra quyết định đầu tư.
Kết quả từ nghiên cứu khảo sát cũng chỉ ra rằng các nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi bởi tâm lý đám đông, khi thông tin phát ra trên thị trường thì ngay lập tức các nhà đầu tư đều có những quyết định liên quan đến việc điều chỉnh mua (hoặc bán) những tài sản đã đầu tư. Chính vì vậy đã tạo nên nhân tố góp phần tạo nên bong bóng trong thời gian qua.
Kết luận chƣơng II
Trong thời gian qua hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp cá nhân trên thị trường bất động sản trong giai đoạn từ năm 2006 đến 2013 dường như đều nhận biết được tính nghiêm trọng của bong bóng đầu cơ; các bất hợp lý trong những quyết định đầu tư của họ. Tuy nhiên, họ vẫn tiếp tục đầu tư mặc dù biết rằng rủi ro là rất lớn vì chính bản thân họ cũng cảm nhận những điều vô lý trong việc tranh mua, tranh bán tài sản bất động sản. Điều này chính nó có thể được mô tả là hành vi bất hợp lý. Thông qua Thuyết triển vọng và phương pháp giải quyết vấn đề bằng kinh nghiệm đã cho chúng ta phần nào hiểu ra các yếu tố cốt lõi được biểu hiện dưới hình thức hiện tượng bong bóng đầu cơ.
Thông qua lịch sử hình thành thị trường bất động sản tại Việt Nam trãi qua ba chu kỳ lên xuống và đặc biệt gần đây nhất là chu kỳ 2006 – 2013 đã có những lúc thị trường không thể lý giải nổi hành vi của các nhà đầu tư đặc biệt là sự tác động mạnh mẽ của tâm lý đám đông và các biểu hiện phản ứng thái quá khi quay mặt lại với thị trường của nhà đầu tư cho đến tận hôm nay. Những thua lỗ về đầu tư bất động sản và niềm tin vào thị trường đang giảm sút nghiêm trọng đã giúp cho chúng ta có thể rút ra và hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường. Thông qua phương pháp thống kê mô tả kết hợp kỹ thuật so sánh, mặc dù chưa đưa ra được những chỉ dẫn cụ thể tuy nhiên qua đó chúng ta cũng có thể phần nào rút ra những kinh nghiệm về các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến việc ra quyết định của chính mình nhằm giúp ta tránh được những bong bóng đầu cơ tương tự và nâng cao hiệu quả của thị trường bất động sản trong thời gian tới.
CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP ỨNG XỬ VỚI TÁC ĐỘNG CỦA TÀI CHÍNH HÀNH VI TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Thị trường bất động sản đang thu hút nhiều mối quan tâm của tất cả các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư có tổ chức và các bên có liên quan: nhà quản lý, tổ chức tài chính... . Những gì đang diễn ra trên thị trường không tuân theo một quy luật nào trong thời gian gần đây dường như làm tất cả các bên không mong muốn cũng như không mong đợi. Lý thuyết về thị trường hiệu quả dường như không lý giải nổi hiện tượng này và gần như hoàn toàn thất bại. Một câu hỏi rất dễ đặt ra nhưng rất khó trả lời, đó là: “Theo kịch bản thông thường thì có những nhà đầu tư cá nhân rất tỉnh táo, tính toán rất kỹ và sáng suốt dựa trên những phân tích khoa học, những logic kinh nghiệm của cá nhân để đánh giá thị trường bất động sản và xu hướng đầu tư vào các tài sản, vậy mà tại sao có lúc họ lại bị cuốn vào dòng xoáy cảm xúc tiêu cực đó là chạy theo hướng của các nhà đầu tư khác khi các nhà đầu tư đó cùng hành động theo một cách giống nhau? ”. Phải chăng đó là cảm xúc bị lẻ loi? Hay nói cách khác là cảm xúc bị sợ bị bỏ rơi tụt hậu hoặc chậm phản ứng khi mà tất cả mọi người quanh mình: bạn bè, người thân... đều đã chạy theo một xu hướng tìm kiếm lợi nhuận quá nhanh và đã tạo ra sức mạnh áp đảo của tâm lý đám đông hay nói cách khác hơn là tâm lý bầy đàn.
Vậy tâm lý bầy đàn là gì? Và liệu rằng có thể loại bỏ tâm lý bầy đàn trong xu hướng kinh tế hoặc đầu tư theo đám đông hay không? Và giải pháp nào có thể giải quyết được điều đó? Sau nhiều công trình nghiên cứu, khảo sát để tìm ra bằng chứng của các nhà tâm lý xã hội học trong lĩnh vực này, cuối cùng câu trả lời là Không có! Đơn giản là không thể loại bỏ tâm lý bầy đàn vì nó là một hiện tượng tất yếu trong xã hội loài người, nó tồn tại ở nhiều lĩnh vực: xã hội, kinh tế, giáo dục, khoa học...mà đặc biệt ảnh hưởng của nó rõ rệt khá mạnh mẽ trong lĩnh vực tài chính kinh tế, thậm chí có những lúc nó đã tàn phá nền kinh tế của một đất nước. Các nhà đầu tư cá nhân sau những đợt nóng lên và sụp đổ của các xu hướng đầu tư, chạy theo rượt đuổi cá xu thế họ mới rút ra được những bài học kinh nghiệm cho cá nhân mình.
Tâm lý bầy đàn tồn tại ở tất cả các thị trường kể cả thị trường non trẻ lẫn thị trường đã phát triển. Lịch sử kinh tế thế giới đã ghi nhận những tác động khủng khiếp của tâm lý đám đông qua các sự kiện ghi nhớ, người ta nhớ đến nó do không chỉ người dân và nền kinh tế ở quốc gia xảy ra hiện tượng bong bóngkinh tế chịu hậu quả nặng
nề, nó còn lan rộng ra ngoài biên giới tới các quốc gia khác nhất là khi có xu hướng