2.2.1 Thị trƣờng BĐS Việt Nam giai đoạn bong bóng đầu cơ 2006 - 2010
Hình 2.1 Diễn biến thị trƣờng bất động sản Việt Nam 1991 – 2012
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2006 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại TP. Hồ Chí Minh, khu vực quận 2, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 – 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01 năm 2008.
Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TP.HCM
ĐVT: triệu đồng/m2
STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 45 – 50 18 -25
2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 25 – 35 12 -15
3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 8 – 12 6- 8
Nguồn: Tổng hợp của tác giả từ các báo cáo tuần, tháng, quý - Công ty cung cấp dịch vụ BĐS CBRE Việt Nam.
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩnn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Hình 2.2 Nguồn vốn FDI đầu tƣ vào bất động sản, giai đoạn 2004-2012
(Nguồn: Tác giả tổng hợp số liệu từ nguồn dữ liệu Tổng cục thống kê quốc gia)
Cơn sốt 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007 là dấu chấm hết cho cơn sốt nhà đất. Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Giá đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-40%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Trong thời gian này, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007. Tại thời điểm đó, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.
Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tp.HCM giá nhà đất vẫn gần như trầm lắng, còn tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm 2010 tăng mạnh trở lại nhờ dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ nền kinh tế.
2.2.2 Thực trạng thị trƣờng sau bong bóng đầu cơ giai đoạn 2010 – 2013
Từ năm 2010 - giữa 2012
Ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang trầm lắng kể từ sau cuộc khủng hoảng tải chính ở Mỹ năm 2007 – 2009. Những chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn. Vào ngày 09/01/2011, Thủ tướng đã ban hành Nghị quyếtsố 02/NQ- CP về những giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội. Trong đó, kiềm chế lạm phát là ưu tiên số 1. Kể từ sau khi ban hành thì hệ thống tài chính của Việt Nam đã bị ảnh hưởng và gián tiếp gây khó khăn lên tất cả các doanh nghiệp và toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Ngân hàng nhà nước Việt Nam (SBV) cũng ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Theo chỉ thị này, các tổ chức tín dụng sẽ phải giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 16% vào cuối năm 2011. Điều này, đã giáng thêm một đòn nặng vào
các ngành Chứng khoán và Bất Động Sản bên cạnh nghị quyết số 02. Những năm trước, các công ty Bất Động Sản phát triển nhanh chóng dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu và ngân hàng cũng đẩy mạnh cho vay với số liệu tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng tăng liên tục từ 2010 – 2012.
Hình 2.3 Tăng trƣởng tín dụng giai đoạn 2001-2012 (đơn vị:%)
Nguồn:Báo cáo thông tin về kết quả hoạt động ngân hàng năm 2012 và định hướng chính sách năm 2013 - Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Do dựa nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trưởng tín dụng, nên khi các ngân hàng gặp khó khăn buộc phải thắt chặt tăng trưởng tín dụng thì ngành bất động sản cũng bắt đầu chật vật tìm vốn vay.
Bảng 2.2 Thống kê lãi suất qua đêm liên ngân hàng 10/2011
Kỳ hạn 20/10/2011 18/10/2011 14/10/2011 13/10/2011 Qua đêm 12,99 14,45 13,89 13,40 1 tuần 14,57 14,81 15,03 13,72 2 tuần 14,09 14,93 13,03 14,07 1 tháng 15,55 12,94 12,83 14,69 2 tháng 13,06 12,62 12,17 13,16 6 tháng 15,23 17,06 16,15 14,01 12 tháng 20,64 20,73 13,50 13,50
Nguồn: Báo cáo thống kê lãi suất qua đêm liên ngân hàng tháng 10/2011 – Ngân hàng Nhà Nước.
Các ngân hàng lao vào cuộc chạy đua lãi suất huy động trong năm 2011, khi có lúc lãi suất huy động chạm trần 22% và nếu nhìn vào lãi suất theo kì hạn trên bảng niêm yết lãi suất của các ngân hàng và lãi suất trên thị trường liên ngân hàng chúng ta sẽ thấy lãi suất kì hạn ngắn được đẩy lên ngang bằng cả với các kì hạn dài. Lãi suất huy động tăng dẫn tới lãi suất vay tăng, tín dụng thắt chặt đã khiến cho dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản và niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng tăng đột biến.
Những cụm từ như lạm phát, chạy đua lãi suất huy động, ngân hàng mất thanh khoản xuất hiện nhan nhãn trên các mặt báo và các phương tiện thông tin đại chúng cho thấy một bức tranh u ám của nền kinh tế Việt Nam lúc bấy giờ. Những yếu tố trên cùng với việc tăng giá điện và giá xăng dầu đã làm cho chỉ số giá CPI cả nước năm 2011 lập đỉnh vào tháng 4 với mức tăng 3.32%.
Từ giữa 2012 – nay:
Hình 2.4 CPI cả nƣớc qua các tháng
Nguồn: Tác giả tổng hợp thông tin từ Cổng thông tin điện tử Bộ tài chính
Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sách thắt chặt mạnh mẽ thì nền kinh tế nói chung và ngành Bất Động Sản nói riêng đã bị rệu rã khi số liệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu,… được công bố.
Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước
hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.
Hình 2.5 Thống kê lƣợng căn hộ tồn kho quý IV/2012
Nguồn: Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh
Do tồn kho tăng đã kéo theo tỷ lệ nợ xấu Bất Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012 với số liệu từ NHNN là 8.6% và Fitch Rating Agency là khoảng 12%.
Hình 2.6 Dƣ nợ bất động sản từ năm 2010 – 30/10/2012
(Nguồn: Báo cáo giám sát thị trường tài chính tháng 10/2012, Ủy ban giám sát tài chính Quốc Gia)
Tuy nhiên, vào quý I/2013 thì NHNN công bố khoảng nợ xấu giảm xuống còn 6% tổng dư nợ. Do đã lạm phát đã phần nào được kiềm chế ổn định và không còn là mối lo ngại chính nữa mà bấy giờ chính phủ phải tập trung giải quyết hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất từ hệ quả của thắt chặt chính sách tiền tệ. Vì đặc điểm của ngành Bất Động Sản Việt Nam là chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà quên mất đi phân khúc nhà giá rẻ đã khiến cho lượng hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp tăng cao khi nền kinh tế và sức mua suy giảm. Trong khi đó, người có nhu cầu thực về nhà ở lại không thể mua được nhà do số lượng nhà vừa túi tiền rất hạn chế trên thị trường. Áp lực trả lãi vay ngân hàng với lãi suất cao đã khiến cho các công ty BĐS bắt buộc phải giảm giá bán ảnh hưởng đến lợi nhuận và kế hoạch sản xuất kinh doanh.
Hình 2.7 Giá trị thị trƣờng thứ cấp BĐS (% thay đổi so với quý trƣớc)
(Nguồn: Báo cáo quý IV/2013 của Công ty CB Richard Ellis - CBRE Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh)
Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và tích cực cho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC (vào quý II/2013) với vốn khoảng 4.78 tỷ USD nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành Bất Động Sản bớt khó khăn qua việc giảm tỷ lệ nợ xấu xuống dưới 3%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tuyên bố sẽ tung 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Hai chính sách trên tuy không chắc chắn vực
dậy được thị trường BĐS Việt Nam vốn đang trầm lắng nhưng sẽ có tác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trong ngành.
Sau khi, thông tin trên được đưa ra thì hàng loạt các doanh nghiệp Bất Động Sản trong ngành thay nhau chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, thay đổi kết cấu dự án sao cho phù hợp với chính sách của chính phủ và cũng có nhiều doanh nghiệp cũng đang xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Năm 2013, được dự báo là năm bùng nổ của nhà giá rẻ khi các chủ đầu tư và các công ty Bất Động Sản tập trung khai thác phân khúc đầy màu mỡ này mà bấy lâu nay bị bỏ quên, người mua nhà cũng có thể chọn lựa được căn nhà ưng ý vừa với thu nhập của mình.
Do thị trường Bất Động Sản khó khăn, niềm tin của các nhà đầu tư sụt giảm vàcác chủ đầu tư thiếu vốn do ngân hàng thắt chặt tín dụng nên đã khiến áp lực tài chính của các doanh nghiệp thuộc ngành này phải tìm cách bán tháo dẫn đến giảm giá Bất Động Sản
Đi tìm nguyên nhân và lời giải thích cho hiện tượng quá nóng của của thị trường bất động sản những năm 2006 và kéo dài đến 2010 và đánh giá thật sự thị trường có bị định giá quá cao thời gian đó hay không? Ngoài những nguyên nhân về chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của nhà nước, ngoài yếu tố cung cầu, vậy thì điều gì ẩn sâu sau đó mà các nhà kinh tế đã bỏ qua hoặc không thể giải thích được? Nguyên nhân nào là nguyên nhân chính của việc thị trường bị định giá cao hơn giá trị thực của nó? Và tâm lý của nhà đầu tư sau giai đoạn cơn sốt sẽ như thế nào? Liệu các nhà đầu tư cá nhân có thể rút ra cho mình được một bài học hay không? Kết quả điều tra sau đây sẽ phần nào làm sáng tỏ những thắc mắc này.
2.3 Kết quả điều tra nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Việt Nam 2.3.1 Mô tả mẫu khảo sát
Bảng câu hỏi ở phụ lục 2 được khảo sát bằng 2 hình thức, hình thức 1 phỏng vấn trực tiếp và hình thức khảo sát trực tuyến trên mạng internet thông qua dịch vụ tạo form sẵn có của googles docs. Mẫu khảo sát trực tiếp gồm 64 mẫu, phỏng vấn trực tiếp khách hàng là các nhà đầu tư các nhân đã và đang hoạt động trên thị trường, những mẫu khảo sát trực tuyến được khảo sát thông qua các sàn giao dịch bất động sản, lực lượng cộng tác viên, điện thoại và gởi email trực tiếp đến cho các
nhà đầu tư gồm có 78 mẫu. Tổng cộng có 142 mẫu, trong đó có 14 mẫu không đạt