2.3.2.1 Sự tự tin và tự đánh giá khả năng của nhà đầu tƣ
Mục đích của câu hỏi: “Anh/Chị có hoàn toàn tự tin về hiểu biết của mình về thị trường bất động sản trong khu vực mình đang đầu tư?” nhằm tìm kiếm sự hiểu biết của nhà đầu tư về lĩnh vực mà họ đang tham gia và câu hỏi: Anh/Chị có nghĩ rằng
khả năng lựa chọn bất động sản để đầu tư của mình tốt hơn so với người khác? là để tìm hiểu xem nhà đầu tư có tự tin và bản thân họ đánh giá khả năng của mình như thế nào.
Kết quả khảo sát cho thấy ở câu hỏi đánh giá sự tự tin và hiểu biết của nhà đầu tư, hầu hết các nhà đầu tư đều khẳng định rằng họ hoàn toàn am hiểu lĩnh vực mình đang đầu tư với tỷ lệ dành cho các lựa chọn: bình thường 19%, tự tin 40% và rất tự tin 34%. Chỉ có 7% là không chắc lắm và không ai chọn lựa chọn hoàn toàn không chắc chắn trong việc mô tả việc đầu tư của mình.
Hình 2.8 Mức độ tự tin của nhà đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS đang đầu tƣ
Với câu hỏi để tìm hiểu xem sự tự tin và đánh giá khả năng hơn người của mình trong lĩnh vực đầu tư tại câu hỏi số 7 “Anh/Chị có nghĩ rằng khả năng lựa chọn bất động sản để đầu tư của mình tốt hơn so với người khác?” thì kết quả đạt được như sau: Tự tin 38%, rất tự tin 38%, chỉ có 17% bình thường và 7% không chắc chắn. Điều này hoàn toàn phù hợp kết quả nghiên cứu của giáo sư Daniel Kahneman trong công trình nghiên cứu kết hợp cùng giáo sư Amos Tversky về “thuyết triển vọng”. Ông đã lập luận trong nghiên cứu của mình rằng xu hướng quá tự tin đặc biệt rất phổ biến trong giới đầu tư. Họ thường có xu hướng thổi phồng kỹ năng của chính mình và chối bỏ vai trò của sự may rủi. Trong một thí nghiệm của mình để đánh giá khả năng phán đoán xác suất của một nhà đầu tư, giáo sư Kahneman đã rút ra kết luận: “Nếu một nhà đầu tư nói rằng anh ta chắc chắn quyết định đầu tư của mình đúng đến 99% thì thật ra họ chỉ chắc chắn có 80% mà thôi”.
Sự kết hợp giữa tự tin thái quá và tính lạc quan làm cho người ta đánh giá quá cao khả năng tri thức của họ, đánh giá thấp rủi ro và thổi phồng khả năng của họ trong việc kiểm soát tình hình, mà nó sẽ là tác nhân dẫn đến việc tự tin giao dịch quá chủ quan và đẩy đến tình trạng bong bóng đầu cơ. Sự tự tin lớn trong con người càng cao thì rủi ro về tự tin thái quá càng lớn (the greater confidence a person has in himself, the more risk there is of overconfidence). Điều này rất dễ xảy ra khi mà người ta không được thông tin tốt. Một điều đáng ngạc nhiên là có mối liên hệ giữa tự tin thái quá và tài năng. March và Shapira (1987) chỉ ra rằng những nhà đầu tư thường đánh giá quá cao khả năng thành công bởi họ nghĩ rằng họ là chuyên gia.
Hình 2.9 Mức độ tự tin khả năng lựa chọn BĐS đầu tƣ 2.3.2.2 Sự thay đổi hành vi các nhà đầu tƣ
Điều chỉnh và phân bổ các khoản đầu
Để nhận biết các nhà đầu tư các nhân có thay đổi điều chỉnh và hoạch định nguồn tài chính trong đầu tư nhằm phù hợp với tình hình thị trường hiện nay hay không? Câu hỏi “Anh/Chị là những người đã từng tham gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ trước đến nay. Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang chậm lại như hiện nay, Vậy Anh/Chị xác định lựa chọn phân bổ lại tỷ lệ đầu tư như thế nào vào những kênh nào?” đã đặt ra cho các nhà đầu tư một số lựa chọn trong lĩnh vực đầu tư tài chính gồm: chứng khoán, giao dịch ngoại hối forex, vàng, bất động sản, tiền gởi ngân hàng, và đầu tư khác. Kết quả cho thấy rằng: Việc đầu tư bất động sản vẫn là một kênh đầu tư luôn luôn được các nhà đầu tư tài chính quan tâm
với kết quả tỷ lệ là 28%, tiếp sau đó là tiền gởi vào ngân hàng 24%, các kênh đầu tư chứng khoán vẫn là lựa chọn thứ 3 với tỉ lệ 18%, kế tiếp là đầu tư vàng với tỉ lệ 14%, kênh đầu tư khác là 14%, giao dịch ngoại hối forex là 2% xếp sau cuối bảng, kênh đầu tư này có lẽ là lựa chọn cuối cùng do đòi hỏi các nhà đầu tư phải có kiến thức và thông tin luôn phải được cập nhật liên tục.
Hình 2.10 Phân bổ lại tỷ lệ đầu tƣ vào các kênh đầu tƣ hiện tại
Ở câu hỏi tiếp theo “Trong giai đoạn thị trường bất động sản như hiện nay, việc đầu tư vào thị trường bất động sản của Anh/Chị phân bổ như thế nào giữa ngắn hạn và trung, dài hạn?” nhằm mục đích đánh giá tâm lý ưa thích của các nhà đầu tư trong việc hoạch định nguồn vốn đầu tư dài hạn hay ngắn hạn trong giai đoạn hiện nay.
Hầu hết các nhà đầu tư tập trung đầu tư cho ngắn dài hạn với tỷ lệ vốn trung bình dài hạn là 66%, các nhà đầu tư chọn đầu tư ngắn hạn với tỷ lệ tài chính cân đối là 34%.
Điều này chứng tỏ rằng các nhà đầu tư ưa thích với hoạt động và phân bổ nguồn vốn cho đầu tư dài hạn hơn là ngắn hạn lý do có thể do hậu quả của bong bóng bất động sản vừa qua từ năm 2006 đến nay đã kéo theo tình trạng kinh tế trì trệ chung của cả nước.
Điều chỉnh về hành vi theo dõi các khoản đầu tƣ
Để tìm hiểu xem liệu các nhà đầu tư cá nhân có thật sự cảnh giác với bong bóng đầu tư trong thời gian vừa qua hay không? Cặp câu hỏi số (10) “Có phải Anh/Chị thường xuyên tập trung chú ý đến những bất động sản ngắn hạn, lướt sóng trong thời điểm hiện nay hơn so với thời gian trước đây (thời gian thị trường bất động sản đang sôi động cho đến trước thời điểm 2010)?” Và số (11) “Có phải Anh/Chị thường xuyên tập trung chú ý đến những bất động sản đầu tư dài hạn trong thời điểm hiện nay hơn so với thời gian trước đây (thời gian thị trường bất động sản đang sôi động cho đến trước thời điểm 2010)?” đã được đặt ra nhằm làm rõ thái độ của nhà đầu tư với các khoản lướt sóng đầu tư ngắn hạn trước đây có thay đổi hay không?
Hình 2.12 Mức độ quan tâm những BĐS ngắn hạn, lƣớt sóng hiện tại
Với câu hỏi số (10) liên quan đến việc lướt sóng bất động sản ngắn hạn hiện nay, kết quả khảo sát cho ta thấy rằng, có đến 75% các nhà đầu tư không còn quan tâm đến việc lướt sóng bất động sản, 6% đang chờ cơ hội các đợt sóng nhỏ và 19% không tỏ thái độ gì.
Đối với các khoảng đầu tư dài hạn với tình hình bất động sản hiện nay liên quan đến câu hỏi số (11), có 55% nhà đầu tư quan tâm đến việc tính toán dài hơi hơn, Chỉ có 9% không đồng ý với việc đầu tư dài hạn và 35% không tỏ thái độ gì. Một lý do khác có thể lý giải cho thái độ đối với thị trường ngày nay với các nhà đầu tư có vẻ như e dè hơn, thận trọng hơn và đồng thời tính toán đến việc đầu tư dài hơn thời gian trước đây.
Hình 2.13 Mức độ quan tâm đến những bất động sản dài hạn, trong thời điểm hiện tại
Thay đổi trong chiến lƣợc đầu tƣ
Để xem xét các nhà đầu tư có thay đổi chiến lược trong việc lựa chọn bất động sản đầu tư do hậu quả của bong bóng đầu cơ hay không, các nhà đầu tư đã được hỏi để chọn thứ tự ưu tiên trong chiến lược đầu tư của họ.
Cặp câu hỏi số (12) “Chọn lựa mô tả chiến lược đầu tư của Anh/Chị suốt giai đoạn từ bùng cơn sốt bất động sản 2007 cho đến trước khi thị trường hạ nhiệt vào năm 2010. (Vui lòng ghi thứ tự theo số 1, 2, 3 ưu tiên vào các lựa chọn)” và (13)
“Chọn lựa chọn mô tả chiến lược đầu tư của Anh/Chị suốt giai đoạn từ khi thị trường hạ nhiệt vào năm 2010 đến thời điểm hiện nay. (Vui lòng ghi thứ tự theo số 1, 2, 3 ưu tiên vào các lựa chọn)” được trình bày theo các thứ tự ưu tiên trong chiến lược đầu tư gồm 3 tiêu chí sau: lợi nhuận, độ an toàn và tính thanh khoản và điểm nhấn là so sánh thứ tự ưu tiên đó được sắp xếp như thế nào so với thời điểm trước và sau thời kỳ thị trường phát triển quá nóng.
Kết quả khảo sát chỉ ra ở câu hỏi số (12) về chiến lược đầu tư được các nhà đầu tư cá nhân chú trọng ở thời điểm thị trường đang nóng được sắp xếp như sau: Tỉ lệ quan tâm đến lợi nhuận nhất đó là 65%, tiêu chí Thanh khoản chiếm 29%, và độ an toàn là 6%. Như vậy quan điểm về chiến lược của các nhà đầu tư trong thời điểm thị trường phát triển nóng mọi người đều lao vào đầu tư theo chiến thuật hớt bọt hay nói cách khác là lướt sóng nhằm tìm kiếm lợi nhuận trong một thị trường tính thanh khoản cao và độ an toàn được xếp cuối cùng.
Trong câu hỏi số (13) đề cập đến cùng một vấn đề, tuy nhiên thời điểm đặt ra là sau khi thị trường đóng băng nó đã thể hiện kết quả hoàn toàn ngược lại với các tỷ lệ đồng ý theo thứ tự sau: độ an toàn gần như chiếm tuyệt đối với tỷ lệ 89%, tính thanh khoản chỉ còn quan tâm ở mức 6% và lợi nhuận khiêm tốn ở mức 5%, tại sao lại có việc thay đổi chiến thuật đầu tư như vậy, đơn giản một điều là các nhà đầu tư nhanh chóng nhận ra rằng thời điểm này không còn thích hợp để lướt sóng hoặc đầu tư mạo hiểm vào thị trường khi mà tình hình kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản trở nên quá khó khăn. Những thông tin bất lợi cứ như làn sóng không thể cản lại được và tâm lý toàn thị trường dường như dừng lại đang chờ đợi một điều gì đó. Với các nhà đầu tư cá nhân và dày dạn kinh nghiệm thì hành vi này là hoàn toàn hợp lý.
Thay đổi trong tiêu chí lựa chọn bất động sản đầu tƣ
Việc thay đổi tiêu chí trong việc lựa chọn bất động sản để đầu tư trong thời gian trước và sau thời điểm thị trường phát triển nóng cũng đã được đặt vấn đề trong 2 câu hỏi số (14) “Trong suốt giai đoạn từ bùng cơn sốt bất động sản cho đến trước khi thị trường hạ nhiệt vào năm 2010. Anh/Chị lựa chọn những tiêu chuẩn nào sau
đây để quan tâm đầu tư bất động sản” và số (15) “Giai đoạn từ khi thị trường hạ nhiệt vào năm 2010 cho đến hiện nay. Anh/Chị lựa chọn những tiêu chuẩn nào sau đây để quan tâm đầu tư bất động sản”. Hàng loạt các chỉ tiêu chí đã được đặt ra để mô tả các tiêu chuẩn của bất động sản đầu tư, kết quả cho thấy có sự thay đổi khác biệt rõ rệt trong hành vi lựa chọn các tiêu chí đầu tư như sau:
- Về Phân khúc đầu tƣ
Tại thời điểm bất động sản phát triển nóng ta thấy có 79% tập trung ở 2 phân khúc chính là cao cấp và trung cấp, chỉ có 21% chọn phân khúc bình dân. Tỷ lệ này ta thấy thay đổi hoàn toàn khi nhìn vào kết quả thống kê, toàn bộ thị trường ngả theo hướng đầu tư vào phân khúc trung cấp và bình dân với tỷ lệ chiếm áp đảo là 91%, chỉ có 9% nhà đầu tư là còn quan tâm đến thị trường cao cấp
Hình 2.15 So sánh phân khúc đầu tƣ
- Điều kiện pháp lý của tài sản
Thời điểm thị trường phát triển nóng, tỷ lệ quan tâm đến hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh của tài sản đầu tư là 55%, Hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh là 20% và tỷ lệ không quan tâm là 25%, điều này cho thấy vào thời điểm đó các nhà đầu tư gần như không quan tâm lắm đến tình trạng pháp lý của tài sản mình đầu tư mà chỉ tập trung vào việc đăng ký tranh cho được suất mua nhà hoặc căn hộ. Sau thời điểm đó, khi thị trường chuyển qua giai đoạn đóng băng, vấn đề hồ sơ pháp lý dứt khoát nằm ở tỷ lệ áp đảo là 92% nhà đầu tư đồng ý rằng dự án để có thể mua được thì phải hoàn tất hồ sơ pháp lý trước khi bán ra thị trường. Chỉ có 1% là cho rằng hồ sơ chưa hoàn chỉnh vẫn tồn tại được và 6% không quan tâm đến hồ sơ.
Hình 2.16 So sánh mức độ quan tâm đến pháp lý dự án
- Tiến độ thực hiện dự án
So sánh giữa 2 thời điểm trước và sau khi thị trường bất động sản đóng băng thì sự quan tâm của các nhà đầu tư ở tiến độ thực hiện dự án mà các nhà đầu tư này đã đầu tư. Kết quả cho thấy tại thời điểm trước khi đóng băng tỷ lệ các các nhà đầu quan tâm ở 4 lựa chọn gần như đều nhau, thể hiện qua các tỷ lệ: 23% đối với các dự án đang còn dở dang chưa đủ điều kiện mua bán, dự án đã hoàn thành là 33%, tỷ lệ các nhà đầu tư không quan tâm tiến độ dự án là 23%, thậm chí còn có những dự án còn trên giấy tờ cũng chiếm tỷ lệ khá cao là 20%.
Hình 2.17 Mức độ quan tâm đến tiến độ xây dựng dự án
sự thay đổi rõ rệt. Hầu hết các nhà đầu tư chỉ chọn mua những dự án đã hoàn tất với tỷ lệ quan tâm là 73%, còn những dự án đang dở dang hoặc chỉ xong phần móng thì tỉ lệ quan tâm là 13%. Cũng có những dự án còn trên giấy tờ vẫn được sự quan tâm mà theo giải thích của các nhà đầu tư rằng đó là các dự án mang tính chiến lược chiếm sự quan tâm là 9%. Vẫn còn có những nhà đầu tư cho rằng tiến độ cũng không quan trọng lắm chiếm tỷ lệ 5%.
- Tiêu chí năng lực của chủ đầu tƣ
Giữa 2 giai đoạn thị trường cũng có sự thay đổi đáng kể. Vào thời điểm trước khi thị trường đóng băng thì các nhà đầu tư không quan tâm nhiều đến năng lực của chủ đầu tư, điều đó được thể hiện thông qua các tỷ lệ sau: được quan tâm khác nhau so với giữa: đối với chủ đầu tư có uy tín chiếm tỷ lệ 58%, đối với nhà đầu tư không chuyên chiếm tỷ lệ là 3%, không quan trọng năng lực chủ đầu tư là 39%.
Hình 2.18 Mức độ quan tâm đến năng lực chủ đầu tƣ phát triển dự án
Sau thời điểm khi thị trường đi xuống, dường như các nhà đầu tư đã nhận ra tầm quan trọng trong năng lực của các chủ đầu tư dự án với tỷ lệ 94% các nhà đầu tư coi trọng năng lực các chủ đầu tư dự án, chỉ có 6% các nhà đầu tư cá nhân không xem đó là quan trọng và không có nhà đầu tư nào xem xét các dự án của chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án.
- Tiêu chí Giá trị bất động sản đầu tƣ:
Tại thời điểm thị trường sôi động, hầu hết các nhà đầu tư nhắm vào tiêu chí giá trị tài sản đầu tư khá đồng đều ở các phân khúc như: từ 500triệu – 1,5 tỷ là: 24%, từ 1,5 – 2,4 tỷ là 32%, từ 2,5tỷ - 3,5 tỷ là 22% và trên 3,5 tỷ là 22%.
Tuy nhiên xu thế này trở lên tập trung vào phân khúc giá trị vừa và thấp sau khi thị trường đi xuống, cụ thể là ở phân khúc 500triệu – 1,5 tỷ là 50% và từ 1, 5 - 2,5 tỷ là