- bến bãi, vận tải, truyền
2.3.2. Một số hạn chế, nguyên nhâ n:
Ngoài những kết quả đạt được, hoạt động CVMN của TCB cũng có những hạn chế tác động lớn đến sự phát triển của hoạt động cho vay. Đó là:
• Cơ chế CVMN của ngân hàng cũn cú những hạn chế, thủ tục giấy tờ còn rườm rà. Với mức quy định là khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn có thể là cao đối với phần đông khách hàng có mức thu nhập trung bình.
• Ngân hàng hiện nay chỉ cho vay đối với những cá nhân có hộ khẩu thường trú ại nơi TCB có trụ sở hoặc chi nhánh, điều này làm hạn chế số lượng người làm việc và muốn mua nhà tại nơi mình đang công tác nhưng không có hộ khẩu. theo dự kiến thì dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước vào năm 2020, như vậy sức ép về nhà ở là rất lớn, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó ngân hàng cần mở rộng cho vay đối với các đối tượng nói trên.
• Thời gian cho vay của TCB tối đa là 15 năm đối với mua nhà. 10 năm đối với xây sửa nhà và ngân hàng đưa ra lịch trả nợ tương đối hợp lý, nhưng với mức lãi suất CVMN tương đối cao đã tạo ra áp lực trả nợ rất lớn cho khách hàng.
• Sản phẩm cho vay còn chưa phong phỳ.TCB cần tung ra nhiều loại hình sản phẩm hơn nữa với nhiều phương thức và điều kiện khác nhau để có thể đáp ứng được nhu cầu vốn rất đa dạng của khách hàng.
• Khả năng mở rộng phạm vi hoạt động CVMN tới nhiều khách hàng còn hạn chế, khách hàng sử dụng sản phẩm này chủ yếu là trong khu vực thành phố, có nhiều khách hàng tiềm năng ở khu vực lân cận mong muốn được sử dụng sản phẩm nhưng chưa được tiếp cận.
• CVMN là hoạt động chứa đựng những nguy cơ về rủi ro rất cao, đòi hỏi cán bộ tín dụng, chuyên viên thẩm định, chuyên gia phê duyệt phải có những nhận định, dự đoán chính xác. Đặc biệt là kinh nghiệm làm việc tiếp xúc với khách hàng cũng như các kiến thức về thị trường bất động sản để có thể định giá chính xác về tài sản đảm bảo giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng.
Nguyên nhân những hạn chế sự phát triển của hoạt động CVMN:
• Nguồn vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu là 3-12 tháng, trong khi đó nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trong dài hạn trên 10 năm. Nguồn vốn trung dài hạn của ngân hàng chỉ chiếm 30%, đồng thời NHNN chỉ cho phép NHTM sử dụng 30%-40% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Như vậy, sự mất cân đối trong cơ cấu vốn là một trong những nguyên nhân hạn chế quy mô cho vay mua nhà.
• CVMN là lĩnh vực chứa đựng nhiều rủi ro, trong khi đó những yêu cầu về tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do có những rắc rối thủ tục rườm rà trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thêm vào đó, thời gian cho vay kéo dài làm tốn kém nhiều chi phí và nguồn lực ngân hàng.
• CVMN đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó TCB lại là ngân hàng với đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình, sang tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây không phải là vấn đề có thể khắc phục được trong thời gian ngắn. TCB cũng đã tổ chức nhiều khóa đào tạo, tập huấn cho nhân viên nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.
• Việc định giá tài sản đảm bảo do chuyên viên định giá thực hiện, hai bên khách hàng và ngân hàng đồng ý thỏa thuận. Định giá tài sản đảm bảo dựa trên hợp đồng mua bán nhà, khung giá nhà đấy của Nhà nước ban hành và giá thị trường. Tuy nhiên việc định giá vẫn mang nhiều yếu tố chủ quan, bởi tài sản đảm bảo là nhà và quyền sử dụng đất, một tài sản khó định giá chính xác, và thị trường bất động sản ở Việt Nam tương đối phức tạp.
• Chưa có chiến lược marketing cụ thể rõ ràng, công tác ứng dụng marketing còn yếu, chưa được chú trọng và thiếu chuyên nghiệp, thiếu đội ngũ cán bộ chuyên tiếp thị về sản phẩm CVMN, tỷ lệ khách hàng cá nhân tiếp cận và sử dụng sản phẩm ngân hàng cũn ớt. Chính sách khách hàng chưa hiệu quả, chất lượng phục vụ chưa thực sự tốt.
• Kênh phân phối không đa dạng, hiệu quả thấp, phương thức giao dịch và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa được triển khai rộng rãi.
Các nguyên nhân khách quan bên ngoài:
• Khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách: hệ thống pháp luật liên quan, quản lý hành chính còn nhiều bất cập, việc ban hành và thực thi những cơ chế chính sách quy định về bất động sản của các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho ngân hàng, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, người dân lung túng trong hoạt động đầu tư làm cho thị trường bất động sản chững lại, ít sôi động. Chính sách pháp luật về đất đai, bất động sản chưa đồng bộ, thiếu thực tế đã gây khó khăn cho việc thế chấp.
• Đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà – đặc biệt là những đô thị trong cả nước được thực hiện với tốc độ rất chậm và với mức chi phí không hề nhỏ. Điều này dẫn đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã và đang không đảm bảo cơ sở pháp lý. Hầu hết các giao dịch bất động sản diễn ra ở thị trường không chính thức. Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là chưa đảm bảo việc biến nhà, đất thành tài sản thực tế, trở thành những tài sản đảm bảo chắc chắn giúp ngân hàng hạn chế rủi ro, giúp khách hàng của ngân hàng có thể đáp ứng đầy đủ các điều kiện của ngân hàng khi vay vốn.
• Trong CVMN thì thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý của tài sản đảm bảo. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với tài sản hình thành trong tương lai gặp vướng mắc khi khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân hàng và muốn sử dụng tài sản đảm bảo là các căn hộ trong các dự án xây dựng khu chung cư. Đó là nhu cầu chính đáng của khách hàng. Tuy nhiên ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo đối với trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất. Hơn nữa, việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không thống nhất giữa các phòng công chứng, các cơ chế chính sách về bất động sản còn quy định nhiều thủ tục phức tạp, chưa thống nhất.
• Ngân hàng còn gặp vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo tiền vay khi khách hàng không trả được nợ. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và bất động sản khi con nợ chây ỳ, cố tình trì hoãn kéo dài thời gian xử lý tài sản đảm để chiếm dụng vốn của ngân hàng vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tòa án và các cơ quan pháp luật. Hơn nữa, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tính thanh khoản của thị trường này rất kém khiến cho việc phát mại tài sản thế chấp của ngân hàng khi xảy ra rủi ro gặp nhiều khó khăn hơn.
• Thêm vào đó là việc thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng chủ yếu là thông tin về khách hàng doanh nghiệp còn về các khách hàng cá nhân lại rất hạn chế. Các cơ quan cung cấp thông tin cá nhân khác như công an, địa chính, chính quyền phường, xó thỡ chưa sẵn sàng cung cấp các thông tin liên quan. Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hoàn hảo, khách hàng che dấu thông tin, nhất là khu vực kinh tế tư nhân, và cũng do phần lớn các giao dịch mua bán ở Việt Nam được thực hiện bằng tiền mặt khiến ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các nguồn thu nhập của khách hàng.
• Một nguyên nhân nữa làm hạn chế sự phát triển của hoạt động CVMN là yếu tố về văn hóa xã hội, nguyên nhân chính bắt đầu từ thói quen, tâm lý của người Việt Nam. Người Việt Nam nói chung không thích tình trạng nợ nần vì gánh nặng tâm lý rất lớn khi chưa trả hết nợ. Họ có xu hướng tự tích góp, tiết kiệm để mua sắm hơn là mua sắm rồi mới tích góp trả nợ.
• Hiện nay hoạt động CVMN đang được rất nhiều ngân hàng triển khai. Hàng loạt các ngân hàng như Mekongbank, sacombank, VPbank … đã đưa ra các sản phẩm CVMN, mua căn hộ chung cư, mức cho vay tối đa lên tới 70-80% giá trị ngôi nhà hay căn hộ, thời hạn tối đa lên tới 15-20 năm. NHTM cổ phần Phương Nam cho khách hàng vay tiền mua nhà ở và
đất lên tới 95% giá trị tài sản thế chấp. Cạnh tranh gay gắt cũng chính là khó khăn cho TCB trong việc mở rộng hoạt động CVMN .
Như vậy để có thể mở rộng và phát triển hoạt động CVMN của ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu để hạn chế các tồn tại cũng như tận dụng hơn các lợi thế, cơ hội kinh doanh từ ngân hàng và từ môi trường bên ngoài, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mô và doanh số cho vay góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng.
