- bến bãi, vận tải, truyền
2.2.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay
hiện nay
a/. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là một thời điểm khú quờn, khi thị trường nhà đất bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ, chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 thỏng (thỏng 12.2007 đến tháng 2.2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Một số dự án xây dựng chung cư tung hàng ra bán ngay thời điểm thị trường đang "khát", chủ đầu tư vớ bở. Trong cơn sốt nhà đất, các phương tiện truyền thông "khản cổ" thông tin về các cảnh báo, dự báo, đánh giá của các chuyên gia về sự rủi ro của việc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào. Thế nhưng bất chấp tất cả, thị trường vẫn cứ nóng như thường.
Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt sốt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Tháng 4.2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Làn sóng tháo chạy đó kộo giỏ nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Thị trường bất động sản năm 2008 rơi vào cảnh án binh bất động. Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thất thu. Hệ quả tiền lãi chẳng có và tiền gốc cũng chẳng thu được về. Trong khi đó, đa số họ thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Do vậy những khoản xiết nợ cuối năm của ngân hàng đã làm đau đầu giới kinh doanh. Bán chẳng được mà tiền nợ ngân hàng không có để trả, nờn cỏc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá nhà đất tại các
thành phố lớn cuối năm 2008 giảm 40-60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn không thể sôi động trở lại. Thị trường bất động sản vẫn không tan băng. Theo các chuyên gia kinh tế, thời điểm này những rủi ro về đầu tư bất hợp lý và tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng được bộc lộ rõ nét nhất. Thị trường bất động sản đóng băng vì thực tế người có nhu cầu nhà ở lại không đủ tiền mua nhà để ở. Trong khi những người có nhu cầu, có tiền mua được nhà đất lại không có nhu cầu sử dụng thực. Sự mất cân đối đó cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất bất ổn định. Thêm vào đó, chất lượng các khu chung cư ngày càng bộc lộ sự yếu kém về chất lượng. Nhà chưa ở đã bong tường, khu vệ sinh rò rỉ nước, diện tích nhà bán không đúng như thực tế giấy tờ mà thiếu công trình công cộng, cầu thang mỏy cỏc khu chung cư liên tục hỏng, chờ được dự án đầu tư sửa chữa cũng mất vài ba thỏng...Những ngày đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Thị trường im lặng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưng không đem lại nhiều lợi nhuận. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Thiếu vốn, lệch cung đã khiến cho thị trường bất động sản trong nước cần một giải pháp kích cầu.
Để giúp nền kinh tế nước ta thoát khỏi khủng hoảng, chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp kích cầu như gói kích cầu 1tỷ USD ( có dự định sẽ nõng lên thành 6tỷ USD), hỗ trợ xuất khẩu, hoón thuế thu nhập, đặc biệt là giảm lói suất cơ bản xuống cũn 7%/năm như đã đề cập ở phần trên. Việc giảm lói suất cơ bản giúp các ngõn hàng thương mại hạ lói suất cho vay xuống, giải quyết được vốn huy động đang bị ứ đọng bấy lõu nay do lói suất quá cao không thể cho vay được. Ngay khi các ngõn hàng tháo van tín dụng, thị trường nhà đất lập tức được xốc lại với hàng loạt động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảm giá. Hầu hết các dự án này đều có điểm chung là bật dậy tại vạch xuất phát năm 2009 và về đích trong 1 đến 3 năm tới. Những tín hiệu mừng này được giới kinh doanh địa ốc đánh giá là một phần lớn nhờ ngân hàng chủ động nới lỏng tín dụng đối với dự án bất động sản. Đơn cử cuối tháng 1, hai ngân hàng Vietcombank và Đông Á đã ký hợp đồng tài trợ cho Công ty địa ốc M&C 133,5 triệu USD triển khai tòa cao ốc Sài Gòn M& C. Trong đó Vietcombank sẽ cho vay 110 triệu USD. Dự án tọa lạc tại ngã ba Hàm Tử -
Tôn Đức Thắng - Bến Chương Dương trên khu đất 6.600 m2, dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Bên cạnh việc chạy đua khởi động dự án của nhiều chủ đầu tư, các sàn địa ốc và nhà phân phối bất động sản cũng tung chiờu hỳt khỏch. Ngày 26/2, Công ty ACBR sẽ khai trương thêm sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội để tìm kiếm giải pháp tiếp thị các dự án bất động sản giữa Sài Gòn và Hà Nội. Ngoài ra, sàn ACBR còn dành riêng mảng tiếp thị đất cần bán gấp với giá rẻ hơn 10% so với giá thị trường. Hầu hết sản phẩm đang rao bán với giá "mềm" này rải đều tại 12 xã thuộc các huyện Long Thành, Nhơn Trạch và Xuân Lộc của tỉnh Đồng Nai. hiện tượng nhiều dự án chuẩn bị khởi động trong năm 2009 cùng với việc giảm giá đất một vài nơi là tín hiệu lạc quan cho thị trường. Bởi lẽ, điều này chứng tỏ khó khăn chỉ là nhất thời và chắc chắn sẽ vượt qua trong ngắn hạn.
Và như con gấu ngủ đông, thị trường bất động sản dự báo là đang thức tỉnh và sẽ hoạt động trở lại phong phú vào khoảng giữa quý II năm 2010.
b/. Nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay:
Từ lõu lắm rồi dõn gian đã có cõu “ tậu trõu, lấy vợ, làm nhà. Cả ba việc ấy thật là khó thay!” Mà đúng là khó thật, vì ngày xưa nếu muốn dựng nhà người ta cần phải làm lụng tích góp rất lõu mới cất được một căn nhà, nếu như không có của nả do bố mẹ để lại. Nhưng ngày nay thì khác, “làm nhà” đã trở thành tài sản hàng đầu và cũng là việc lớn hàng đầu của mỗi gia đình, bởi “ an cư mới lạc nghiệp”, bởi thời nay đã có ngõn hàng rồi, không cần phải tích góp hàng chục năm trời để có một cơ ngơi nữa, và cũng bởi nhà đất cũn là tài sản thế chấp mỗi khi vay, trả nợ, đối với các nhà đầu tư, đầu cơ cũn là mua đi bán lại kiếm lời. Vai trò hàng đầu là do mấy lẽ: Thứ nhất, Việt Nam có mật độ dõn số đông (260 người/km2) cao gấp trên 5lần so với mật độ 48người/km2 của thế giới, gấp 2lần mật độ 128người/km2 của chõu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41 trong 208 nước và vùng lónh thổ trên thế giới. Thứ hai, đất đai của Việt Nam là công thổ quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng, nhưng lại được cha truyền con nối và có quyền chuyển nhượng, thế chấp,... nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, xu hướng nâng cấp, kiên cố hóa ngày một tăng, để chống chọi với bão, với gió,... nhất là ở thành thị, ở nông thôn miền Bắc, miền Trung. Chẳng thế, mà từ năm 1992, sau khi có Luật Đất đai, bất động sản đã trải qua ba cơn sốt giá, mỗi lần sốt giá mà đơn vị tính tốc độ tăng không phải tính bằng phần trăm mà phải tính bằng lần. Cơn sốt thứ nhất xảy ra vào cuối 1993, kéo sang năm 1994-1995 sau đó đóng băng 6
năm, tới năm 2001-2002 diễn ra cơn sốt lần thứ hai rồi lại đóng băng trong 5 năm, tới năm 2007, đầu năm 2008 diễn ra cơn sốt lần thứ ba. Từ cuối quý 1/2008 đến nay, thị trường bất động sản lại rơi vào thời kỳ đóng băng về số lượng giao dịch, về việc hút vốn đầu tư, giảm về giá cả mua/bỏn. Mặc dù giá bất động sản đã giảm và lói suất cho vay của ngõn hàng hạ xuống tương đương với cuối năm 2007, thì cuối năm 2008, nhu cầu vay mua nhà tại các ngõn hàng vẫn rất thấp. Lói suất cho vay của ngõn hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam(BIDV) vào thời điểm bấy giờ chỉ cũn 12,5%/năm (khoảng 1,04%/tháng) sau khi lói suất cơ bản xuống cũn 8,5%, nhưng vẫn không có ai đến phòng giao dịch để hỏi về sản phẩm này. Điều này do nền kinh tế đang đứng trước nguy cơ đình trệ khiến cuộc sống của người dõn khó khăn hơn, giá bất động sản tuy có giảm 30- 50% so với thời kỳ đỉnh cao nhưng chưa thực sự hợp lý, vì vậy nhu cầu vay tiền mua nhà cũn rất thấp mặc dù nhu cầu mua các căn hộ có giá trung bình là nhu cầu có thật. Mặt khác, trong điều kiện suy thoái như thế này, vẫn có nhiều người đủ khả năng mua nhà và có nhu cầu mua nhà để ở nhưng họ vẫn muốn đứng im nghe ngóng động thái tiếp theo, trông chờ giá đất giá nhà cũn xuống thấp hơn nữa. Hơn nữa, sau thời kỳ khó khăn do tăng trưởng tín dụng quá nóng vì đổ vào cho vay bất động sản, các ngõn hàng trở nên rất thận trọng với cho vay khu vực này. Như ngõn hàng ACB vẫn cũn xem xét rất chặt các điều kiện để cho vay mua nhà như tình hình tài chớnh và khả năng trả nợ của người vay. Đối với liên kết tài trợ các dự án bất động sản, ngày trước ngõn hàng có làm nhưng nay chỉ xét với các đối tác uy tín. Giám đốc khối ngõn hàng cá nhõn của Ngõn hàng An Bình cho biết nhu cầu vay mua nhà tại ngõn hàng ông vẫn không nhiều sau hơn một tháng triển khai các chương trình khuyến mói tặng tiền đối với người đi vay. Tớnh đến 25/12/2008, chiếm hơn 50% trong tổng số 400 tỷ đồng giải ngõn cho khối khách hàng cá nhõn vẫn là các khoản vay để sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình nhỏ, trong khi vay mua nhà chỉ khoảng một phần tư.
Tuy nhiên, không vì thế mà các ngõn hàng nản lòng, bước sang năm 2009, hàng loạt chớnh sách khuyễn mói quà tặng, giảm và hỗ trợ lói suất được các ngõn hàng đua nhau tung ra nhằm thu hút khách hàng. Hiện nay, giá vật liệu xõy dựng đang thấp, phí nhõn công cũng giảm và thời tiết cũng thuận tiện cho việc xõy dựng nhà. Vì vậy Eximbank đang khuyến khớch khách hàng vay xõy sửa nhà, mua nhà mới. Eximbank đang triển khai cho vay mua nhà, sửa chữa nhà ở với thời gian vay 15 năm, lói suất thấp
nhất hiện nay là 10%/năm, hạn mức cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, thời hạn giải quyết hồ sơ vay trong vòng 2 ngày. Để tạo thuận lợi cho khách hàng, Eximbank nhận thế chấp chớnh căn nhà mà khách hàng định mua để ở. Với lói suất thấp và điều kiện cho vay nới lỏng, khách hàng vay tiền sửa chữa nhà ở Eximban đã gia tăng. Cũng như Eximbank, đối với dịch vụ cho vay mua nhà đang được Sacombank đặc biệt quan tõm, ngõn hàng dành từ 3000 – 5000 tỷ đồng cho vay trong quý I và II năm 2009. hiện nay ngõn hàng đang thương thảo với một số tổ chức nước ngoài cho ngõn hàng vay lại nguồn vốn trung và dài hạn giá rẻ để ngõn hàng cho khách hàng mua nhà, sửa chữa nhà vay lại. tuỳ theo khả năng rủi ro của từng khách hàng mà ngõn hàng sẽ đưa ra mức lói suất cho vay khác nhau. Tuy nhiên, cơ chế lói suất thoả thuận vừa mới ban hành sẽ khuyến khích các ngõn hàng đẩy mạnh cho vay đối với nhu cầu nhà ở.