- bến bãi, vận tải, truyền
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI TECHCOMBANK.
3.2.9. Giải pháp phòng ngừa rủi ro
CVMN là một trong những nghiệp vụ kinh doanh mang lại mức lợi nhuận cao cho ngân hàng, nhưng nó luụn tiềm ẩn nguy cở rủi ro lớn. Do vậy, hạn chế rủi ro xuống mức thấp nhất ngân hàng cần xây dựng nhiều biện pháp phòng ngừa rủi ro có hiệu quả và phù hợp với điều kiện của ngân hàng mình.
trả được nợ gốc và lãi cho ngân hàng khi khách hàng gặp các rủi ro về thất nghiệp, vi phạm pháp luật chịu mức án cao, các vấn đề về sức khỏe dẫn đến mất khả năng lao động, có thể là do doanh nghiệp bị phá sản hay liên quan đến kiện tụng…
Vì vậy để hạn chế rủi ro này ngân hàng cần liên kết với các công ty bảo hiểm (hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm) để đưa ra các sản phẩm CVMN được bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm nhân thọ và có thể tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. Vốn vay sẽ được bảo hiểm dưới hình thức khi khách hàng gặp tai nạn, rủi ro không trả được nợ thì công ty bảo hiểm sẽ trả thay một phần hay toàn bộ khoản nợ. Thời gian bảo hiểm sẽ kéo dài từ khi ngân hàng giải ngân cho vay đến khi khách hàng trả hết nợ. Biện pháp này không những đảm bảo an toàn cho nguồn vốn cho vay của ngân hàng mà khách hàng còn được hưởng dịch vụ bảo hiểm và không phải đóng phí bảo hiểm, điều này sẽ góp phần thu hút khách hàng nhiều hơn.
Rủi ro từ việc thiếu thông tin dữ liệu để thẩm định. Thiếu thông tin về thị trường bất động sản và các thông tin về khách hàng là rủi ro lơn nhất trong việc định giá tài sản đảm bảo, đánh giá nguồn tài chính của khách hàng. Việt Nam hiện chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng cá nhân. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên các bản khai đó. Rủi ro ở đây là ngân hàng không bao giờ được chắc chắn người vay có khai đỳng khụng và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay.
Để có thể hạn chế loại rủi ro này ngân hàng phải thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các cơ quan chính quyền quản lý, các cơ quan quản lý thu nhập của khách hàng (cơ quan bảo hiểm xã hội, nơi làm việc) trong việc quản lý các khoản thu nhập để trả nợ trong thời gian hợp lý.
Ngân hàng cần tăng cường hơn nữa tính liên kết giữa các ngân hàng, trao đổi thông tin về khách hàng với nhau nhiều hơn, tạo thuận lợi cho mỗi ngân hàng xem khách hàng có nhiều khoản vay nợ ở các ngân hàng khỏc khụng. Ngân hàng cần hợp tác và thúc đẩy các mối quan hệ với các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức kinh tế, các chủ đầu tư xây dựng để trao đổi thông tin, nắm bắt kịp thời những thay đổi của thị trường bất động sản cũng như các thông tin về quy định pháp luật.
Thường xuyên gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng có thể đưa ra các đánh giá chủ quan ban đầu về khách hàng và trao đổi các thông tin với khách hàng. Bên cạnh việc đơn giản hóa các thủ tục cho vay ngân hàng cần thẩm định hồ sơ vay vốn một cách thận trọng, xây dựng các phương pháp thẩm định hiệu quả.
Xây dựng hệ thống tính điểm khách hàng cá nhân nhằm giảm bớt rủi ro, giúp cho việc ra quyết định cho vay nhanh chóng, chính xác. Hệ thống tính điểm cho khách hàng cá nhân được xây dựng căn cứ vào các thông tin về khách hàng như mức thu nhập, ngành nghề, trình độ học vấn, mức độ chi tiêu, sự ổn định về việc làm và nơi cư trú, số dư tiền gửi của khách hàng tại ngân hàng, độ tín nhiệm của khách hàng qua các giao dịch trước đó.
Rủi ro từ sự biến động thường xuyên của thị trường bất động sản. Việc thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ tình hình nền kinh tế, thị trường mang tính chu kỳ dẫn tới giá cả nhà đất biến động khôn lường làm giá trị tài sản thường xuyên biến động có thể gây thiệt hại cho khách hàng, từ đó dẫn đến rủi ro cho ngân hàng.
Để hạn chế sự ảnh hưởng này ngân hàng phải có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, có khả năng nghiên cứu thị trường và đặc biệt là khả năng phân tích và dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai. Ngân hàng cũng có thể thuờ cỏc chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường hay về bất động sản để có thể định giá tài sản đảm bảo chính xác, định hướng phát triển theo xu hướng nền kinh tế.
Ngân hàng cần xây dựng các phương pháp định giá tài sản đảm bảo chính xác hơn, ngoài căn cứ vào hợp đồng mua bán, cần căn cứ vào giá cả thị trường và tham khảo giá của cơ quan quản lý, tổ chức định giá có uy tín.
Ngân hàng phải thu thập, nắm bắt đầy đủ và chính xác nhất khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, nắm bắt được các thông tin về các khu vực quy hoạch, giải tỏa, đồng thời tăng cường tư vấn, giải đáp thắc mắc cho khách hàng về thị trường nhà đất, giá cả thị trường nhằm tránh việc rủi ro cho khách hàng khi vay vốn.
Ngân hàng cần hạn chế cho các cá nhân và tổ chức vay vốn mua bất động sản với mục đích đầu cơ bởi khi giá cả biến động, giá trị tài sản giảm mạnh thì rủi ro vỡ nợ cho khách hàng là rất lớn. Vì vậy ngân hàng cần tăng cường giám sát việc sử dụng vốn vay.
Tài sản đảm bảo trong CVMN chính là các bất động sản của người vay là loại tài sản có tính thanh khoản thấp, khú bỏn và giá trị biến động liên tục.
Để hạn chế tránh rủi ro thỡ khõu thẩm định khách hàng phải thận trọng, hạn chế tối đa việc phải sử dụng biện pháp thanh lý tài sản đảm bảo. Thẩm định chính xác nguồn thu nhập của khách hàng, mức độ ổn định của thu nhập và các chi phí của khách hàng, đánh giá đạo đức uy tín của khách hàng để xác định khả năng trả nợ của khách hàng.
Với các dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định của khách hàng rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng… của đơn vị chủ dự án.
Ngoài ra ngân hàng cần lập riêng một quỹ đầu tư bất động sản tạo điều kiện mở rộng quy mô cho vay cũng như bù đắp các thiệt hại khi rủi ro về thanh khoản xảy ra.
Trên thực tế hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là, tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường chỉ dừng lại ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mại tài sản thỡ tớnh thanh khoản được đảm bảo chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp khá thấp. Cũng vì nhà ở là tài sản rất lớn đối với người dân Việt Nam vì vậy mà họ sẽ tìm mọi cách để giữ được nhà như vay mượn của người thân, bạn bè để trả nợ ngân hàng.
Ngoài ra ngân hàng còn có thể gặp phải rủi ro về mặt đạo đức khi khách hàng và cán bộ tín dụng liên kết với nhau che giấu thông tin, đưa ra các thông tin không đúng sự thật, đánh bóng khách hàng để chiếm đoạt nguồn vốn của ngân hàng.
Để hạn chế rủi ro này ngân hàng phải luôn coi trọng công tác giáo dục phẩm chất của cán bộ tín dụng. Có chính sách tín dụng chi tiết rõ ràng, phân quyền phán quyết cụ thể, quy định rõ chức năng nhiệm vụ cho từng bộ phận liên quan tới công việc, thu nợ, xử lý nợ.
Thực hiện đúng quy trình, nghiệp vụ từ khi xét duyệt cho vay tới khi tu hồi nợ, xử lý nợ. Luôn coi trọng công tác kiểm tra, kiểm soát tại ngân hàng, trong nội bộ các chi nhánh nên tổ chức các đoàn kiểm tra chéo lẫn nhau.
Nâng cao chất lượng hiệu quả quản trị rủi ro. Việc bổ nhiệm các chức danh liên quan tới công tác cho vay phải thực sự khách quan, đúng quy trình, lựa chọn người có năng lực và phẩm chất thực sự. Việc bố trí cán bộ tín dụng phải được chọn lọc và phù hợp với năng lực thực tế cũng như công việc được phân công.
Coi trọng công tác đào tạo, đào tạo lại cán bộ từ nghiệp vụ chuyên môn tới phẩm chất đạo đức, luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm và đạo dức nghề nghiệp.
Như vậy hoạt động CVMN chứa đựng những nguy cơ rủi ro rất lớn, bao gồm cả những rủi ro khó có thể kiểm soát như những rủi ro từ các quy định của pháp luật, cơ chế chính sách của nhà nước. Điều này đòi hỏi các ngân hàng cần có chính sách tín dụng chặt chẽ nhằm hạn chế tối đa rủi ro có thể gặp phải.