Như chúng ta đã biết, thị trường nói chung đều có những ưu việt và khuyết tật. Thị trường BĐS là thị trường ở đó hàng hóa là BĐS có tính đặc biệt, khác với những hàng hóa khác. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ẩn chứa những ưu việt và khuyết tật dưới đây:
1.1.4.1. Những ưu việt của thị trường BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
23
Thứ nhất, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu
trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền NH cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Thứ hai, Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Kinh nghiệm
của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80%.
Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
24
lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD.
Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Năm 2011, các khoản thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách 49.460 tỷ đồng, bằng 11,63% thu nội địa trừ dầu thô; năm 2012, số thu từ đất đai (theo dự toán), giảm xuống chỉ còn 42.458 tỷ đồng, bằng 8,58% số thu nội địa trừ dầu.
Số thu ngân sách từ đất đai đang có xu hướng chững lại là do các chính sách động viên tài chính từ đất đai hiện hành đã quá lạc hậu, nhiều chính sách mới không được ban hành kịp thời, dẫn đến nhiều bất cập, không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu của ngân sách từ đất đai (nguồn thu chủ yếu để nâng cấp cơ sở hạ tầng), mà còn dẫn đến sự mất công bằng trong xã hội. Luật thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp vừa có hiệu lực ngày 1/1/2012 với mức thuế suất quá thấp (0,03%; 0,07% và 0,15%) không chỉ không hạn chế được đầu cơ, bỏ hoang bất động sản, mà cũng không tăng thu được cho ngân sách[28].Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm
Thứ tư, đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn khi phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và
25
lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1. 1.4.2. Những khuyết tật của thị trường BĐS Thứ nhất là nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo.
Như chúng ta thấy nạn đầu cơ bất động sản nhìn thấy ở khắp các tỉnh thành trong cả nước, những khu đô thị chưa hoàn thiện, nhưng khu chung cư cao tầng vắng người, những dãy biệt thự bỏ hoang và tồn tại nhiều năm nay nhưng nó không dừng lại mà danh sách ngày một dài hơn đây chính là nguyên nhân dẫn đến “cầu ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không xoay vòng được dẫn đến mọi cách phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường bất động sản của ta có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự án, biệt thự thì cứ mọc và để hoang còn người dân thiếu nhà thì vẫn ở trong những khu nhà ổ chuột”, nên rất khó xác định được nhu cầu đích thực của thị trường.
Thứ hai là thị trường phân bổ không đồng đều; phụ thuộc vào phân chia đơn vị hành chính và chính sách đô thị hóa.
Khuyết tật thứ hai của thị trường bất động sản Việt Nam là chạy đua dự án. Ở Việt Nam, các dự án nhà ở và khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí cũng như du lịch … đều nhằm vào đất mặt đường quốc lộ, đất nông nghiệp và phần đất ven đô. Và sau đó, các nhà đầu tư đầu tư vào dự án bất động sản Việt Nam dưới bất kỳ hình thức đầu tư nào rồi cũng chuyển về khu nhà ở, khu biệt thự và cuối cùng là phục vụ mục đích là kinh doanh bất động sản ở dự án đó.
26
Theo nghiên cứu, hiện tín dụng dành cho BĐS của TP.HCM cao nhất cả nước, chiếm tới 50%, còn tại Hà Nội ở mức từ 14% lên 20%. Dự báo, giá nhà ở khu vực nội đô sẽ tăng hoặc giảm với tốc độ chậm hơn so với khu vực vùng ven và nó phụ thuộc nhiều vào quy hoạch cũng như tiến độ của các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng[27].
Hà Nội là nơi có làn sóng nhập cư mạnh nhất toàn quốc nên sẽ tạo sự sôi động trên thị trường BĐS bởi tính thanh khoản cao và lớn. Điển hình nhất là thị trường BĐS Hà Nội đã đi theo một hướng khác hẳn các đô thị khác, kể cả TP.HCM. Điều được nhận định rõ là “cầu” ở Hà Nội vẫn vượt xa “cung” trong khoảng 10 năm nữa. Bởi lẽ, không chỉ “hút” lượng đầu cơ lớn hay chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân thủ đô mà “cầu” BĐS Hà Nội còn thu hút nhiều dân cư cả nước, nhất là các tỉnh phía Bắc tham gia. Nhiều gia đình có kinh tế đều muốn mua một căn nhà tại Hà Nội để cho con cái đến tuổi trưởng thành về học tập và gia đình đi lại thường xuyên để tận hưởng những dịch vụ công cộng có chất lượng cao tại thủ đô.
Chính vì thế, giá BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn đang ở mức cao so với bình quân thu nhập của người dân và cơ cấu hàng hóa lại mất cân đối nghiêm trọng. Trên thực tế, tỉ lệ diện tích nhà chung cư chỉ bằng 1,23% tổng diện tích nhà ở trên toàn quốc. Tại các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, tỉ lệ này cũng vẫn rất nhỏ, chỉ đạt mức 16% và Hà Nội là 14%. Hình thức sở hữu nhà của người dân cũng chưa đa dạng, cả nước chỉ có 6,5% người dân ở nhà thuê, phần lớn người dân có định hướng sở hữu lâu đài về nhà ở của mình. Đây là đặc thù đáng chú ý về nhu cầu bất động sản của người Việt Nam.
27
Thứ ba là vấn đề thiếu vốn của các nhà đầu tư bất động sản.
Đặc biệt, thiếu vốn là vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS. Không chỉ nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay.
Có thể dẫn chứng cụ thể về dự án NTNT tại khu đô thị mới Đặng Xá ở Gia Lâm (Hà Nội). Đây là dự án đầu tiên trong số 5 dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam với số tiền vay là 391,3 tỷ đồng. Dự án với quy mô gần 1.000 căn hộ nhưng tới thời điểm này chủ đầu tư vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay. Sau 9 tháng triển khai, dự án mới chỉ giải ngân được hơn 10 tỷ đồng trong tổng số 391,3 tỷ đồng được vay[26]
Hiện nay, cả nước có hơn 200 dự án NTNT và nhà ở công nhân khu công nghiệp có nhu cầu vay vốn. Các dự án đều rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Đối với các dự án NTNT tại Hà Nội, thành phố không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án NTNT. Vì thế, các chủ đầu tư không có tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Những đơn vị chỉ chuyên làm NTNT sẽ không thể vay được nguồn vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng. Với những dự án nhà ở xã hội còn khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn như vậy thì chắc chắn những dự án nhà ở khác sẽ lại càng khó khăn hơn nữa về vốn trong tình hình suy thoái kinh tế, thắt chặt tín dụng như hiện nay
Và đặc biệt với mức lãi suất vay cao như hiện nay thì rất khó có giá nhà thấp để phục vụ những người có thu nhập thấp, chỉ có những người có thu nhập cao mới có đủ khả năng tài chính để mua. Do vậy mục đích của dự án đã không thực hiện đúng được và người thiếu nhà vẫn thiếu và nhà chung cư, biệt thự bỏ hoang vẫn ngày một tăng.
28