Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay chúng ta nhận ra được những yếu tố làm xuất hiện tồn tại và phát triển thị trường BĐS không chính thức ở nước ta là:
- Luật đất đai năm 1993 tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường BĐS thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển dịch quyền về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký BĐS. Bộ luật dân sự 1996 tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký các quyền chuyển dịch, nhưng trong thực tế đến nay vẫn chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật dân sự này có thể đi vào cuộc sống.
- Thông tin trên thị trường bất động sản nói chung còn kém minh bạch. Trên thực tế, không một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện nay đang có bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển trai, sản phẩm của các dự án đã, đang được bán cho ai, giá cá chính xác là bao nhiêu. Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản nhưng thực tế rất nhiều giao dịch chưa qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm tại các dự án đến nay vẫn cao, Nhà nước vẫn chưa quản lý được.
- Việc trốn nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
86
- Đang có sự chồng chéo trong việc cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà giữa Tổng cục địa chính và Bộ xây dựng theo Nghị định 60/CP.
- Các quyền của người mua và người bán quy định chưa rõ ràng.
- Vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán; tổ chức cho người mua và người bán gặp gỡ nhau; tổ chức việc cung cấp các thông tin về BĐS; việc đăng ký thống kê và việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về BĐS.
- Tiến độ cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở khu vực đô thị quá chậm. - Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đất.
- Quyền của các tổ chức, cá nhân không rõ. Các tổ chức, cá nhân muốn thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hiện nay thường không có các quyền hợp pháp. Các chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn.
- Nhà nước chưa thực hiện các bước để chính thức hoá thị trường BĐS trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán BĐS lại là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày một gia tăng.
- Có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch về nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà nguyên nhân chính của nó vẫn là đất thì thuộc sở hữu toàn dân, trong khi nhà lại thuộc sở hữu tư nhân.
87
CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ