đất đai một cách tiết kiệm và có hiệu quả; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai, bất động sản phục vụ sự cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Thứ ba, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự phát triển thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ… Mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động sản theo luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật.
3.3. ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường trường
Một thị trường BĐS chính thức bao gồm các yếu tố chủ yếu sau: - Quyền của người mua bán BĐS được đảm bảo;
- Phải có một cơ chế để người mua và người bán tìm được đến nhau; Thông qua các biện pháp thông báo, quảng cáo, môi giới, đại lý...;
- Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán được cộng đồng chấp nhận và người mua, người bán có thể thực hiện một cách dễ dàng;
96
- Giữa người mua, người bán tự thỏa thuận về giá cả, không có sự can thiệp của bên ngoài;
- Biện pháp thu thập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng ký đất đai - Việc mua bán phải được kê khai, đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng;
- Quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính;
- Quyền người mua được vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật đảm bảo - Người vay và người cho vay được tự do thỏa thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hònh chính, nhưng phải có biện pháp bảo đảm thật an toàn cho người vay biết được những thông tin về lô đất thế chấp, thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng;
- Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai, khi người vay không có khả năng trả đủ nợ để thanh toán nợ;
- Đảm bảo cho Nhà nước thu được các khoản thuế, lệ phí trong việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất;
Khung chính sách pháp luật phát triển thị trường bất động sản cơ bản đã có đầu đủ những luật quan trọng và cần thiết như: Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật Xây dựng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là những luật góp phần rất lớn vào sự phát triển của thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, để Nhà nước nâng cao hơn nữa vai trò của mình trong việc quản lý thị trường Bất động sản thì cần có giải pháp cụ thể hoàn thiện khung pháp lý. Để thực hiện dược điều này, cần tiến hành các công việc sau:
Một là: từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường BĐS. Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình
97
thành và phát triển thị trường BĐS dưới sự quản lý của Nhà nước nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trường BĐS không chính thức (thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được). Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung sửa đổi một số nội dung gồm:
- Đảm bảo mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng và quyền chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp, góp vốn bằng BĐS.
- Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS. Việc làm này làm cho Nhà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS; đồng thời sẽ giảm nhiều thủ tục hành chính phiền hà mà đang là nguyên nhân làm hạn chế tới giao dịch BĐS.
Hai là Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hướng cho giao dịch BĐS trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho Nhà nước đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này.
Ba là khẩn trương hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, nhất là đất ở đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt các thủ tục xem xét và thẩm định của cơ quan Nhà nước các cấp.
Đất đã sử dụng nếu ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ .
Bốn là nhanh chóng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định BĐS của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước, ngân sách Nhà nước phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này.
98