Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ…
Sau hơn 20 năm đổi mới, đặc biệt từ sau khi có luật đất đai năm 2003, hệ thống pháp luật về phát triển thị trường bất động sản đã được ban hành đầy đủ và đồng bộ. Đến tháng 7/2011, hệ thống chính sách phát triển và quản lý thị trường có những tiến bộ về cả số lượng lẫn chất lượng so với thời kỳ đầu đổi mới (1986). Một số luật quan trọng, cần thiết đã được ban hành, đủ cơ sở để thị trường bất động sản hoạt động và đi dần vào chính quy hóa:
Luật đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật sửa đổi bổ sung đang được tích cực hoàn thiện trình Quốc hội XIII xem xét ban hành. Nội dung và các cơ chế chính sách liên quan đến quản lý thị trướng bất động sản ngày càng được hoàn thiện, đóng góp tích cực vào quá trình phát triển thị trường bất động sản.
Chính sách đối với thị trường bất động sản ngày càng rõ nét, một số chính sách đã có tác động quan trọng trong điều tiết và quản lý thị trường BĐS khi
70
thị trường trầm lắng, giảm đà phát triển hoặc khi bùng phát theo chiều hướng phát triển nóng. Chẳng hạn, với việc tăng trưởng nóng của thị trường năm 2002-2004, bằng cách sử dụng một số chính sách đồng bộ như tăng cường quản lý đất đai, xây dựng, tiết chế giảm tín dụng… thị trường đã được điều chỉnh giảm những năm 2004 - 2006. Cũng như vậy với các chính sách quản lý hiệu quả và điều tiết phù hợp, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS có khó khăn nhưng chưa đến mức khủng hoảng nặng nề.
Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa.
Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, nghành,…Trong khi đó vai trò của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS còn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu. Hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,…đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, không phù hợp với thực tế Việt Nam. Tiếp đến là việc hợp thức hoá các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp.
Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự (như bán, cho thuê, thừa kế).
71
Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện Nghị định 60/CP của chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy Nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng BĐS nhưng họ rất khó hợp thức hoá được những quyền đó. Tiến độ cấp GCNQSDD chậm hơn rất nhiều so với dự kiến. Có lẽ phải mất đến 20 năm và tốn kém hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thành việc cấp GCNQSDD nếu như các quy trình, thư mục không được cải tiến. Một số chuyên gia dự tính, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội mất 19 năm nữa mới có thể hoàn thành việc cấp GCNQSDD (chưa kể việc cấp các GCN mới nảy sinh do các giao dịch của thị trường BĐS). Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các GCN cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh và Huyện. Do việc cấp GCNQSDD mới được chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này trong khi không nắm bắt được đầy đủ các thông tin về thửa đất.
Thứ hai, thủ tục cấp GCNQSDD còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có tờ giấy chứng nhận phải mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của.
Thứ ba, hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép, mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lường trước những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện nên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện
72
nay, có khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ. Một nguyên nhân quan trọng là các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính ( khá lớn) cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực lớn để đăng ký nhận GCNQSDD. Cho dù không có GCNQSDD thì vẫn được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết vẫn dễ dàng bán đựơc cho người khác.
Trong các hạn chế của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có một bất cập nữa là nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán. Trong thời gian qua, hầu hết những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng trong cả nước ít nhiều đều gặp vướng mắc ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Như ở Hải Phòng vướng ở dự án cảng Chùa Vẽ, Hà Nội có các dự án Hồ Ba Mẫu, đường Cầu Giấy, Ngọc Khánh,… Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn tại các dự án đường Bình Thạnh, xa lộ Hồ Chí Minh,…
Hiện nay khâu định giá BĐS là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất trong qúa trình đền bù giải phóng mặt bằng. Điều 23 trong Hiến pháp Việt Nam năm 1992 đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng có bồi hoàn theo thời giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nước ta và càng không thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường.
Tóm lại thị trường BĐS phi chính quy ở nước ta đang phát triển khá rộng với độ bất trắc khá lớn. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì công cuộc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu.
73