2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường
Giai đoạn 1: Từ 1992 – 2001: Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất
động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội
lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm
thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. [19]
Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thị trường BĐS.
Với quan điểm thừa nhận (mặc dù chưa chính thức) có tồn tại thị trường BĐS, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, quy hoạch… Hiện nay, đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý
44
quản lý thị trường BĐS của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường BĐS. Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít có tính khả thi. Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như: Thị trường BĐS cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp, cho thuê,…trên thị trường BĐS chính quy.
Thực tế cũng đã chỉ ra rằng, mặc dầu vẫn có thể vận hành ở cường độ cao nếu có những điều kiện cần thiết như tập quán văn hoá, sự tin tưởng, những nhóm quan hệ xã hội chặt chẽ, thị trường BĐS phi chính quy vẫn là một thị trường rất không hoàn hảo, luôn có các nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế - xã hội. Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như bê bối liên quan tới BĐS trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới việc Nhà nước bị thất thoát hàng nghìn tỉ đồng.
Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường BĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu nhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS.
45
Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước. Thị trường BĐS nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này.
Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản đóng băng (2003 – trước 2007):
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Từ cuối năm 2004, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng thực sự. Sự ra đời của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 với quy định cấm phân lô bán nền đã
46
thực sự tạo ra một hiệu ứng mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Các giao dịch trên thị trường bất động sản giảm mạnh.
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía Bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường BĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (Hà Nội)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.
Giai đoạn 4 : Từ năm 2007 đến 2009: Thị trường phát triển nóng và bắt
đầu hạ nhiệt sau đó bước vào thời kỳ đóng băng.
Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2006 đầu năm 2008 và suy giảm từ khoảng quý II năm 2008 cho đến nay. Thị trường bất động sản đã có sự bùng phát rất mạnh mẽ vào những năm 2006 – 2008. Giao dịch bât động sản sôi động, giá bất động sản tăng cao. Địa bàn các dự án triển khai rộng lớn. Giai đoạn này chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung. Đặc biệt thị trường sản phẩm du lịch đã ra đời trong giai đoạn này. Những thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang cũng phát triển mạnh mẽ.
Từ 2008 đến nay có những diễn biến rất khác biệt về sản phẩm, địa bàn và cả chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế nước ta phải điều chỉnh ngay từ tháng 3/2008. Tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn đầu tư công bị xem xét, cắt giảm. Vì vậy, thị trường bất động sản bao gồm: đất nền dự án,
47
căn hộ, nhà phố nói chung (không bao gồm bất động sản cao cấp, khách sạn cao cấp, bất động sản du lịch và cao ốc văn phòng hạn A, B, C) đã bắt đầu suy giảm vào khoảng giữa quý I/2008. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ. Vào khoảng quý II/2008, lượng giao dịch đã giảm tới 85% - 90% so với thời điểm quý IV/2007. Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính tòan cầu bùng nổ và thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh. Thực chất thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008.
Năm 2009 và sự đóng băng của thị trường bất động sản.
Đây là năm mà thị trường có nhiều diễn biến phức tạp. Đầu năm 2009, dưới tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sản trên địa bàn Hà Nội đã thực sự phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác, những sản phẩm khác, những địa bàn khác đã không được tác động do tính lan tỏa không tới. Cụ thể, cuối năm 2008, dư nợ bất động sản lên rất cao, cộng với kiềm chế lạm phát, Nhà nước nâng lãi suất ngân hàng và dừng các khỏan cho vay bất động sản. Lập tức từ quý I/2009, thị trường bất động sản giảm 30 – 35% (30).
Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm. Thị trường bất động sản đang chứa những mâu thuẫn gay gắt phải giải quyết, đó là: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địa bàn. Trong khi thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng; thị trường bất động sản Đà Nẵng tăng bất thường.
48
- Tại Hà Nội, trong khi ở một số địa bàn có giao dịch bùng phát cục bộ thì ở những thị trường khác không có giao dịch, trong khi giao dịch tại một số sản phẩm bùng phát thì một số sản phẩm khác hầu như không có biến động gì. - Trong khi thị trường bất động sản đang rất cần vốn thì hệ thống ngân hàng thi hành những biện pháp thắt chặt tín dụng. Điều này thể hiện rất rõ trong Nghị quyết 11/2011/NQ-CP và Thông tư 01/2011/TT-NHNN về tiếp tục hạn chế tín dụng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Theo thống kê, tính đến đầu tháng 3/2011, 24 trên tổng số 42 ngân hàng thương mại Nhà nước và NH thương mại cổ phần có tỷ trọng cho vay phi sản xuất trên 26% và 18 ngân hàng có tỷ trọng cho vay trên 25%. Để đáp ứng quy định này, các ngân hàng đều phải quyết liệt thắt chặt cho vay phi sản xuất đồng thời thu hồi các khoản cho vay bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, du học, vvv. Nhìn chung, các khoản cho vay bất động sản chiếm đến 80% tổng dư nợ vay phi sản xuất và thường là các khoản vay trung và dài hạn, do đó, việc giảm tỷ trọng theo chỉ thị của NHNN là rất khó khăn đối với các ngân hàng. Vì vậy, các ngân hàng càng tăng cường thắt chặt các khoản cho vay bất động sản. Tính đến ngày 30/4/2011, vẫn còn 24 NHTM có tỷ trọng dư nợ phi sản xuất trên 22%. Tỷ trọng dự nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất là gần 393 nghìn tỷ VND, chiếm gần 17% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế, giảm gần 2% so với con số ngày 31/12/2010.
2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường
2.1.2.1 Môi trường pháp lý
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản… hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố
49
pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”[14] Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp.
Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
2.1.2.2 Các chính sách của Nhà nước với việc phát triển thị trường
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính
50
sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.