Với những khuyết tật thị trường đã được phân tích ở trên, với vai trò là Nhà nước – đơn vị quản lý đối với thị trường BĐS, cần có những biện pháp để khắc phục những khuyết tật này như sau:
a) Đối với tình trạng huy động góp vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép” do chính các bên tự tạo ra, thậm chí biết nhưng vẫn làm và sẵn sàng gánh chịu các rủi ro, hậu quả. Điều này sẽ làm méo mó các giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng các khiếu nại, tranh chấp, cũng như gây thiệt hại cho các bên có liên quan.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chủ đầu tư được quyền huy động vốn bằng cách bên góp vốn ứng tiền trước. Nhưng để được phép huy động vốn theo kiểu này, dự án đầu tư phải hoàn thành xong phần móng công trình (điều 39, Luật Nhà ở). Trong quá trình triển khai dự án, các chủ đầu tư thường lách quy định, huy động vốn bằng các hình thức: hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc vay vốn với người mua nhà (kể cả việc huy động vốn ngay sau khi dự án đầu tư được phê duyệt).
Vì vậy, các cơ quan chức năng cần có quy định rõ ràng hơn cách thức xử lý các giao dịch góp vốn phân chia nhà được ký trước thời điểm Nghị định 71 có hiệu lực, có cơ chế hài hòa giữa các quy định bắt buộc, nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp trong bối cảnh tình hình khó khăn chung như hiện nay. Cần chú ý nghiên cứu bổ sung kịp thời để hoàn thiện nghị định 71 giúp hạn chế các giao dịch đối với các nhà đầu tư thứ cấp, mà vẫn áp dụng các quy định pháp luật đã có trước đó, minh bạch hoá các quan hệ đã được điều chỉnh trong Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.
b) Cần tập trung chỉ đạo làm tốt công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền lợi chính đáng của công dân trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách của thành phố, của địa phương.
74
Trong thực tế hoạt động tiếp công dân, giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai thì khiếu nại, tố cáo phát sinh trong quá trình thu hồi đất, thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng chiếm một tỷ lệ không nhỏ, thậm chí là chủ yếu. Nguyên nhân là việc áp giá đền bù tại một số dự án có nơi chưa thoả đáng, không đúng chính sách của thành phố; địa phương, không thực hiện áp giá theo thời điểm thu hồi đất, thời điểm phê duyệt phương án đền bù giải giải phóng mặt bằng. Điều này không đúng với quy định của pháp luật, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, việc công dân cho rằng đền bù chưa thoả đáng còn liên quan đến công tác kiểm đếm của chính quyền địa phương không công khai, minh bạch, không có sự tham gia đầy đủ của người có quyền lợi liên quan. Có trường hợp, công tác kiểm đếm do chính quyền xã, thôn chủ động thực hiện mà không thông qua và có sự thống nhất của nhân dân, dẫn đến số liệu không sát với thực tế, không đảm bảo quyền lợi chính đáng của công dân.
Bên cạnh đó, các cấp chính quyền cần phải làm đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về việc thực hiện thu hồi đất để được công khai, minh bạch, thỏa đáng với người dân. Luật đất đai 1993, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định rõ và chi tiết trình tự, thủ tục thu hồi đất rất cụ thể và rõ ràng.
Trong quá trình thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng, các cấp chính quyền phải công khai, minh bạch nguồn kinh phí đền bù đối với phần diện tích đất là kênh, mương, bờ, ao, chuôm… do UBND xã, phường, các HTX nông nghiệp quản lý; công khai về số lượng và việc quản lý, sử dụng nguồn kinh phí này.
75
Bên cạnh đó, cần đồng bộ hệ thống pháp luật về thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, không chỉ chủ yếu tập trung vào mục đích thu hồi đất và đối tượng sử dụng đất thu hồi. Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, điều 36 Nghị định này. Như vậy, ngoài các trường hợp trên, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất phải tự thoả thuận với người sử dụng đất về phương án bồi thường, đền bù về đất trên cơ sở chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này thiếu thuyết phục khi việc lập quy hoạch, sửa đổi, công khai quy hoạch của đã, đang và sẽ còn là vấn đề bức xúc, chưa thống nhất, rõ ràng
c). Giải quyết vấn đề cung - cầu ảo: Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường.
Trên thực tế cho thấy có rất ít người có thể mua một căn hộ chung cư sát với giá trị thực của nó trừ phi có "quan hệ" với chủ đầu tư, vì giá bán đã bị đẩy lên thông qua nhiều "cầu" khác nhau, vấn đề "sốt" không phải do nhu cầu thực của người dân muốn mua nhà để ở, mà là do nhu cầu ảo của một bộ phận dân chúng, nhà đầu tư và đặc biệt là dân đầu cơ cùng tạo nên.
Một nguyên nhân chính khác là nhu cầu về bất động sản nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, văn phòng, khách sạn tại Hà Nội rất lớn, trong khi đó nguồn cung của thị trường lại không đủ đáp ứng, nhất là nhu cầu về nhà ở.
Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường địa ốc trong tất cả các khâu từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn nhiều hạn chế.
76
Để khắc phục được vấn đề này, cần phải có phương án hoàn chỉnh và phê duyệt đề án quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên các địa bàn xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên thành phố, địa phương tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, tổ chức và cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản, giao dịch, mua bán một cách minh bạch theo quy định của pháp luật.
d). Quy hoạch tổng thể chung trong các khu vực xây dựng nhà ở không đồng bộ, khiến người dân gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng. Hệ thống các công trình dịch vụ công cộng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Trong thực tế, nhiều khu dân cư cũ bị xóa bỏ để giải phóng mặt bằng lấy đất xây dựng khu đô thị mới, nhưng qua một thời gian sống, các khu đô thị mới lại không hơn được khu ở cũ của người dân. Theo đó, dọn về khu ở mới chưa được bao lâu, các cư dân phải đối mặt với hàng loạt các khó khăn về phí dịch vụ cao, về thiếu các không gian cây xanh, không gian giao tiếp công cộng.
Hệ thống các công trình dịch vụ công cộng trong các khu đô thị mới phần lớn đều không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Một vài siêu thị, cửa hàng tự chọn với hàng hóa nhu yếu phẩm, đồ đông lạnh và đồ hộp không cung cấp được thực phẩm và yêu cầu mua bán giá rẻ. Ví như ở khu đô thị mới Mỹ Đình I và II, không có chợ rau quả - thực phẩm tươi sống, người dân phải lặn lội gần 3km để đi chợ Đồng Xa ở khu vực Mai Dịch. Nhận thấy nhu cầu lớn của người dân khu đô thị mới Mỹ Đình I và II, nhiều người dân ở các làng xung quanh, đi buôn cá tươi, rau xanh về bán… hình thành nên chợ cóc trên vỉa hè, gây mất mỹ quan cho khu đô thị. Lực lượng an ninh, trật tự của xã Mỹ Đình đã nhiều lần ra tay dẹp bỏ các chợ cóc, chợ tạm này nhưng do nhu cầu tự phát của người dân nên khi lực lượng an ninh, trật tự đi khỏi, chợ cóc lại mọc lên.
77
Ngoài ra, ở các khu đô thị mới, bể bơi, sân tennis, nhà trẻ, mẫu giáo, bãi đỗ xe…thường bị quá tải so với yêu cầu thực tế. Vì vậy, cư dân các khu đô thị mới nhiều khi phải tìm kiếm các dịch vụ ở bên ngoài.
Về không gian xanh, trong các bản vẽ quy hoạch, do lợi nhuận, mật độ xây dựng thường được đẩy lên cao tối đa, ưu tiên nhà ở và thương mại dịch vụ, cắt giảm những diện tích để làm vườn hoa, công viên, sân bãi thể dục, thể thao. Nhưng không gian xanh ít ỏi còn lại cũng không được tổ chức và chăm sóc một cách đúng đắn..
Như vậy, để đảm bảo cuộc sống cho người dân, hệ thống các công trình hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới phải hoàn chỉnh và đồng bộ, bao gồm nhà ở, các công trình chăm sóc sức khỏe, hệ thống giáo dục, công trình văn hóa xã hội (các câu lạc bộ, các trung tâm vui chơi giải trí), các công trình thương mại dịch vụ (cửa hàng, hệ thống siêu thị), các không gian xanh (vườn hoa, công viên…)… đáp ứng nhu cầu của người dân hàng ngày, theo mùa, hay theo khoảng thời gian rảnh rỗi của người dân trong khu vực. Cần một hệ thống các công trình hạ tầng xã hội đa dạng và có quy mô hợp lý và vai trò của Nhà nước rất quan trọng trong việc duyệt quy hoạch chung cũng như sát sao trong quá trình giám sát các đơn vị xây dựng các khu đô thị.