2.1.2.1 Môi trường pháp lý
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản… hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố
49
pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn như ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một bước. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”[14] Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp.
Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
2.1.2.2 Các chính sách của Nhà nước với việc phát triển thị trường
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính
50
sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất. Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai; cung, cầu về bất động sản, tác động đến thị trường bất động sản. Trước hết, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản xuất nông nghiệp, nay quy hoạch thành khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong quy hoạch và vùng vành đai, làm gia tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn đất đai, bất động sản. Mặt khác, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu
51
chức năng trong đô thị… sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở… là rất lớn. Đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp được quy hoạch thành các khu đô thị mới tức là chuyển đổi mục đích sử dụng của đất một cách căn bản, làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản do quy mô tập trung dân số, tập trung các hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ tăng lên.
Đô thị hoá và phát triển đô thị là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong tiến trình phát triển kinh tế. Đặc trưng trực giác có thể nhận biết rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ theo sự phát triển của bề rộng không gian đô thị. Do đó, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất động sản. Đặc biệt, ở nước ta và nhiều nước đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trưởng trong giáo dục và đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn về nhà ở, làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn.
2.1.2.3 Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Ở thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường vốn, sự ảnh hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… của thị trường bất động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê… đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán. Chẳng hạn như, theo phong tục, tập quán của Việt Nam, việc mua bán
52
bất động sản chỉ cần làm giấy tờ có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã (phường) nơi cư trú là xong; sau đó mới đăng ký và nộp thuế trước bạ. Những trường hợp phức tạp, phiền hà, người dân cũng không cần nộp thuế trước bạ và họ có quyền sở hữu bất động sản như một lẽ đương nhiên vì họ đã bỏ tiền ra mua bất động sản đó. Nhưng ở một số nước, bất kỳ một người nào mua bất động sản cũng phải đến kiểm tra đăng ký trước khi mua; giao dịch nào không đăng ký thì không có tác dụng, đăng ký bất động sản đã có truyền thống lâu đời và là thói quen của họ. Việc thực hiện kê khai đăng ký đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản và chính nó cũng là độ tin cậy cho người mua bất động sản, là điều kiện an toàn của thị trường bất động sản. Còn thực tế ở Việt Nam, nhiều trường hợp thiếu đảm bảo, vì người mua chưa làm được đầy đủ các thông tin pháp lý về bất động sản, đảm bảo cho họ mọi quyền lợi khi mua (nhận chuyển nhượng); được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… được pháp luật thừa nhận, nhưng họ vẫn mua vì theo tập quán và truyền thống.
Thị hiếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu. Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, kể cả mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.